Генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая рассказала о том, какая ситуация будет наблюдаться на рынке новостроек Московского региона в 2014 году, и что может повлиять на цены на жильё.
«Квадратъ»: В последнее время на первичном рынке недвижимости наблюдалось смещение предложения доступного жилья за МКАД и в Подмосковье. Продолжится ли эта тенденция в новом году?
Мария Литинецкая: В Москве уже давно наблюдается тенденция смещения предложения эконом-класса за МКАД. В настоящее время преобладающая доля квартир данного ценового сегмента реализуется в районе Некрасовка, расположенном за кольцевой дорогой. То есть сегодня покупатели, ограниченные в средствах, вынуждены приобретать доступное жильё либо в столичных районах за МКАД, либо в области. И данная тенденция, безусловно, продолжится в 2014 году. Уход девелоперов в Подмосковье и, прежде всего, на присоединённые территории Новой Москвы стимулируют такие факторы, как высокая себестоимость проекта в Москве, а также уменьшение количества свободных площадок под строительство.
Однако текущее смещение эконом-класса за МКАД вовсе не означает, что в Москве, в старых границах, больше не будет доступного жилья. Столичные власти сейчас планируют провести реновацию многих городских промзон и превратить их в жилые кварталы. Соответственно, предложение эконом-класса будет пополняться, в том числе и за счёт промышленных площадок.
«Квадратъ»: Разве не выгоднее девелоперам возводить в Москве более дорогие новостройки?
Мария Литинецкая: К выходу в промзонах планируются очень масштабные проекты, рассчитанные на миллионы квадратных метров. Понятно, что они будут выводиться очередями. Однако реализовать миллионы квадратных метров только дорогого жилья тяжело и бессмысленно. Это затянет проект на длительный срок, так как спрос на подобную недвижимость всё-таки ограничен. У нас по-прежнему наиболее активные продажи показывает доступное жильё, то есть массовый сегмент. Поэтому застройщики будут вынуждены строить на данных площадках и объекты эконом-класса.
Да, у всех промзон разные характеристики. Например, территория ЗИЛ хорошо расположена – граничит с рекой, имеет хорошую транспортную доступность. Поэтому там, конечно, можно будет построить более дорогое жильё бизнес- и комфорт-класса. Но есть промзоны с не очень хорошей локацией, недалеко от МКАДа, с крупными территориями под застройку, где рассматривается возможность возведения именно панельного жилья, которое позволит максимально быстро развить эти площадки. Конечно, эти территории очень сложные с точки зрения разработки, так как площадки довольно крупные, и, возможно, в 2014 году застройщики могут не успеть стартовать. Но в 2015 году эти проекты однозначно выйдут «в свет».
«Квадратъ»: Насколько активно девелоперы собираются в 2014 году развивать территории Новой Москвы?
Мария Литинецкая: В прошлом году власти, наконец, дали застройщикам, реализующим проекты в Новой Москве, «зелёный свет». Все мы помним, что приняв столь важное стратегическое решение о присоединении новых территорий, правительство первым делом приостановило выдачу новых разрешений на строительство. Чиновники проводили глобальную ревизию всех старых и новых проектов, готовящихся к выходу «в свет». Тем не менее, выдача разрешений возобновилась. И теперь можно прогнозировать, что жилых объектов на территории Новой Москвы станет ещё больше.
По сути, присоединённые территории сейчас «оттягивают» интерес застройщиков на себя. Прежде всего, это связано с тем, что здесь расположено множество свободных участков, которые отличаются по размеру, расположению, окружению, стадии готовности к застройке, природно-видовым характеристикам и т. д. Девелопер может приобрести большой земельный надел и построить на нём крупный жилой комплекс или целый микрорайон. Более того, данные участки отличаются более доступным уровнем цен, по сравнению со старыми границами Москвы.
«Квадратъ»: По оценкам экспертов, в 2013 году стоимость квадратного метра в новостройках в московском регионе изменилась несущественно. Что будет происходить с ценами на первичном рынке жилья в 2014 году? Какие факторы могут повлиять на их рост или, наоборот, снижение?
Мария Литинецкая: В 2014 году цены на первичном рынке жилья, скорее всего, покажут динамику, аналогичную показателям этого года – на уровне 6-7%, что, в принципе, соответствует инфляции. Прежде всего, это обусловлено нездоровой экономической ситуацией. Кроме того, цены и так уже приблизились к своему потолку, что связано с ограниченной платёжеспособностью населения.
Существенные коррективы в текущее положение вещей может внести очередной кризис. Не зря каждый год участники рынка ожидают, что он вот-вот грянет. В мировой экономике сейчас наблюдается нестабильная ситуация. И в случае её ухудшения страны Европы начнут сокращать объёмы потребления нефти и газа. А так как наша экономика сырьевая, и её доходная часть формируется за счёт реализации основных энергоносителей, то эти события в любом случае значительно повлияют на Россию.
Рубежом для экономики нашей страны может стать и Олимпиада, после проведения которой не исключён новый поворот развития событий. Тем не менее, отечественный рынок недвижимости довольно инертный, поэтому пожинать плоды кризиса (если он случится) мы будем уже во втором полугодии. Всё-таки первое время застройщики ещё будут стараться удерживаться «на плаву».
«Квадратъ»: Прогнозируете ли вы какие-либо изменения на рынке апартаментов?
Мария Литинецкая: Основной пик развития сегмента, когда объём предложения фактически ежегодно удваивался, пришёлся на 2012-2013 годы. Доля апартаментов будет расти и дальше за счёт выхода новых проектов, но уже не так активно. Сейчас количество апартаментных комплексов в реализации сопоставимо с объёмом предложения жилья бизнес-класса (53 и 57 проектов). Это серьёзный уровень конкуренции. Застройщики, которые сейчас находятся на этапе разработки концепции, конечно, не могут это не учитывать. Поэтому я думаю, что интенсивность выхода новых проектов апартаментов в 2014 году снизится. По нашим оценкам, объём предложения в 2014 году увеличится максимум на 30–40%, соответственно, доля апартаментов составит 35–40%, не больше.
Что касается цен, то здесь мы будем наблюдать такие же тенденции, что мы видим и на рынке жилья, где рост цены по итогам года колеблется в пределах 6-7%.
Спрос за счёт высокого уровня конкуренции, я думаю, будет дифференцирован. Наибольшим спросом будут пользоваться апартаменты премиум- и эконом-класса. В элитном сегменте апартаменты имеют устойчивый спрос, потому что новые проекты очень удачно расположены в центре города, имеют интересные концепции, высокие качественные характеристики. Для обеспеченных людей разница между квартирами и апартаментами абсолютно не актуальна, поэтому они с удовольствием покупают и будут покупать этот формат «жилья».
В эконом- и комфорт-классе основным преимуществом апартаментов перед квартирами является бюджет покупки. А поскольку у нас все-таки остро не хватает доступного предложения в Москве, спрос в этом сегменте тоже будет активный. А вот в бизнес-классе уровень конкуренции очень высокий, прежде всего, между апартаментами и квартирами, поэтому здесь ситуация сложнее. В этом сегменте очень много факторов, влияющих на спрос, поэтому для девелоперов гораздо больше рисков.
«Квадратъ»: Какие ещё тенденции будут наблюдаться на рынке новостроек в новом году?
Мария Литинецкая: В текущем году, как минимум в первом квартале, мы будем наблюдать снижение объёмов предложения и количества сделок на рынке жилья. Это связано с тем, что с января 2014 года начал действовать закон об обязательном страховании застройщиков. Конечно, многие девелоперы сейчас спокойно продают квартиры и без оформления страховки. Она не нужна, если застройщик успел в прошлом году открыть адреса в конкретном корпусе (то есть подать пакет документов на регистрацию первого ДДУ).
Однако есть и такие, кто не успел этого сделать. Это значит, что они не смогут начать продажи в новых объектах или корпусах, пока не застрахуют свою ответственность. Вот только схемы и регламенты процедуры пока ещё чётко не разработаны, и даже сами страховые компании, а также банки открыто не предлагают конкретные программы. Соответственно, такие девелоперы будут терять своих клиентов, что в итоге приведёт к снижению количества сделок минимум на 10–15%.
Что касается выхода новых проектов, то застройщики сейчас с осторожностью смотрят на ближайшие перспективы – всё-таки воспоминания о прошлом кризисе ещё свежи. Тем не менее, девелоперы проявляют высокую активность. «Машина» по выпуску новых проектов на рынок уже набрала ход, и в одночасье она не остановится. При этом предложение будет ещё более разнообразным.
Конечно, застройщики по-прежнему уделяют повышенное внимание себестоимости. И им дешевле было бы выводить на рынок одинаковые дома, построенные по типовым проектам. Однако высокий уровень конкуренции вынуждает девелоперов пересматривать подход к реализации своих проектов и повышать их качественные характеристики, что в конечном итоге как раз и приводит к диверсификации предложения.
