В текущем году стартовали продажи сразу в нескольких загородных поселках, позиционируемых в формате бизнес-класса. Между тем аналитика рынка упрямо твердит нам, что именно этот сегмент сильнее всего просел под влиянием кризиса и мало востребован покупателями. «Собственник» разбирался, что же продается на загородном рынке Подмосковья под загадочным ярлыком «бизнес-класс».
Наш новый бизнес-класс
К примеру, совсем недавно, в октябре-ноябре, компания «Загородный проект» презентовала сразу три поселка бизнес-класса: Клубничные Поля, Южные Горки, Черничные Поля. Однако к продаже в них предлагаются не дома, а лишь участки без подряда (площадью от классических дачных 6 соток до 39). Между тем, по словам генерального директора компании Андрея Васильева, проекты соответствуют заявленному уровню по следующим параметрам: направление (Киевское, Каширское шоссе), удаленность от МКАД (9–20 км) и наличие инфраструктуры (все центральные коммуникации подведены).
Исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая соглашается с тем, что поселки сегмента бизнес могут располагаться и на менее престижных направлениях (для элитной недвижимости, полагает эксперт, это могут быть только Рублево-Успенское, Новорижское, Сколковское, Ильинское и Минское шоссе), и на большей удаленности – вплоть до 60 км, тогда как большая часть предложения в бизнес-классе сосредоточена на удалении до 30 км от МКАД. Управляющий директор «Century 21 Запад» Евгений Скоморовский подчеркивает, что основным критерием является все-таки местоположение объекта, и хотя география таких поселков более обширна, чем элитных, они все же не могут располагаться на южном и юго-восточном направлениях, которые отличаются плохой экологией и плохой пропускной способностью основных транспортных артерий.
По мнению директора агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба» Натальи Кац, необходимым требованием к бизнес-классу является еще и наличие охраны, магистральных коммуникаций, а также оптимальное соотношение площади дома и прилегающего участка – например 300 кв. м на 15 соток.
Желательно, но не обязательно
Можно заметить, что далеко не во всех поселках домовладения достигают 250 кв. м (средняя приемлемая цифра для бизнес-класса), а в некоторых запланированных поселках, распродаваемых участками без подряда, площадь будущих домов, как и их дизайн, предсказать вообще невозможно. Между тем отсутствие ограничений к единому архитектурному стилю застройки – это скорее примета настоящего эконом-класса. «Архитектурный стиль должен в обязательном порядке присутствовать в поселках сегмента бизнес и быть единым либо представлять собой грамотно проработанное сочетание нескольких архитектурных стилей», – считает Мария Литинецкая.
«Некоторые застройщики коттеджных поселков бизнес-класса приняли решение продавать участки без подряда, и это сместило эти проекты в низшую категорию: все-таки «Шанхай» вряд ли можно отнести к бизнес-классу», – рассуждает и Евгений Скоморовский.
Однако, несмотря на ряд несоответствий заявленной классности, эксперты рынка не спешат порицать застройщиков. Во-первых, говорит Наталья Кац, российский рынок недвижимости имеет слишком маленькую историю, чтобы эта классификация четко работала. Должно пройти время, чтобы понять, действительно ли стоит относить данную категорию домов к бизнес-классу или это просто маркетинговый ход, который позволяет недорогие объекты позиционировать чуть выше. Во-вторых, классификация все равно остается условной, тем более сейчас, в кризис. Так что жестких критериев не существует, и никто не может запретить застройщику позиционировать поселок в том классе, которому он не соответствует по ряду критериев, считает Евгений Скоморовский.
А, например, в Европе и Америке вообще нет разделения жилья на классы «престижности». Как рассказала Наталья Кац, жилье там разделяется на социальное и коммерческое. Стоимость коммерческого жилья зависит от местоположения (пресловутое location).
У нас же поселки бизнес-класса стали появляться лишь в начале 2000 годов, то есть меньше 10 лет назад. Не исключено, что границы данного сегмента и требования к нему будут пересматриваться еще не раз. Но хотелось бы верить, что до повальной распродажи пустых участков на Рублевке или Новой Риге под видом поселков бизнес-класса дело не дойдет.
Фото: BlT
