В марте, на фоне строительного кризиса, премьер-министр РФ Владимир Путин предложил рассмотреть возможность создания строительных сберкасс. «Германская» модель накопления на жилье доказала свою эффективность в Европе даже в самые кризисные периоды. А подходит ли она нам? Специалисты, с которыми мы консультировались, едины в одном: только государственные гарантии сделают эту идею жизнеспособной.
Что скрывается за аббревиатурой ССК?
Глава кабинета министров подчеркнул, что для создания строительных сберкасс нужны ресурсы (имеется в виду – государственные). Кроме того, поскольку товарищества совместного кредитования в РФ уже существовали, но порой заканчивали тем, что вкладчики не смогли вернуть средства, «в условиях кризиса мы должны все тщательно и детально проработать», - цитирует «Недвижимость», приложение к газете «Взгляд».
В последние два года уже были попытки подвести под институт стройсберкасс (ССК) законодательную базу, но каждый раз Госдума откладывала рассмотрение проектов. По замыслу разработчиков документа из «Справедливой России», схема работы этого финансового механизма чрезвычайно проста: при накоплении 20% от стоимости квартиры вкладчик сможет получить льготный долгосрочный кредит под 2–3% годовых на остальную сумму. Если вкладчик будет пополнять счет в кассе на сумму от 70 тыс. рублей, из бюджета (городского или федерального) на тот же счет будет начислено 20% от этой суммы, но не более 14 тыс. рублей.
Отличий от традиционной ипотечной схемы у строительных сберкасс несколько:
- они будут субсидироваться государством;
- в них не фиксируется стоимость квартиры, которая зависит от рыночных условий.
Таким образом, если цены растут, выгоднее взять ипотеку, а если сохраняют статус-кво или падают – лучше копить на квартиру через сберкассу.
Разработчики документа рассчитывают, что если ввести ССК еще в этом году, то уже к 2012–13 году ими смогут воспользоваться более полумиллиона человек. В этом случае бюджетные субсидии составят около 7 млрд. рублей в год.
Немаловажно и то, что, став конкурентом ипотеке, кассы смогут повлиять на весь механизм кредитования жилья в пользу понижения процентных ставок,
У этой схемы, есть и противники, которые считают ССК более рискованным инструментом в сравнении с ипотекой. Их аргументы:
- В ССК цена не зафиксирована, соответственно, заемщик теряет деньги, если цена растет. В то время как ставка по ипотечному кредиту в конечном итоге будет равна приросту стоимости квартиры.
- Неясен вопрос о первоначальном взносе. Вполне возможно, что деньги будут лежать в сейфах касс и обесцениваться, ведь первые несколько лет никто не сможет купить квартиру, вкладчики будут только копить на первоначальный взнос.
- Банки имеют возможность продавать собственные кредиты, а что будет со сберкассами, если они начнут терять клиентов, остается неясным.
Справка
Идея ССК, или так называемая «германская модель», появилась еще в конце XVIII столетия в шахтерских поселках Пруссии. Позднее она усложнилась, но принцип сохранила: источник займа – это взносы пайщиков. Накопив за 5–6 лет на первый взнос, заемщик получает ипотечный кредит, равный размеру вклада. Люди среднего и старшего возраста помнят «кассы взаимопомощи», существовавшие в советские времена. Принцип тот же, только цели у ССК покрупнее.
«Германская модель» доказала свою эффективность решением квартирного вопроса после второй мировой войны не только на своей родине, но и в ряде европейских стран: в Австрии, Бельгии, Венгрии, Чехии, Польше, Швеции и Норвегии. В некоторых из этих странах на ССК приходится сегодня до 70% всех жилищных кредитов, причем их основными клиентами являются граждане с уровнем доходов ниже среднего.
Эксперты отмечают, что говорить сегодня о возможной эффективности введения в России стройсберкасс трудно. Основная проблема – это недоверие населения к системе. Изменить ситуацию могло бы государство, взяв на себя ответственность за предлагаемый механизм. Представители коммерческих банков, опрошенные газетой «Взгляд», говорят, что ССК заработает только при условии существования при банках с хорошей ипотечной репутацией. Внутри уже известных, грамотно работающих и прозрачных структур, стройсберкассы будет гораздо проще контролировать и не допустить появления новых финансовых пирамид. Это же позволит обойтись без дополнительной нормативной документации.
Однако, несмотря на всю сложность сегодняшнего момента, специалисты рынка недвижимости сходятся во мнении, что в перспективе доля стройсберкасс на рынке жилищного кредитования может достичь 5–15%, причем в основном за счет заемщиков в регионах, где цены на недвижимость намного ниже московских. На данном этапе развития рынков труда и жилья ССК и ипотека должны быть не альтернативными, а взаимодополняющими формами приобретения жилья.
Жилищный кооператив может решить проблему жилья
Стелла Аверина, председатель правления жилищного накопительного кооператива «Жилищная инициатива», ГК «Роскредит».
- Вопрос о ссудно-сберегательных кассах обсуждается уже не первый год. В прошлом мае на Петербургском Ипотечном Форуме ССК подробно рассматривались, как альтернатива ипотеке. Прошел год, и о ССК заговорили уже на государственном уровне. Это - показатель.
На Форум приезжали представители ССК Германии и Чехии, рассказывали о своем опыте. Например, чешские ССК в первый год существования привлекли в свои ряды 2%-3% населения, а через два года участниками стали уже почти 50%. Это очень наглядно иллюстрирует то, что в небольших городах уровень доверия друг к другу выше, все знают друг друга, поэтому кооперативные движения и ССК развиваются быстрее.
Наш Жилищный накопительный кооператив также яркое этому подтверждение - наибольшее количество членов у нас в тех представительствах, где люди хорошо знают друг друга, в Костроме, например, или Новочебоксарске.
Наш кооператив существует с 2001 года. Все наши пайщики относятся к категории «прайм» (лучшие), так как они подтвердили свою платежеспособность во время накопительного периода и имеют отличную кредитную историю. И многие из тех, кто уже получил с нашей помощью квартиры, готовы воспользоваться накопительной схемой еще раз.
В основном, когда речь идет об альтернативе ипотеки, говорят о возрождении жилищно-строительных кооперативов (ЖСК), о строительно-сберегательных кассах или кооперативах (ССК). Однако закон о ЖНК есть, ЖНК накопили опыт и работают, а закона о ЖСК нет, его деятельность не регулируется специальными нормами. А практика показывает: чтобы проект был жизнеспособным, нужна и законодательная база, и четкое представление о том, как проект будет работать на всех уровнях, кто будет осуществлять контроль и т.п. То есть сейчас самая реальная замена ипотеки – все же ЖНК.
Если сравнивать ЖНК и ССК, то это приблизительно одно и то же. Главное отличие - ЖНК существует без дотации государства: человек накапливает за определенный Законом «О жилищных накопительных кооперативах» срок начальный пай, после получает заем на жилье. В ССК кредит выдается на льготных условиях от банков, одобренных государством. В стройсберкассах предусмотрены премии (субсидии от государства), но пока неизвестно, из каких фондов будет выплачиваться такая субсидия, как будут нейтрализовать инфляцию и т.п.
В чем отличие между ЖСК (жилищно-строительного кооператива) и ЖНК (жилищного накопительного кооператива)? В случае с ЖСК люди привязаны к одному объекту, одному дому. ЖНК позволяет приобретать разное жилье на разных этапах строительства в разных домах и даже в других регионах. Причем у ЖСК есть функции девелоперской организации, а, значит, может появиться соблазн стать коммерческой структурой и «наварить» стоимость.
В любом случае, чтобы ССК, ЖСК заработали, нужны специальные законы, определенный государственные гарантии, четкий план действий и выделенные зоны ответственности и полномочий.
Справка
Вступить в жилищный кооператив проще, чем получить ипотеку. В кооперативе не имеют значения стаж и гражданство, а из документов требуется только паспорт.
По условиям в ЖНК семья за два года копит 30% от стоимости будущей квартиры (от 2 млн. – это 600 тысяч, т.е. нужно вносить около 20 тысяч в месяц). Затем, до момента получения жилья, семья платит 1/240 стоимости квартиры в месяц.
Надо учесть, что по закону период выплат может быть лишь в полтора раза больше, чем период накопления. И, чем быстрее выплачена накопительная часть, тем короче срок окончательного погашения. Если копил в кооперативе пять лет, то срок окончательной расплаты наступит через 7,5 лет. А если копил два года, то – уже через три года. Средний срок пребывания в кооперативе – 5-6 лет. Максимальный – 20 лет (240 месяцев).
Вступая в кооператив, клиент платит вступительный членский взнос, вступительный взнос, который идет на обслуживание ведения клиента, на содержание сайта, на организацию собраний. Вступительный взнос включает несколько составляющих: 3% (или 1,5 %) от стоимости квартиры, 1/240 стоимости квартиры и взнос в резервный фонд. При стоимости квартиры 2 млн., вступительный взнос (а он не возвращается), может составить от 40 до 70 тысяч.
Нужны гарантии государства
Елена Соловьева, директор по продажам АН «Адрес»:
- Если не регулировать деятельность ССК и ЖНК государством, реально они действовать не могут. Хорошо, что об альтернативе ипотеки (на более выгодных условиях для людей) заговорил именно Путин. Государство должно защищать от рисков и обеспечить механизм, который обеспечит равные права членов кооператива.
ССК работает по принципу кассы взаимопомощи. Но, если сложить вклады сегодня, то к концу года на эти деньги можно уже ничего не купить. Так произошло в 2006 году, когда цена квартир вырастала в год на 100%. Специалисты не смогли спрогнозировать рост цен. И стали копиться проблемы. Тот, кому дали жилье, должен был вносить остаток платежей с процентами. А с какими? Кто-то внес средства, они ушли на оплату квартиры для другого члена кооператива, а он остался ни с чем. Развивалось недовольство, даже классовая ненависть. Поэтому почти все кооперативы тогда прекратили свою деятельность или обанкротились.
С другой стороны, только ССК вытащили Германию из последствий второй мировой войны. Работали они по четкой схеме. Человек изначально должен был определиться с застройщиком и конкретной стройплощадкой. Потому что, как правило, банк и строительная компания входили в холдинг.
Начальная сумма вносилась в определенный банк, клиент пополнял счет, пока не накопит на определенные цели.
Банк предлагал небольшой процент, 5-7% годовых. Накопив 30% от нужной суммы, клиент мог получить льготный кредит в этом же банке.
Не всегда условия подобного кредитования были выгодны банкам и застройщикам (стоимость квартиры фиксировалась и не менялась за время действия договора), но они брали объемами. Это позволяло сохранить коллектив, зарплату, обеспечить занятость и, конечно, решить жилищную проблему.
Возврат к этой модели, когда регулируется не весь рынок, а отдельно взятые проекты, выглядит интересно. Как профессионалы, мы приветствуем все варианты решения жилищной проблемы, но желательно, чтобы они регулировались государством и давали определенные права и гарантии. Особенно сейчас, когда рынок нестабильный. Пока уровень доверия к государству есть, хорошо, если оно этим воспользуется.
Кстати
Ипотека, ЖНК, ССК и ЖСК – не единственные способы решения жилищных вопросов.
«В наше время, когда невозможно взять кредит или ипотеку, мы возвращаемся к идее доходных домов, - говорит Елена Соловьева, директор по продажам АН «Адрес». – Понятно, что россияне 80 лет жили без собственности, поэтому все хотят иметь свое жилье. А на Западе мало кто зацикливается на этом. Ведь собственность привязывает к месту, а современные люди мобильны. Кроме того, продажа-покупка занимает больше времени и денег, чем аренда жилья».
Есть проекты доходных домов в Нижнем. Строится доходный дом, задуманный как альтернатива гостинице для бизнесменов и иностранцев, вынужденных месяцы, а то и годы жить вдали от родных мест. Предполагается, что в таких домах аренда квартир будет близка к среднерыночной, при этом жильцы могут рассчитывать на дополнительные преимущества: магазины на первых этажах, аптеки, прачечные и т.п. Можно заключить договор проживания на пять лет (и есть гарантии, что вас не попросят неожиданно освободить квартиру). Чем не вариант для студентов, например?
Фото: www.dom-realt.ru
