«Стрит» в переводе с английского «улица». Это знают почти все. «Ритэйл» в одном из значений – «распродажа для особых клиентов». Распродажа не в смысле дешевизны, хотя и такое нередко случается. Речь идет о сети небольших специализированных торговых точек в тех местах города, где проходит наиболее мощный поток потенциальных покупателей.
Определиться с направлением покупательских потоков и предложить помещение под этот вид предпринимательской деятельности – задача отделов коммерческой недвижимости риэлторских компаний. Опытом в этом вопросе с вами делится исполнительный директор группы компаний «Триумф» Андрей Бубнов.
Из истории стрит-ритейла в Нижнем Новгороде
Дефицит малоформатных магазинов в Нижнем существовал всегда. Спрос отчасти удовлетворялся за счет квартир на первых этажах жилых домов, переводимых в статус нежилых помещений. Традиционными местами скопления людей, а значит, и потенциальных покупателей, всегда были улица Большая Покровская, район Московского вокзала, центральные части Сормова и Автозавода. Именно там в первую очередь и были раскуплены квартиры на первых этажах.
Затем стали приобретаться помещения на основных транспортных магистралях города, к примеру, на улицах Белинского, Варварской.
«Триумф» одним из первых развернул деятельность в этом сегменте рынка недвижимости. Работа ведется и с арендаторами, и с инвесторами, которые приобретают объекты коммерческой недвижимости, а затем сдают их в аренду. Наши специалисты подобрали необходимое количество помещений для мировых, федеральных и нижегородских сетевых компаний (Reebok, Ralf, «МТС», «Хоум-кредит», «Адамас», «Европейский трикотаж», «Хозяюшка»).
Некоторые правила инвестирования
Если встать у пешеходного перехода около торгового центра «Муравей» (бывшие «Сормовские зори») и понаблюдать за передвижением людского потока на зеленый сигнал светофора, то можно сосчитать, что каждые три минуты дорогу переходят примерно 60 человек. Похожую картину можно видеть у Московского вокзала, в центре Автозавода. Поэтому размещение торговых точек в этих местах города очень выгодно.
Грамотные инвесторы приобретали помещения именно в Автозаводском и Сормовском районах, доходность которых была на уровне Нижегородского района за счет относительно низкой стоимости покупки и достаточно высоких арендных ставок.
С учетом того, что стоимость объектов растет гораздо быстрее, чем арендные ставки, доходность претерпевает корректировки. Если два года назад ожидания инвесторов были на уровне 20-25% годовых, то 2006 год показал 18 %. Текущий год констатирует, что доходность инвестиций в готовый объект коммерческой недвижимости – 15 %. Но этот расчет производится без учета роста рынка, а ведь за первые восемь месяцев текущего года средняя цена продажи торговых помещений по городу выросла почти на 76%! На рынке финансовых инструментов это один из наиболее выгодных, и главное, стабильных сегментов, в отличие, скажем, от колеблющегося рынка ценных бумаг, т. к. стоимость приобретенного объекта поступательно растет. К тому же инвестор имеет ощутимый ежемесячный доход в виде арендной платы.
Магазины в сложившихся торговых зонах пользуются наибольшей популярностью, следовательно, ликвидность объекта в этих зонах гораздо выше, чем в спальных районах.
Для размещения торговых точек внутри спальных микрорайонов требуется определенная плотность населения. Даже продуктовые сети не хотят арендовать помещения в кварталах 2-3-этажной застройки. Нерентабельно. Там вполне достаточно минимаркета для обеспечения местных жителей продуктами повседневного спроса. И в условиях повсеместного повышения цен на недвижимость стоимость коммерческих объектов в микрорайонах с низкой плотностью населения растет очень медленно. Приходится снижать цену, если собственник задался целью продать такой магазинчик внутри квартала.
Людям, спешащим домой после работы, совершенно не захочется идти в магазин, который им не по пути. Поэтому очень важно грамотное расположение объекта около остановки общественного транспорта и дороги, по которой привыкли ходить местные жители.
Итак, главное правило при выборе объекта – место, место и еще раз место!
Второй важный момент – площадь объекта недвижимости для розничной торговли. Оптимальная – 50-100 кв.м. На площади меньше 50 кв.м могут размещаться далеко не все товарные группы (сотовые телефоны, ювелирные изделия и т. п.), соответственно, сужается круг потенциальных арендаторов и их весьма трудно подобрать.
Привлекательность магазина для арендаторов увеличат витринные окна (и поднимут ставку аренды до 10%!). Создание кармана для парковки на центральной магистрали может увеличить арендную ставку до 15%, а неправильная планировка торгового пространства на столько же ее уменьшить. В помещении торговая площадь должна быть максимальной, ведь для арендатора содержание складских помещений по цене торговых – нерентабельно.
Таким образом, при выборе объектов для инвестирования следует проявить осторожность. Просчитать доходность можно, имея определенную практику в этом вопросе. Поэтому нелишним будет обратиться к специалистам отдела коммерческой недвижимости риэлторской компании, тем более что стрит-ритэйл находится на стадии развития в городах-спутниках: Дзержинске, Кстово, Богородске.
