Российский прозаик Антон Павлович Чехов (тот, что в очках с бородкой) умер мультимиллионером. Его состояние оценивалось по тем временам в $500 млн. А первые крупные заработки пришли после того, как стесненный в средствах писатель с расшатанным здоровьем вынужден был продать столичное жилье и перебраться в деревню.
Причем денег на загородное жилье Чехову не хватало и пришлось занимать у друзей банки тогда еще не кредитовали творческую интеллигенцию. В деревне он написал свои самые лучшие рассказы, а гонорары достигли запредельной
величины 40 коп. за строчку. И началось. Один рассказ за другим, поездки за границу и, как свойственно олигархам, поддержка политических партий. В данном случае большевиков. Разбогатев, Чехов перебрался в Ялту, где купил дом, ставший его основной резиденцией. Сейчас, чтобы купить аналогичное
имение в прибрежном райцентре с целебным климатом, нужно зарабатывать уже не прозой, а как минимум торговлей цветными металлами. Зато существует множество других городов, где недвижимость растет в цене быстрее, чем в Киеве, а местный колорит и персонажи легко ассоциируются с классическими
произведениями.
Предположим, за свое творчество на основном месте работы вы заработали $100 тыс. или заняли у друзей (второй вариант предпочтительнее). В Киеве за такие деньги можно приобрести очень хорошую однокомнатную квартиру
улучшенной планировки практически в центре или почти жилую двушку в мертвецки спальном районе. А потом эту недвижимость сдавать за $350-500 в месяц. За год заработаете минимум $4200 арендных и еще минимум $10-20 тыс. виртуальных (благодаря росту цен на жилье). На каких-то 25% сумма увеличится, как два рассказа написать, и вместо сотни тысяч можно будет
располагать уже $125 тыс., если надежным капиталовложением считать столичную недвижимость.
Но чем не капиталовложение недвижимость в другом городе? Скажем, на те же $100 тыс. можно купить четыре вполне приличных двушки в Нежине (есть такой районный центр в Черниговской области) и сдавать по $100150 в месяц каждую,
что в общем составит $400600 ежемесячного дохода с ренты. А через год суммировать минимум $4800 арендных и стоимость еще одной подобной квартиры (минимальный прирост цены, который прогнозируют риэлторы в этом городе).
Итого: 30% минимального прироста стартового капитала против 25% столичных.
Специальное исследование Ассоциации риэлторов Украины доказало, что города, до недавнего времени пребывавшие в малоподвижном состоянии, таковыми являются Кировоград, Херсон, Сумы, вышли из депрессии, благодаря чему
средняя стоимость квадратного метра жилья в Украине составила $1369.
Зашкаливает этот показатель только в столице и Одессе. Остальные областные центры в отрыве на $20-724.
Комитет по анализу рынка недвижимости Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины составил рейтинг цен на недвижимость крупных городов страны. Несколько странным оказалось неожиданно низкое, 19-
е место Донецка, комментирует ситуацию председатель Комитета АСНУ Алексей Котенко. Этот факт свидетельствует о серьезном дисбалансе в социальной структуре населения: в этом городе сосредоточены и промышленность, и крупные денежные ресурсы, и цены на престижные квартиры довольно высокие.
Но, как говорится, много бедных и мало богатых. Прослойка среднего класса незначительна, поэтому цены на жилье в небогатых районах занизили средний показатель Донецка.
В собственном специальном исследовании Личный счет не заметил ни малейшей нотки грусти в так называемых депрессивных районах. Спокойствие не то что
областному центру, а и районным только снится. Скорее состояние затяжной тоски наблюдается в столице, где риэлторы утверждают, что у народа нет денег на неоправданно дорогое жилье. И тут впору задуматься об антидепрессантах. Вложения в недвижимость остаются самыми надежными, вот только выбрать ее нужно в правильном месте, скажем, в каком-нибудь
областном центре. Ипотечный климат очень изменился, говорит директор ООО Единая система недвижимости Кировоградщины Александр Баранюк, банки прямо за руки тянут, приглашая брать кредиты. Правда, получить фантастические прибыли (к примеру, в 2005 году этот показатель составил 120%) не удастся, но все же 15-20% годовых гарантированы даже в городах-миллионниках. В некоторых регионах специалисты прогнозируют 25-50% годовых. Алексей Котенко
считает, что в жилую недвижимость на первичном рынке инвестировать лучше всего в развитых городах Киеве, Одессе, Севастополе, Днепропетровске. Вывод Личного счета смелее: выгодно вкладывать во вторичку (первичный рынок для
более резкого скачка адреналина) самых тихих, едва оживающих городов.
Конечно, мы согласны с Андреем Загоруйко, генеральным директором хмельницкой компании А-Лекс, в том, что предварительно нужно изучить ситуацию в городе и выбрать надежное агентство недвижимости, которое на
доверительных соглашениях возьмется вести ваш инвестиционный проект. В связи с тем, что для лечения запущенного депрессивного состояния подходит
не любой город, Личный счет попытался определить, какие места обладают наиболее финансово-целебным климатом. Мы сознательно исключили из круга поиска города-миллионники и Автономную республику Крым, на особый климат которой влияет северный атмосферный фронт, что требует отдельного
специального исследования.
Чернигов
(ожидаемый рост 5-10% в год)
Говорят, в последние год-полтора в Чернигове стремительно растут цены на жилье. В ходу хрущевки и квартиры улучшенной планировки. Если в начале прошлого года за трехкомнатную хрущевку в центре города давали $30 тыс., то
сейчас за нее просят $45 тыс. За дефицитные однокомнатные квартиры улучшенной планировки сегодня готовы платить $35 тыс., тогда как в начале 2006 года они стоили $22 тыс. К тому же активно ведется строительство новых домов, покупку квартир в которых охотно кредитуют банки. Интересно, что кредит можно получить за один-два дня. Приятели, решившие купить квартиру в новостройке, утром принесли все необходимые документы, а вечером уже получили кредит в одном из филиалов не очень популярного в столице банка.
Но, как говорит директор АН МКТ Александр Панасюк, рынок недвижимости подвержен слухам, поэтому не стоит обольщаться. Цены растут на 5-10% в год, говорит Александр, со всплесками и периодами затишья, и не исключено, что этот год будет не таким бурным, как прошлый.
Сумы
(ожидаемый рост 10-20% в год)
На первый взгляд ситуация на рынке недвижимости Сум мало отличается от других городов. Цены растут в среднем на 1,8-3,5% в месяц, говорит руководитель VIP-отдела АН Сумская недвижимость Елена Шульга. Самый большой рост цен на однокомнатные квартиры, до 50%. По словам риэлтора Галины
Верещаги, с прошлого года ажиотажный спрос наблюдается на квартиры в новостройках. Их цена на вторичном рынке достигает $3,2 тыс. за кв. м. В АН Сумская недвижимость отмечают, что на первичном рынке не пользуются спросом
квартиры площадью более 80 кв. м в домах среднего класса, где за квадрат просят $630-670. В дефиците вторичное жилье стоимостью $35-40 тыс., говорит Елена Шульга, это цена максимально возможного займа в нашем регионе. За
такую сумму можно найти даже 3-комнатную квартиру. Однако специалисты прогнозируют, что весной за такую сумму можно будет купить лишь 1- и 2- комнатные в старых домах и чешки, в апреле цены могут подскочить на 10-15%.
Второй резкий скачок цен (до 20%) может произойти осенью.
Луганск
(ожидаемый рост 15-25% в год)
В этом городе цены начали расти лишь два года назад. Согласно данным АН Квартал, только за прошлый год однокомнатные квартиры в центре подорожали в три раза: $40 тыс. на конец 2006 года против $13 тыс. в 2005-м. По наблюдениям луганских риэлторов, их город самый перспективный для
инвестиций в недвижимость. Цены на квартиры растут рывками, рассказывает директор АН Квартал Алла Скрипка, иногда за один месяц жилье дорожает на 25%. В основном это касается однокомнатных квартир только за одну неделю
января спрос на них увеличился в два раза, что сразу же отразилось на ценах. Первичное жилье не компенсирует дефицит на вторичном рынке. По словам Аллы Скрипки, первичка только начала появляться, дома не очень
интересной планировки, к тому же покупатели не видят готовых, законченных объектов. Цены на первичном рынке относительно стабильны, например, в одном из наиболее интересных проектов квадратный метр продают за $1100. В
обозримом будущем, по прогнозам специалистов, стоимость квартир увеличится прежде всего на доступной вторичке. Весной активизируется индивидуальное строительство, в связи с чем повышенным спросом будут пользоваться
земельные участки с коммуникациями и развитой инфраструктурой, уверена Алла Скрипка.
Николаев
(ожидаемый рост 10% в год)
Николаевские квартиры дороже столичных?! В начале 1990-х такой ажиотаж на рынке недвижимости города спровоцировали киевляне, напуганные последствиями чернобыльской катастрофы. Сегодня тоже на первичном рынке города, наряду с
местными компаниями, жилье предлагают и киевские.
В городе 200 новых домов разной степени готовности, самый дорогой элитный квадрат стоит $1 тыс., самый дешевый социальный $600. Если до недавнего времени первичка почти отсутствовала, то в скором будущем предложения
вторичного рынка могут пополниться на 25-35%. Хотя, по оценкам директора АН Млечный путь Петра Мойсола, динамика цен на недвижимость Николаева не будет отличаться от столичной рынок родного города он считает более привлекательным для инвестиций.
Херсон
(ожидаемый рост 20-48% в год)
Это самый настоящий город-памятник Н. С. Хрущеву. Именно хрущевки задают тон на херсонском рынке недвижимости. Хотя цена однокомнатных квартир в городе колеблется в зависимости от района и дома в пределах $500-1000 за кв. м, квадрат в однокомнатной хрущевке оценивают в $1,5 тыс. За такие
деньги тут можно купить и трехкомнатную сталинку. Самые дефицитные квартиры однокомнатные улучшенной планировки, расположенные в центре, рассказывает аналитик агентства Изумруд Анна Ларченко. Например, в январе за $27-28 тыс.
можно было купить 1- или 2-комнатную квартиру в центральном районе, тогда как еще год назад 2-комнатная была дороже на $2,5 тыс. Кроме того, в центре есть предложения и на первичном рынке. Строится на весь город 8-10 домов,
но цена за квадратный метр стартует от $1 тыс. Цены растут по-разному, в среднем на 2-4% в месяц, комментирует аналитик. Вероятнее всего, такой ситуация будет оставаться и в ближайшие месяцы.
Кировоград
(ожидаемый рост 20-40% в год)
Пожалуй, лучшие времена для смелого инвестора в этом городе заканчиваются:
если за 2005 год цены на недвижимость Кировограда выросли на 120%, то за минувший всего на 39%. Только за декабрь прошлого года однокомнатные, по данным АН Единая система недвижимости в Кировограде, подорожали на 7,05%.
Больше всего выросли в цене двухкомнатные квартиры на 41%, констатирует Александр Баранюк, а трехкомнатные подорожали на 31,2%. На первичке купить практически нечего только-только началось строительство нескольких домов,
и, по словам Александра Баранюка, в свободной продаже пока ничего нет. Зато вторичный рынок показывает стабильный рост цен, темпы которого сложно предугадать, но надежд на снижение или приостановление динамики нет.
Полтава
(ожидаемый рост 15-25% в год)
Караул!!! готовы кричать полтавские риэлторы. Местное население не успевает за пришлыми покупателями полтавский рынок недвижимости практически оккупирован жителями столицы. Киевляне активно скупают недвижимость в
Полтаве, рассказывает директор АН Центральное Ольга Гапчук, иногда переплачивают втридорога, стараются выкупать квартиры целыми площадками, поэтому цены поднимаются даже в период зимнего затишья. Еще в начале декабря
3-комнатную хрущевку в прицентральном районе можно было купить за $18 тыс., а после новогодних праздников цена поднялась до $21 тыс. И то ли еще будет! Прогнозировать рост цен полтавчане не берутся, уверены только, что понижения или обвала на рынке ждать не стоит.
Винница
(ожидаемый рост 5-10% в год)
Спекуляции на недвижимости не чужды винничанам. Все свободные средства они вкладывают в оригинальный бизнес: выкупают жилье в центре на первых этажах (по $1 тыс. за кв. м) и выводят из жилого фонда. Квадратный метр в нежилом
фонде дороже в 1,5-2 раза, объясняет исполнительный директор АН Стиль Эстейт Наталья Бондарчук. Надеяться на такую же прибыль можно только при быстрой перепродаже квартиры, и то, как говорит Наталья, не всегда. На рынке квартир, по ее прогнозам, цены начнут расти с конца марта. До лета жилье подорожает на 5%. Причем вторичка и первичка будут дорожать синхронно.
Черкассы
(ожидаемый рост 20-25% в год)
Инвестирует в черкасские квартиры исключительно коренное население. По словам специалиста АН Март Михаила Моторного, первичка не так интересна для инвестиций, как вторичка. Застройщики неохотно принимают 100% платежи за строящееся жилье и скрепя сердце продают на разных этапах строительства,
говорит он. На ценовой климат вторички новые дома влияния не оказывают, потому что большие дорогие новые квартиры малоликвидны. Рентабельнее всего в Черкассах продавать, а не сдавать в аренду жилье. Даже квартира-офис не может оправдать больших ожиданий, потому что в дефиците большие
коммерческие площади. Но стабильный рост на 20-25% в год при условии относительного спокойствия в стране черкасскому рынку квартир гарантирован.
Житомир
(ожидаемый рост 15-25% в год)
Здесь можно закладываться на медленное, но уверенное повышение цен. В дефиците, по словам риэлтора АН Престиж-Центр Натальи Исфаровой, 1- комнатные квартиры улучшенной планировки. И пока на первичке предложений немного, неудовлетворенный спрос будет подогревать цены, по прогнозам заместителя директора АН Гарант Жанны Муляр, на 1-2%, а Наталья Исфарова считает, что к лету стоимость метра повысится на 10%.
Ровно
(ожидаемый рост 15-25% в год)
Трудно логически объяснить, почему цены на вторичку, хоть и медленно, но все-таки уверенно растут. Предложений на первичке очень мало, но к марту застройщики цены повысили с $680-840 до $930 за квадрат. По мнению директора АН Кадет СВС Андрея Андрущенко, цены на жилье в Ровно уже достигли пика. Согласно его прогнозам, вторичка будет прибавлять по 1,5-2% ежемесячно, если вновь не грянет буря. Будь Андрей киевлянином со свободными $20-30 тыс., деньги в покупку ровенского жилья вложил бы только в крайнем случае, и то через три месяца попытался бы квартиру продать. За
год на покупке и аренде 2-комнатной квартиры с евроремонтом и полным комплектом мебели (стоит около $60 тыс.) можно заработать $15-17 тыс.
Рентабельнее выкупить поближе к центру квартиру на первом этаже (в среднем $1 тыс. за кв. м) и вывести ее из жилого фонда ($3-4 тыс. за процедуру), чтобы потом продать под офис (цена до $4 тыс. за кв. м) или сдавать какой-нибудь фирме (аренда 1 кв. м $30, коммунальные услуги оплачивает арендатор). Самое время, считает Андрей, интересоваться недвижимостью в
Беларуси, конечно, предварительно изучив ее законы.
Луцк
(ожидаемый рост 14-24% в год)
Тут в первую очередь ценится качество жилья. Как объяснили в Волынском агентстве недвижимости, разделения по районам в городе нет только по категории жилья. Самые дорогие квартиры многогабаритные, за которые просят
от $56 до $220 тыс. Даже в новострое класса элит квартира стоит дешевле от $32,5 тыс., правда, без отделочных работ. Хоть и держится продажа квартир в Луцке на плечах местного населения и гастарбайтеров, которые, по словам
главы правления ЗАО Волынское агентство недвижимости Валерия Мусийчука, покупают жилье в основном для своих детей, все же за прошлый год цены выросли значительно. На первичке рост составил 33-54%, на вторичке 24-35%
без значительных поправок на количество комнат и возраста дома. Согласно прогнозам Волынского агентства недвижимости, в ближайшие 2-6 месяцев цены на вторичном рынке поднимутся на 7-12%.
Хмельницкий
(ожидаемый рост 10-20% в год)
На примере этого города можно понять, что же такое рентабельность. По подсчетам генерального директора компании А-Лекс Андрея Загоруйко, если купить в Хмельницком квартиру и сдавать ее в аренду, то затраты окупятся через 22 года. По-настоящему перспективно превратить квартиру в офис. Одно и то же помещение в жилом доме в центре оценивается с разницей в 50-100%. Можно попытать счастья на первичке. В Хмельницком хоть и немного строят (в основном дома на в 5-9 этажей), но уже на стадии фундамента выкупается практически весь дом (в среднем по $600 за кв. м), а через 1,5-2 года
квартира-полуфабрикат потянет на $1 тыс. за метр.
Тернополь
(ожидаемый рост 15-30% в год)
За прошлый год недвижимость Тернополя подорожала на 30%. Цены будут расти, несмотря на высказывания экспертов о возможном обвале рынка, рассуждает заместитель директора АН Яворина Анатолий Венгринович. Сейчас пользуются
спросом квартиры без ремонта, ведь они дешевле. И если на вторичке в дефиците 1- и 2-комнатные, то на первичке предложений достаточно. Примечательно, что интересуются жилой недвижимостью в основном коренные
жители. Клиенты из других городов пока претендуют на владение коммерческими
квадратами.
Черновцы
(ожидаемый рост 20-50% в год)
Здесь, как в Багдаде, все спокойно. В равноотдаленном от городов- миллионников (600 км и до Одессы, и до Киева) областном центре давно сложились свои правила игры на рынке недвижимости. И кажется, никто их не может нарушить. Разве что в очередной раз ценовое цунами разразится над
столицей, и волны докатятся до Черновцов. Основные покупатели недвижимости жители города, говорит директор АН Ваш Ковчег Сергей Босовик, которые просто улучшают свои жилищные условия, переезжая из меньших квартир в
большие. По прогнозам Сергея Босовика, в ближайшие полгода эта тенденция не изменится: Цены на квартиры поднимаются плавно, в среднем на 2% в месяц, и подскакивают одновременно со столичными. Быстрее дорожают квартиры нового фонда, иногда до 5% в месяц. Динамика цен будет зависеть от принятия судьбоносных законопроектов, говорит директор АН Замок Виталий Арифов. Если
обойдется без законодательных потрясений, то в этом году будет расти спрос на новостройки и чешки. А пока черновицкие АН атакуют граждане Германии, Польши и Молдовы. По словам Сергея Босовика, иностранцы готовы отдавать любые деньги, но не за недвижимость, а за земельные участки, на которые
пока распространяется действие моратория. Ажиотаж вокруг земли, коттеджей с участками и 2-4-квартирных домов прогнозируется среди наших земляков, и, как замечают в Черновцах, не без участи киевлян.
Ивано-Франковск
(ожидаемый рост 10-15% в год)
Решившись обзавестись недвижимым имуществом в городе легендарного поэта, нужно быть готовым к встрече с капиталами львовян, тернопольцев, в чем-то даже соглашаться с их условиями. Вполне вероятно, что в Ивано-Франковске
скоро будут платить за жилье не меньше, чем в соседнем Львове. Хотя, как говорит директор АН Тонус Николай Тарасюк, какие-либо прогнозы делать сложно, даже на ближайшие месяцы. А все потому, что высокий спрос на квартиры в городе может быть перекрыт предложениями в новостройках. Пока на
вторичке новострой погоды не делает, самый большой спрос наблюдается на 2- комнатный сырец квартиры в новом доме без отопления, сантехники и внутренних дверей ($600-900 за кв. м). По сведениям Николая (и Личного счета), в черте Ивано-Франковска за пару лет вырастут целые массивы жилья разного класса. Цены либо удержатся, либо вырастут максимум на 10 15% в год, считает Николай.
Ужгород
(ожидаемый рост 10-15% в год)
Самые красивые дома, по мнению многих, расположены именно в этом городе.
Тут сохранились целые улочки, застроенные старословацкими особняками с роскошными квартирами, фасадами и видами из окон. Эти квартиры стоимостью $150-200 тыс. в дефиците, за квадрат просят от $1000. Но, как говорит директор АН Влади Владислав Ришко, особым спросом пользуются 1- и 2-
комнатные квартиры: Многие переезжают жить в город, предпочитая небольшие квартиры, экономя на коммунальных платежах. И хотя в 2006 году вторичка подорожала на 25%, в 2007-м, по мнению Владислава, тенденция роста изменится: Вторичный рынок для Ужгорода немного перегрет, цены на хрущевки завышены, а такое жилье себя уже изживает. Однако первичный рынок не спешит с предложениями, хоть и дорожает новопостроенный квадратный метр на 10-15% в год, новые квартиры в продаже практически отсутствуют.
