Период, когда большинство жителей деревень стремились мигрировать в города похоже закончился и начинается обратный отток - за город. Когда мы говорим о покупке земельного участка, в нашей речи часто слышится слово «подходящий». С точки зрения обычного человека, подходящий участок – это тот, который нравится, расположен на удобном расстоянии от города, ну, и, пожалуй, все. Однако участок приобретается не просто так, а, как правило, с вполне определенной целью – для будущего строительства. Вот в этом ракурсе мы и попробуем понять, каков он, земельный участок, подходящий для строительства будущего дома.
С практической точки зрения, есть шесть основных параметров, которые каждый будущий покупатель должен оценить, чтобы потом сделать вывод о том является ли конкретный участок «подходящим» или нет.
Местоположение. Это не только расстояние от города или расположение участка в самом населенном пункте. Зачастую именно местоположение определяет привлекательность инвестиций в конкретный участок с точки зрения возможного возврата или даже увеличения вложенных средств.
Подъездные пути. В некоторых случаях их наличие даже важнее местоположения.
Рассмотрим вариант, когда участок, расположен вдоль дороги. Вам кажется, что это хорошо, так как подъезжать к нему можно будет без проблем. Однако такой поспешный вывод может оказаться ошибочным. Дело в том, что при последующем получении разрешения на строительство придется согласовывать и проект прокладки дороги к участку, а согласие на съезд с дороги и согласование проекта может дать только собственник той самой дороги. Он может и отказать, что бывает, кстати, не столь уж редко. Наиболее часто встречающиеся в нашей практике причины отказа:
- «съезд с федеральной трассы или трассы областного значения здесь нецелесообразен, он может служить помехой для участников дорожного движения»;
- «дорожные знаки и ландшафт местности не позволяют делать съезд в этом месте» и т.п.
Если же участок расположен среди других участков, у которых есть иные собственники, ситуация может быть еще более печальной – современное межевание частенько проходит так: участки нарезаются вплотную друг к другу, соответственно мест для проезда/прохода между ними не остается. Вопрос «что делать» в таком случае решается неоднозначно, но покупать участок, расположенный между другими, не убедившись в том, что между ними существует место для проезда или, что собственники соседних участков не против такой проезд обеспечить, слегка потеснившись, по меньшей мере, нерационально. В противном случае, вы столкнетесь с длительной судебной процедурой установления сервитута.
Ну, и, наконец, вопрос «сколько дороги тянуть» - очень актуален, даже если никто не против, и место для проезда есть, а вот самой дороги нет. Никто не отменял финансовую сторону вопроса: как много метров нужно будет проложить и во сколько это обойдется? Так что подъездные пути – это очень важный вопрос при выборе земельного участка.
Коммуникации. Ситуацию с водой можно решить путем бурения скважины. Систему канализации заменить на септик. От газа можно отказаться, перейдя на электрическое снабжение. А вот без электричества никак не обойтись! И этот вопрос нужно решать до момента покупки участка. Как минимум, вам необходимо знать:
- возможно ли подключение данного участка, точнее будущего строения на нем, к электрическим сетям;
- какую максимальную мощность можно получить;
- как далеко придется тянуть электрический кабель:
- есть ли необходимость за свой счет устанавливать дополнительные опоры (столбы);
- сколько опор придется ставить;
- необходимо ли покупать и устанавливать собственную трансформаторную подстанцию, и во сколько это обойдется (вполне реальная ситуация, если рядом полно линий электропередач, но все они, к сожалению, высокого давления).
В принципе, аналогичные вопросы следует задать и при оценке прокладки других коммуникаций к выбранному земельному участку.
Геология.
Если коротко, то это анализ почвы. Делается он путем бурения одной или нескольких скважин на земельном участке с целью, в первую очередь, установить подвижность грунтов. А то бывает так, что участок всем хорош, а вот строение или строение выше определенного числа этажей на нем возводить нельзя. Почему? Грунт подвижный, и дом в прямом смысле этого слова может ходить ходуном.
Категория, вид разрешенного использования, территориальная зона.
Это очень важный вопрос. Собственно, от ответа на него зачастую зависит само решение о покупке конкретного земельного участка. Очень часто бывает, что выбранный участок находится, например, в составе земель сельскохозяйственного назначения. Какой из этого вывод? Пока нет твердой информации о том, что у участка может быть изменен вид разрешенного использования и категория, думать о строительстве на нем не стоит. В том случае, если участок уже входит в состав населенного пункта, важным вопрос остается вопрос территориальной зоны. То есть в соответствии с генеральным планом развития данной территории на участке возможно только возведение складских помещений, но никак не жилого дома или наоборот. Необходимо знать, устранима ли эта проблема. Ну, и самое существенное: смена категории, вида разрешенного использования или территориальной зоны зачастую оказываются весьма затратными с финансовой точки зрения процедурами, поэтому возможность их осуществления и стоимость лучше оценить заранее, чтобы не оказалось, что общая цена, затраченная на «приведение участка в пригодный для строительства вид», оказалась невыгодной для покупателя.
Права продавца или арендодателя участка.
Имеется в виду наличие/отсутствие у продавца или арендодателя документов, подтверждающих его права на данный земельный участок. В идеальном варианте, таким документом должно быть свидетельство о праве собственности. Если же его нет, а есть что-то другое (решение суда, свидетельство о вступлении в права наследства, решение инвестиционной комиссии, акт выбора земельного участка и т.п.), то сделку в ближайшее время оформить не удастся, потому что до момента заключения договора купли продажи или аренды еще придется потратить время на оформление, собственно, самих прав продавца на такой участок. Следовательно, необходимо уточнять, кто и за чей счет будет этим заниматься, а также не возрастет ли после такого оформления цена на участок.
Анна Юрьевна Покровская, директор юридической компании ООО «Прецедент»
Фото: www.chelsi.ru
