Заключая договор аренды, наниматель квартиры обычно платил три месячные ставки: взнос за первый месяц, страховой депозит в том же размере и такую же комиссию агентству недвижимости. Изменилось ли что-нибудь в этой схеме в связи с поворотом рынка лицом к арендатору? Об этом мы спросили московских риэлторов.
Платит слабейший
Строго говоря, комиссию риэлтору арендатор платит не всегда, а только в тех случаях, когда он сам заказывает услуги агентства недвижимости. Если риэлтора нанимает собственник жилья, он же и оплачивает работу специалиста. До кризиса расстановка сил была ясна: спрос превышал предложение, поэтому раскошеливаться на комиссию обычно приходилось нанимателю квартиры. Исключение составлял элитный сегмент: здесь часто владелец был заинтересован в сдаче своего объекта по высокой ставке, и именно он обращался в риэлторскую компанию.
Сегодня в связи со снижением спроса таких арендодателей стало больше не только в верхнем ценовом сегменте, но и в бизнес-классе. «Возросло количество договоров, по которым комиссию агентству выплачивает собственник. Наибольшее количество подобных сделок проходит с квартирами бизнес-класса, с элитной и загородной недвижимостью», — говорит Алексей Смердов, руководитель отдела аренды «Кредит Макс». Мария Жукова, первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда», подтвердила данную тенденцию в отношении дорогих квартир. «Это связано с большим сроком экспозиции такого жилья, — заявила она. — В настоящее время все больше хозяев предпочитают работать по эксклюзивному договору обслуживания с персональным агентом».
Это значит, что все меньше арендаторов платят комиссию риэлторам. А может ли наниматель, сам обратившийся в агентство, пользуясь конъюнктурой рынка, играющей ему на руку, требовать, чтобы процент посреднику платил арендодатель? Еще недавно об этом нечего было и думать. Сегодня, правда, большинство агентов тоже ответили на этот вопрос отрицательно. Лишь А. Смердов заявил: «Может. Если он заключил с агентством эксклюзивный договор на оказание услуг, и данное требование является пунктом договора. Но надо понимать, что оперативность выполнения поставленной задачи будет зависеть от бюджета клиента — чем он выше, тем короче сроки поиска нужного варианта».
Таким образом, условие о взимании комиссии с владельца недвижимости будет принято только от клиента, собирающегося снимать дорогое жилье, потому что на дешевое спрос высок даже сейчас. И участники рынка подтверждают этот факт. «В связи с увольнениями, сокращениями и понижением зарплат часть нанимателей вынуждены снимать жилье дешевле, чем два-три месяца назад. За счет этого спрос на квартиры экономкласса остается стабильным, — констатирует А. Смердов. — Это позволяет собственникам таких квартир работать с агентствами на условиях, которые были до кризиса, то есть в большинстве случаев комиссию риэлторам платит наниматель». То же говорит и М. Жукова: «Владельцы квартир экономкласса реже пользуются услугами посредников при сдаче своего жилья, так как на эту недвижимость всегда хороший спрос; от момента подачи объявления до сдачи проходит обычно не больше недели. Более того, в данном сегменте цены на аренду квартир начинают двигаться вверх». Как уверяет Ольга Чаадаева, специалист отдела аренды компании «НДВ — Недвижимость для Вас», собственнику дешевой квартиры, сдающему, как он считает, «за копейки» свое жилище, гораздо сложнее смириться с тем, что он должен часть суммы заплатить агентству. Исключением из этого правила, по ее мнению, может стать случай, когда владелец безуспешно пытается сдать квартиру по завышенной цене, и вот тогда он уже сам готов заплатить риэлторам, лишь бы те побыстрее нашли жильца.
Будет ли спрос падать и дальше, вынуждая хозяев жилья все чаще обращаться к брокерам? Прогнозировать это сложно: с одной стороны, идет рецессия, снижение доходов, с другой — спрос на жилье, в том числе арендное, в Москве высок. «Но в принципе все предпосылки к таким изменениям имеются», — считает О. Чаадаева.
Интересно, что в Подмосковье, где квартиры дешевле, чем в мегаполисе, похоже, процесс уже пошел. Николай Мазурин, президент Гильдии риэлторов Московской области, подтвердил, что увеличение количества обращений арендодателей в риэлторские компании наблюдается в таких городах, как Железнодорожный, Электросталь. По-видимому, это объясняется тем, что в области спрос на съемное жилье существенно ниже, чем в столице, а с кризисом он упал еще больше.
Комиссия и депозит неизменны?
Вознаграждение агента, сумевшего помочь снять или сдать недорогую квартиру, обычно составляет 100%. Но не нужно думать, что риэлтор, который помог арендодателю найти клиента на апартаменты по цене 10 тыс. долл. в месяц, всегда кладет в карман аналогичную сумму. Стоимость таких услуг в элитном сегменте составляет от 30 до 50% месячной арендной платы, утверждает Надежда Мозгалевская, генеральный директор компании «ФинессКо». В нынешних условиях, однако, заинтересованность владельцев дорогого жилья в услугах агентов недвижимости возрастает настолько, что они начинают поднимать эту планку. «В некоторых случаях собственники готовы увеличить размер комиссионного вознаграждения компании для более оперативного привлечения арендатора на объект недвижимости», — сообщает Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood. Эту тенденцию отмечает и Ольга Творогова, управляющий партнер компании Ostogenka Real Estate. «В настоящее время в элитном сегменте изменилась стоимость услуг риэлтора для арендодателя, — говорит эксперт. — Она составляет 100% от месячной арендной платы, хотя раньше варьировалась от 50 до 100% в зависимости от размера ставки — чем она выше, тем меньше комиссия агентства». Факт увеличения стоимости услуг агентства элитной недвижимости до 100% подтвердила и Н. Мозгалевская.
Ну а происходят ли метаморфозы со столь нелюбимым арендаторами страховым депозитом, который обычно предусмотрен договором аренды на случай его нарушения со стороны жильца? Большинство опрошенных специалистов убеждены в незыблемости этого элемента договорных отношений. Например, М. Жукова констатировала, что страховой депозит, как и раньше, составляет 100% от месячной стоимости найма. «Без него арендодателю обойтись сложно, — уверяет Н. Мозгалевская. — Этот платеж — единственное, что может твердо гарантировать собственнику компенсацию (хотя бы частичную) в случае нанесения ущерба имуществу, а также досрочного выезда арендатора из квартиры без предварительного уведомления». В том, что страховой депозит по-прежнему является обязательным условием договора аренды и никак не связан с ситуацией на рынке, убежден и К. Ковалев, а О. Творогова считает, что он никогда не уйдет в прошлое.
Тем не менее некоторые риэлторы регистрируют отклонения от признанной нормы. «Страховой депозит претерпевает некоторые изменения, — отмечает О. Чаадаева. — Часть собственников соглашается с тем, что надо брать не 100, а 50% залога, другие же идут на то, чтобы разбить этот залог для уплаты в течение нескольких месяцев». С этим утверждением согласен и А. Смердов: «Одним из плюсов для нанимателя является рассрочка внесения страхового депозита».
Разумеется, со снижением арендных ставок, которое происходит на рынке в последние месяцы, депозит и комиссия риэлтора уменьшаются в своем абсолютном значении, то есть в пересчете на дензнаки.
Прочие условия
Какие еще тенденции специалисты отмечают при заключении договоров аренды? Их несколько, но они довольно противоречивы.
«В нынешних условиях все больше распространяется предоплата, так как это позволяет арендаторам заключить договор с максимальной скидкой, — говорит К. Ковалев. — И в случае если он составлен в долларах по курсу ЦБ, то предоплата страхует арендаторов от роста американской валюты».
Однако, заметим, последние два месяца курс доллара меняется по отношению к рублю то в одну, то в другую сторону, и с предоплатой можно как выиграть, так и проиграть. О. Творогова считает, что такая схема оплаты выгодна только владельцу недвижимости: «Собственники хотят получить оплату за полгода, а то и за год вперед. Желание арендодателей понятно: участились случаи, когда арендаторы съезжают досрочно, и предоплата является для хозяев некоей страховкой от непредвиденной потери стабильного дохода. Другое дело, что для нанимателей эти условия неприемлемы, и они отвергают такие требования, предпочитая продолжать поиски квартиры. Как правило, им это удается на теперешнем, богатом предложениями рынке».
В то же время О. Чаадаева считает, что средний срок действия договора сокращается, но заинтересован в этом как раз арендодатель: «Уже не все владельцы квартир желают подписывать договор на год, так как надеются, что цены на аренду вновь вырастут, и квадратные метры можно будет сдать дороже».
По словам А. Смердова, собственники стараются отстоять свои интересы, прописав расчеты в условных единицах, а наниматели предпочитают рублевый вариант. Приходится искать компромиссные решения. «Что касается условий договора вообще, то, как и прежде, обе стороны делают упор на стабильность и гарантии», — заключает эксперт.
Мария Жукова,
первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда»:
«Владельцы квартир экономкласса реже пользуются услугами посредников при сдаче своего жилья, так как на эту недвижимость всегда хороший спрос».
Константин Ковалев,
управляющий партнер компании Blackwood:
«В некоторых случаях собственники готовы увеличить размер комиссионного вознаграждения компании для более оперативного привлечения арендатора на объект недвижимости».
Фото: www.realty.onru.ru
