Что выбрать, если не хочется рисковать и важно переехать в собственный дом как можно скорее: квартиру на вторичном рынке или новостройку с отделкой? В прошлой статье на данную тему мы подробно рассказали о новостройках с ремонтом от застройщика, их плюсах и минусах в сравнении с предложениями вторичного рынка. А в этот раз мы решили детально изучить достоинства и недостатки вторички, а также сравнить стоимость рассматриваемых вариантов недвижимости, ведь из-за более низкой цены покупатели готовы закрывать глаза на многие недостатки.
Предыдущая статья «Журнала о недвижимости MetrInfo.Ru» на эту тему – «Что выбрать: квартиру в новостройке с отделкой или на вторичном рынке? Изучаем разновидности ремонта от застройщика – муниципальный, типовой, улучшенный. Где купить: «Царицыно», «Богородский», «Life-Митинская», «Большое Кусково».
Плюсы и минусы вторички
Вторичное жилье в отличие от новостройки не всегда отличается юридической чистотой. Это жилье «с историей», напоминает Игорь Сибренков, заместитель генерального директора компании «Мортон-Инвест», поэтому покупателю необходимо нанимать грамотного специалиста, который проведет соответствующую проверку, и такая процедура, естественно, требует времени и денег. И даже несмотря на все принятые меры, все равно остается вероятность, что в один прекрасный день на пороге неожиданно появится человек, который когда-то в этой квартире проживал, потом оказался в тюрьме или психиатрической больнице. Продав квартиру без его ведома, родственники нарушили его права, которые он наверняка пожелает восстановить.
«К тому же у квартир на вторичном рынке, даже если они не вызывают особых подозрений, не всегда свободная продажа. Например, если собственниками такого жилья являются несовершеннолетние дети, то сделка проходит только с разрешения органов опеки», - добавляет Дарья Третьякова, руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья». Причем, варианты без юридических проблем и сложностей, как правило, стоят дороже и часто обгоняют по стоимости аналогичные новостройки. А вот если «вторичная» квартира продается с хорошим дисконтом, то, как отмечает Владимир Богданюк, руководитель аналитического и консалтингового центра компании Est-a-Tet, она может оказаться не такой уж чистой с правовой точки зрения. А еще продавцы вторичного рынка часто желают приобрести взамен продаваемого жилья новое, разъехаться или, наоборот, съехаться, таким образом получаются альтернативные сделки, порою с весьма длинной цепочкой продаваемых и покупаемых квартир, что тоже затягивает сделку.
Но зато, как отмечает Марина Тимашова, директор по маркетингу и рекламе девелоперской компании «Сити-XXI век», после оформления всех документов и договора купли-продажи квартиру на вторичном рынке можно оформить в собственность в кратчайшие сроки – за одну неделю, в то время как для покупателей жилья в новостройках этот процесс может затянуться на 1-2 года после ввода дома в эксплуатацию.
Кроме того, на вторичном рынке можно подобрать вариант с неплохим ремонтом, который не придется переделывать (разве что немного), причем он точно будет уникальным. И кстати, порой на рынке встречаются даже дизайнерские квартиры, конечно, они стоят больше, чем среднестатистические варианты, но аналогичный ремонт с нуля, как правило, обходится дороже. Так что для не очень привередливых покупателей, которые тем не менее не хотят типового жилья и мечтают о быстром заселении, вторичка – очень удобный вариант.
Однако, как ни прекрасна будет сама квартира, покупателей может подвести дом: если это, например, старое здание советской постройки, то придется столкнуться и с неказистыми подъездами, и с изношенными инженерными коммуникациями, и с морально устаревшими лифтами, а также с не очень благополучными соседями. «Собственно поэтому квартиры на вторичном рынке, в домах, которым 10-15 лет и более, со временем только теряют в стоимости, морально устаревают, и процесс этот идет быстрее, чем в новостройках. Новые дома имеют гораздо более длительный срок эксплуатации, у монолитных зданий он может достигать 100 лет, поэтому даже спустя годы после заселения их стоимость остается сопоставимой с ценами на первичном рынке», - говорит Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер».
Также квартиры на вторичном рынке, как сообщает Ирина Игнатьева, директор по маркетингу компании «КомСтрин», не всегда просто застраховать, многие старые дома совсем не принимаются к страхованию либо страховка обходится очень дорого (например, если в доме деревянные перекрытия). И совсем невыгодно приобретать квартиры на вторичке, если хочется полностью избавиться от отделки, сделанной прежними собственниками: затраты на ремонт и недвижимость в сумме будут выше, чем при покупке жилья с отделкой в новостройке. «Дело в том, что стоимость материалов и отделочных работ для застройщика ниже, поскольку все закупается оптом, а работы ведутся в больших масштабах, и между подрядчиком и застройщиком могут быть налажены особые партнерские отношения», - говорит Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки».
Но вот для ипотечников вторичное жилье может быть интереснее даже в последнем случае, ведь, как отмечает Владимир Богданюк (Est-a-Tet), на новостройку можно взять кредит только в банках, которые аккредитовали данный проект, а с вторичкой доступен выбор любого банка.
Почти равновесие
Однако первое, на что обращают внимание покупатели жилья, особенно бюджетных сегментов эконом и комфорт - это, конечно же, цены. И если бы готовые новостройки с отделкой были значительно дешевле аналогичной вторички или наоборот, то стоимость стала бы серьезным аргументом в пользу того или другого варианта. Но, как выяснилось, большой разницы в ценах на сегодняшний день практически не бывает: «Стоимость готовых к заселению квартир первичного рынка сопоставима со средней стоимостью жилья на «вторичке», - отмечает Григорий Алтухов (ФСК «Лидер»), - хотя в каждом конкретном случае могут быть «перекосы» как в одну, так и в другую сторону, которые зависят от года постройки, состояния дома в целом, качества ремонта, субъективных факторов и т. п.».
По оценкам различных экспертов, разница в ценах аналогичных по характеристикам квартир в одном и том же районе составляет от 1 до 10%. Правда, у специалистов нет однозначного мнения, в чью пользу – первички или вторички. Некоторые считают, что дороже все-таки вторичное жилье. Как сообщает Дарья Третьякова («Азбука Жилья»), по итогам февраля 2014 г. средневзвешенная цена предложения квартир с отделкой в готовых или почти готовых новостройках старой Москвы составила:
для 1-комнатных квартир - 157,8 тыс. руб./кв. м;
для 2-комнатных квартир - 150,1 тыс. руб./ кв. м;
для 3-комнатных квартир - 146,9 тыс. руб./ кв. м.
А средняя удельная стоимость квартир на вторичном рынке была таковой:
для 1-комнатных квартир - 183,6 тыс. руб./кв. м;
для 2-комнатных квартир - 189,2 тыс. руб./ кв. м;
для 3-комнатных квартир - 188,6 тыс. руб./ кв. м.
По данным нашего журнала, средняя стоимость московского жилья на вторичке на сегодня составляет около 170 тысяч рублей (без учета элитных квартир). (См. «Курс квадратного метра».)
«В среднем же квартиры на вторичном рынке дороже квартир в готовых новостройках на 2-3%. Например, однушка площадью 40,6 кв. м в построенном ЖК «Загорье» предлагается по цене 156,5 тыс. руб./ кв. м, а вариант площадью 40 м кв., расположенный в доме по адресу ул. Загорьевская, д. 25, построенном в 2004 г. выставлена на продажу по цене 160,0 тыс. руб./кв. м», - рассказывает Дарья Третьякова («Азбука Жилья»). А Юлиан Гутман, директор департамента новостроек компании «ИНКОМ-Недвижимость», указывает даже на бОльшую разницу: «При равных площадях и месторасположении квартира на вторичном рынке дороже квартиры с отделкой в построенной и сданной, но еще не оформленной в собственность новостройке в среднем на 5-10%».
Квартиры на первичке выходят немного дороже
Однако многие эксперты уверяют, что при условии отделки под ключ и высокой степени готовности проекта цены выше на первичное жилье: «Если рассматривать бюджетный сегмент (эконом- и комфортклассы), то средняя стоимость квадратного метра в новостройках составит 160 тыс. руб., а на вторичном рынке в спальных районах – 175 тыс. руб. То есть в массовом сегменте цена «квадрата» действительно ниже в новом жилье. Но бюджет покупки (средняя стоимость квартиры целиком) на первичном рынке в целом выше и составляет около 12-14 млн руб., в то время как на вторичном рынке - 9-11 млн руб. Это обусловлено меньшими площадями квартир на вторичке, ведь на этом рынке преобладают дома 1980-х годов постройки», - объясняет Наталья Бланкова, маркетолог компании «Эталон-Инвест». Аналогичного мнения придерживается и Владимир Богданюк (Est-a-Tet): «Средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке Москвы составляет около 185 – 200 тыс. руб., а в новостройках эконом- и комфортклассов, сданных ГК, - около 154,4 тыс. руб. Но средняя цена продажи однокомнатной квартиры с отделкой - 6,5 млн руб. (минимальная при этом - 5,2 млн руб.), двухкомнатной – 10 млн руб. (минимальная - 8,7 млн руб.), трехкомнатной – 14 млн руб. (минимальная - 13 млн руб.). На вторичном рынке можно найти варианты дешевле, и если рассматривать квартиры на нижних этажах старых панельных домов, то максимальная разница в цене составляет около 11%».
Примерно такая же картина наблюдается и в Новой Москве, и в Подмосковье: «Так, средняя стоимость «квадрата» на вторичном рынке Московской области на март 2014 г. составила 83,8 тыс. руб., а в сегменте готовых новостроек – 80,2 тыс. руб. Если же рассматривать локальные рынки отдельных подмосковных городов, разница ценовых показателей на первичном и вторичном рынках составляет 10-12%. Например, в Красногорске средняя стоимость жилья в новостройках составила 93,6 тыс. руб./кв. м, а на вторичном рынке – 104,8 тыс. руб./кв. м, что на 10,5% выше», - сообщает Марина Тимашова («Сити-XXI век»). Однако бюджет покупки в старых домах, которых на вторичном рынке Подмосковья большинство, ниже, чем в готовой новостройке.
К тому же некоторые эксперты уверяют, что на первичном рынке выше не только стоимость квартир, но и цена квадратного метра – все зависит от конкретного района: «Например, рядом со станцией метро «Нагорная» средняя цена квадратного метра на вторичном рынке составляет 177 тыс. руб., а на первичном рынке – скажем, в ЖК «Вершинино» - 205 тыс. руб. Около станции метро «Волжская» «квадрат» на вторичном рынке стоит 165 тыс. руб., а на первичном рынке - в ЖК «LIFE-Волжская» - 180 тыс. руб. Но вот в районе метро «Царицыно» все наоборот: на вторичке стоимость квадратного метра – 152 тыс. руб., а на первичном рынке – в ЖК «Царицыно-2» - 120 тыс. руб. Это объясняется тем, что в районе Царицыно расположены в основном панельные дома 1980-х годов, а в районе «Волжской» много пятиэтажек 60-70-х годов прошлого века», - рассказывает Наталья Бланкова («Эталон-Инвест»). Об этом же говорит и Анастасия Черняева, маркетолог-аналитик компании «КомСтрин»: «На сегодня средняя цена на квартиры с отделкой под ключ в готовых или практически готовых новостройках составляет187 900 руб./м кв., а диапазон цен - от 127 300 до 272 500 руб./м кв. в зависимости от класса объекта. Но в проектах эконом и комфорт квадратный метр в среднем стоит 169 400 руб. На вторичном же рынке средняя цена предложения – 187 200 руб./м кв. Однако стоимость 1-комнатной квартиры площадью 42 м кв. в ЖК «Большое Кусково», причем в еще не сданном доме, составляет 174 423 руб./м кв., а аналогичная квартира в хорошем состоянии, расположенная в панельном доме, на вторичном рынке этого района стоит 162 500 руб./м кв.».
Резюме www.metrinfo.ru
И вторичное, и первичное жилье с отделкой имеют свои плюсы и минусы, да и цены в этих сегментах практически одинаковые, поэтому, что лучше, однозначно сказать сложно. Все зависит от конкретных вариантов и индивидуальных потребностей и предпочтений покупателя. Поэтому приобретать можно любую недвижимость, но перед сделкой лучше провести предварительный анализ ее слабых и сильных сторон и сравнить с другими вариантами.
