Пентхаусы давно и прочно ассоциируются с элитным сегментом недвижимости, однако на разных рынках под этим словом подразумевается не всегда одно и то же; Разбираемся, в чём особенности этого типа жилья в Таиланде, ОАЭ, на Кипре и других странах, и как не ошибиться с выбором.
В 19-м веке в Европе пентхаусами называли строения на крыше, которые были в основном технического назначения, а также технические этажи, где могли проживать бедняки. Строго говоря, домик Карлсона – это пентхаус в исконном смысле слова.
Однако после того как в 20-м веке в Нью-Йорке наступила эра небоскрёбов, понятие пентхаус пережило своего рода «джентрификацию» и стало означать роскошный особняк или квартиру на крыше.
С течением времени формат стал постепенно размываться, и область применения этого слова расширилась.
Итак, обязательно ли сегодня иметь выход на кровлю, чтобы называться пентхаусом? И какие незыблемые типовые черты у этой разновидности жилья?
Пентхаусы на Кипре
На Кипре пентхаус – апартаменты на последнем этаже здания, имеющие пристройку на крыше – просторную террасу, площадь которой часто раза в полтора больше, чем площадь жилых помещений. Террасу можно оставить открытой, оборудовав там, к примеру, бассейн или барбекю, а можно после получения титула (права собственности) закрыть, превратив в комнату. Кто-то делает там себе кальянную, сигарную, кто-то ставит джакузи или тренажёры.
На этаже, как правило, располагается один пентхаус либо несколько – до четырёх.
В чём преимущества пентхаусов перед обычными квартирами, помимо большой площади и зоны отдыха на кровле? Красивые виды (90% пентхаусов – видовые), обособленность от соседей, дополнительные парковочные места. Основные минусы: стоимость такой недвижимости выше, больше ресурсов понадобится на отопление, дороже выйдет обслуживание, уборка.
Если пентхаус с бассейном, убедитесь, чтобы не было протечек. Бывают случаи, когда бассейн протекает, что может сильно ударить по карману.
«Мода» на пентхаусы появилась на Кипре сравнительно недавно, лет 10 назад, и не все застройщики понимают в этом типе жилья. Недостаточно опытные компании зачастую считают, что пентхаус – просто квартира с большим балконом на последнем этаже. Однако есть и те, кто умеет создать хороший продукт, например, BBF круто разбирается в этом формате», – объясняет Кирилл Равченко, генеральный директор DOM Real Estate.
«Пентхаусы очень нравятся русскоязычным покупателям – россиянам, украинцам, белорусам», – отмечает эксперт.
Больше всего апартаментов с выходом на кровлю, конечно, в Лимассоле, так как там преобладает высотная застройка, и высокий спрос со стороны заинтересованных иностранцев. В Ларнаке пентхаусов тоже достаточно. В Пафосе их не так много, потому что там больше строится индивидуальных домов. В Никосии пентхаусов мало – столичный рынок ориентирован преимущественно на киприотов, а они равнодушны к этому типу жилья.
Цены на пентхаусы зависят от региона, локации, проекта, инфраструктуры. «В Лимассоле пентхаус с двумя спальнями в постройке десятилетней давности реально найти за 400 000–500 000 евро. Новый может стоить и 800 000, и 3 млн евро, – рассказывает Кирилл Равченко. – Одни из самых дорогих предложений на рынке были в комплексе «Символ» Елены Батуриной – стоимостью около 22 млн евро. Ещё пример в высокобюджетном сегменте – «Арарат». В этом проекте 5-уровневые апартаменты с 8 спальнями предлагались за 16 млн евро».
В Ларнаке неплохой пентхаус стоит 350 000–400 000 евро, в Никосии – примерно 400 000–450 000 евро, в Пафосе – цены сопоставимы с ценами в Лимассоле, в Фамагусте – за 150 000 можно поискать вариант.
Юридического понятия «пентхаус» на Кипре, как и в других странах, нет. Хотя в договоре может фигурировать это слово, в титуле, который выдаёт земельный департамент, будет написано «жилой объект недвижимости».
Дублексы в Турции
В Турции пентхаус называется «дублекс», или иногда встречается написание «дуплекс». В свидетельстве о собственности прописывается наименование этого типа недвижимости как «дублекс». «В договоре можно, конечно, указать его как пентхаус, но лучше, если будет использоваться та же терминология, что и в тапу, то есть «дублекс», – считает Ксения Балджи, исполнительный директор Liga Real Estate. «В объявлениях, однако, часто используют слово «пентхаус», как принятое в мировой практике».
Что же такое дублекс? Это двухэтажная квартира. В Турции есть три типа таких апартаментов.
Классический дублекс – квартира, которая находится на двух последних этажах. Вход в неё идёт с нижнего этажа, и лестница ведёт на верхний уровень. Обычно на 1-м этаже располагается кухня, гостиная, иногда одна спальня, а на втором ещё 2-3 спальни.
Второй вариант дублекса – перевёрнутый, или «терс-дублекс». Входят в такую квартиру с верхнего этажа. Планировка обратная: наверху – кухня, гостиная, спальня, внизу – спальни.
Оба эти типа недвижимости можно отнести к пентхаусам, так как такие апартаменты занимают всегда самые последние этажи здания.
Третий вариант дублекса – «гарден-дублекс» – располагают на двух нижних уровнях – первом и втором (нулевом и первом в турецкой традиции), поэтому пентхаусом, конечно, его уже назвать нельзя. На первом этаже такой квартиры – кухня и гостиная, а также выход в собственный сад, отгороженный от соседей. Удобная планировка для семей с маленькими детьми.
Садовники жилых комплексов обязаны ухаживать за такими частными садиками. Это выгодно отличает дублексы от вилл, так как за территорию дома несёт ответственность уже сам хозяин. Гарден-дублексы – альтернатива виллам, если человек, например, не проживает постоянно или часто путешествует. Большие семьи, которые ищут просторное жильё, но не хотят нанимать персонал для ухода за домом, часто выбирают именно этот тип недвижимости.
Дублексы, как правило, подходят под программу гражданства Турции за инвестиции (то есть их кадастровая стоимость более 400 000 долларов), поэтому в 90% случаев такие квартиры покупают именно с целью получения паспорта.
Если объект стоит меньше 400 000, но больше 200 000 долларов, гражданство оформить не удастся, но можно получить вид на жительство на основании свидетельства о собственности, при условии, конечно, что недвижимость расположена в «открытом» районе.
Что нужно учитывать при выборе пентхауса?
«Рекомендую перед сделкой посетить уже готовый дом застройщика, у которого вы планируете покупать пентхаус», – говорит Ксения Балджи. «Лучше всего съездить зимой, в дождливое время, то есть в январе – феврале. Поднимитесь на последний этаж и посмотрите, что с гидроизоляцией. Можно также наведаться в разгар лета, подняться на последний этаж дублекса и обратить внимание на температуру. Если там невыносимо жарко по сравнению с нижним этажом, значит, есть проблема с теплоизоляцией».
Цены на дублексы в Алании варьируются от 150 000 долларов (на вторичном рынке) до нескольких миллионов. Во многих случаях цены сопоставимы с виллами, так как жилые комплексы находятся ближе к морю, а виллы – в основном на удалении, ближе к горам. Иногда пентхаус может быть и дороже аналогичного по размеру дома, если это люксовый комплекс на первой береговой линии.
Пентхаусы в Таиланде
Пентхаус в Таиланде – просторная квартира на последнем этаже здания, и это всегда изюминка проекта и эксклюзив. Как правило, такого рода недвижимость представлена в высотных комплексах класса люкс.
«Пентхаусы в общепринятом понимании есть в Паттайе, так как там достаточно высоток, и, конечно, в Бангкоке, столице небоскрёбов. На Пхукете преобладает малоэтажная застройка, не выше 6–8 этажей, и там корректнее говорить просто о больших по площади видовых апартаментах на последнем этаже дома», – рассказывает Ольга Бартеньева, руководитель компании «Галерея недвижимости в Паттайе и на Пхукете».
Предложений пентхаусов на рынке Паттайи довольно мало. В люксовых высотках застройщики проектируют не так много квартир, и на здание получается всего два или четыре пентхауса либо один большой.
Покупатели пентхаусов – это, как правило, обеспеченные люди, которые проживают в Таиланде постоянно либо большую часть времени. Много на рынке и инвесторов. «Когда открывается предпродажа, то в первый же день обычно пентхаусы уже забронированы. Есть покупатели, которые хотят только пентхаусы, и агент держит бронь для своих клиентов», – отмечает Ольга Бартеньева.
«Преимущества пентхаусов для инвесторов, ориентированных на элитный сегмент, очевидны. Типовых квартир в кондоминиуме может быть сто, а пентхаусов мало, и владелец будет диктовать свою цену при продаже. Если мы говорим про пентхаус, то это всегда эксклюзив, и такие эксклюзивы дают очень хорошую маржу», – считает эксперт.
Высок спрос и на аренду пентхаусов. Найти предложение на рынке непросто. Многие иностранцы сегодня приезжают в Таиланд на зимовку или на долгий срок, и они предпочитают как раз большие квадратуры – апартаменты такого рода идеально подходят.
Пентхаусы обычно интереснее с точки зрения дизайна. Они имеют панорамное остекление, позволяющее владельцам наслаждаться великолепными видами. Застройщики, как правило, разрешают покупателям таких объектов вносить коррективы в планировку, если, конечно, они допустимы.
Пентхаусы – дорогое жильё. Стоимость зависит от локации, квадратуры и статуса проекта. Скажем, в строящемся люксовом проекте на старте продаж в Паттайе цена квадратного метра будет в среднем от 180 000 батов (5515 долларов), в Бангкоке, в центральной части, – от 200 000 батов (6127 долларов).
В чём отличие пентхаусов от другого типа элитного жилья – вилл? В Таиланде – это, прежде всего, правовой статус. Вилла не может быть оформлена в полную частную собственность на иностранца, а пентхаус, то есть по сути квартира, – может. Кроме того, обслуживание дома обойдётся дороже. «С инвестиционной точки зрения пентхаус, на мой взгляд, интереснее, потому что это более эксклюзивные предложения», – резюмирует Ольга Бартеньева.
Пентхаусы в ОАЭ
Пентхаус в Дубае – квартира на самом верхнем этаже высотки. Чаще всего она одна на весь этаж, с большой площадью, просторной террасой, своим бассейном, красивыми панорамным видами. Также пентхаусы могут быть двух- и трёхуровневыми.
В официальных документах пентхаусы фигурируют как luxury apartment или apartment with a view, в зависимости от характеристик.
Такой тип недвижимости выбирают люди, которые ценят тишину и приватность. «В ОАЭ продажи подобных апартаментов составляют небольшую долю, менее 0,1% от числа сделок, но значительную часть общего объёма продаж. Это объясняется высокой стоимостью объектов», – отмечает Максим Дауркин, руководитель по работе с институциональными клиентами Metropolitan Group.
Многие приобретают пентхаусы, как и другие типы жилья, с инвестиционной целью. Если купить такую квартиру на стадии строительства, после завершения она может вырасти в цене до 60%.
При покупке недвижимости стоимостью от 205 000 долларов США владелец получает право на оформление резидентской визы (аналог ВНЖ) сроком на 2 года. Жильё при этом должно быть куплено в Freehold Zones (зонах свободной собственности) и полностью достроено. Если квартира стоит от 545 000 долларов, виза выдается на 10 лет. При этом объект может быть сдан или находиться на стадии строительства. Пентхаус – дорогая недвижимость, поэтому у ее владельцев, как правило, такое право появляется.
«Покупка пентхауса выгодна и как вариант для сдачи в аренду, и как недвижимость для личного использования. В ОАЭ безопасно, комфортно, развита инфраструктура. Владельцы платят госпошлину в размере 4% от стоимости объекта один раз, при заключении сделки. После этого они могут жить сами, сдавать жильё в аренду и не платить налог на прибыль» – объясняет Максим Дауркин.
«При этом покупка пентхауса, как и любой другой недвижимости, сопровождается рядом рисков: задержка сдачи объекта застройщиком, высокий первоначальный взнос или регулярные платежи в процессе строительства при приобретении новостройки, а также наличие обременений, долгов, проблем с ремонтом при покупке пентхауса от собственника», – предостерегает эксперт. Поэтому к процедуре надо подходить ответственно и привлекать компетентных посредников для заключения сделки.
Большая часть пентхаусов в ОАЭ расположена в Дубае, в районах Dubai Marina, Palm Jumeirah, Burj Khalifa, Dubai Water Canal, Bluewaters Island, Jumeirah Buy Island. Цены могут достигать 130 000 000 долларов. Также перспективными направлениями считаются Рас-Эль-Хайма и Абу-Даби, районы Saadiyat Island и Al Jurf. Там цены на пентхаусы в новых комплексах стартуют в среднем от 4 000 000 долларов.
Пентхаусы в Испании
В Испании пентхаус (по-испански – ático) – квартира на последнем этаже многоквартирного дома, обычно с террасой (иногда большой), часто с живописными видами на море, горы или город.
Терраса может быть на том же уровне, что и жильё, а может находиться на крыше (такой вариант иногда называется ático dúplex). Там нередко обустраивают зону отдыха, устанавливают барбекю или джакузи.
Ещё одна отличительная черта такого жилья – приватность: нет соседей сверху, меньше шума, ощущение уединённости – особенно в домах с отдельным лифтом, выходящим прямо в квартиру.
«В Испании термин «пентхаус» используется в обиходе и в рекламе недвижимости, но не является строго юридическим понятием, – объясняет Екатерина Охилькова, руководитель агентства Expert Agent. – Тем не менее, он вполне может указываться в договоре купли-продажи как часть описания объекта, если соответствует фактическим характеристикам». В Nota Simple (выписке из реестра собственности) или в Escritura (нотариальном договоре купли-продажи) может быть написано «vivienda tipo ático» или «vivienda situada en la planta ático» – то есть «жильё типа пентхаус» или «жильё, расположенное на последнем этаже».
Конечно, стоят пентхаусы дороже – разница по сравнению с аналогичными квартирами на других этажах примерно 10–30%.
«Покупка ático в Испании может преследовать разные цели – от личного проживания до инвестиций и получения ВНЖ», – рассказывает Екатерина Охилькова. «Популярны такие квартиры среди семей, пар на пенсии, людей, работающих удалённо».
Часто пентхаусы приобретают для сдачи в аренду. Особенно выгодно сдавать их «в краткосрок» в туристических регионах, таких как Барселона, Валенсия, Марбелья, однако помним, что для такой деятельности требуется лицензия Vivienda de Uso Turístico (VUT). При долгосрочной сдаче доход ниже, но стабильнее и без фактора сезонности.
«Пентхаусы в новых жилых комплексах на стадии строительства часто покупаются с целью перепродажи через 1–3 года. Это перспективно в быстроразвивающихся районах, например, в Аликанте или на побережье Коста-дель-Соль, – отмечает эксперт. – При правильной локации можно получить 15–25% роста цены за 2–4 года».
При выборе ático в Испании важно учитывать не только визуальные и маркетинговые характеристики (вид, терраса, этаж), но и юридические, технические, эксплуатационные и инвестиционные параметры. Доходит ли, например, лифт до этажа пентхауса, приватная ли терраса или это общее пространство (фактически и по документам), есть ли тенты, перголы, навесы, можно ли установить джакузи или бассейн, качественно ли выполнена гидроизоляция крыши, шумоизоляция, теплоизоляция и так далее.
В Мадриде пентхаусы премиум-сегмента стоят примерно от 2 млн евро. В Барселоне разброс цен на такие квартиры от 1,2 до 3,2 млн евро.
По доле пентхаусов в общих продажах лидируют: Пальма-де-Майорка (14,6%), Мурсия (9,2%), Барселона (8,1%), Аликанте (7,7%), Валенсия (7,2%).
Резюме
1. Пентхаусы – квартиры, которые занимают последний или последние этажи зданий, чаще высоток. Иногда это двухуровневые или многоуровневые апартаменты. В некоторых случаях они имеют выход на кровлю, где обустраивается место для отдыха, которое может быть как открытым, так и закрытым.
2. Обычно пентхаусы – видовые квартиры, обладающие большей приватностью.
3. Пентхаусы, как правило, – самые дорогие и эксклюзивные предложения в комплексе. Часто в них предусмотрены просторные зоны отдыха. Может быть бассейн, зал для тренировок. Благодаря высокой цене пентхаусы открывают покупателям возможность дополнительных привилегий, таких, например, как получение гражданства для всей семьи в Турции или 10-летней резидентской визы в ОАЭ.
4. Стоимость пентхауса зависит от страны, локации, позиционирования комплекса и может варьироваться от 150 000 до нескольких десятков и даже сотен миллионов евро.
5. Пентхаус – исключительно маркетинговое обозначение. Юридического понятия «пентхаус» нет ни в одной стране.
Благодарим за помощь в подготовке материала:
Кирилла Равченко, генерального директора DOM Real Estate
Ксению Балджи, исполнительного директора Liga Real Estate
Ольгу Бартеньеву, руководителя компании «Галерея недвижимости в Паттайе и на Пхукете»
Максима Дауркина, руководителя по работе с институциональными клиентами Metropolitan Group
Екатерину Охилькову, руководителя агентства ExpertAgent
