Что такое «история квартиры»? Вопрос несложный. Но речь, в общем-то, пойдет вовсе не о знаменитостях, которые в ней проживали, не об их известных гостях или родственниках. Увы, но в недвижимости такое понятие как «история квартиры» рассматривается вовсе не в контексте ее славного исторического прошлого.
«Квартирный паспорт»
По большому счету «история квартиры» – это ее «автобиография» со дня заложения фундамента дома и до момента потенциальной покупки отдельной квартиры. Кто был самым первым ее жителем, кто предыдущим хозяином, а кто «пред-предыдущим»? Выясняя «историю», стоит пройтись по цепочке сделок, по передаче квартиры из одних руки в другие. При этом немаловажное значение имеют всевозможные прописки и регистрации на данной жилплощади других лиц: от самых близких родственников до первых встречных знакомых. «Не остается без внимания, - констатирует Надежда Кот, управляющий директор компании Кирсанова Риэлти, - история технических изменений, согласований, возможных ремонтов и дизайнерских следов…
Далее географию можно расширить до уровня тамбура, площадки, соседства «сверху-снизу» и даже подъезда в целом». Нельзя сказать, что история, связанная с соседями, менее значима. Разница лишь в том, что отсутствие интереса к жизни прежних владельцев может повлечь потерю недвижимости и выплаченных за неё средств, а исторические изъяны соседства могут запросто испортить жизнь и сильно изменить её качество. Словом, как у человека появляется первый документ – свидетельство о рождении, так у квартиры – свидетельство о собственности. Но основанием получения «квартирного паспорта» в обязательном порядке должен быть какой-либо правоустанавливающий документ.
Например, договор инвестирования, или договор долевого участия в строительстве, либо договор приватизации, дарения, купли-продажи, свидетельство о наследовании. А значит, новому хозяину при покупке отдельного жилья необходимо изначально увидеть только два главных документа: свидетельство о собственности и один из вышеперечисленных правоустанавливающих документов.
«При покупке клиента интересует только «чистота продажи», - рассказывает Элла Братилова, ведущий специалист департамента элитной недвижимости компании Paul’s Yard. - Приватизировано ли жилье, не ущемлены ли права наследников, не было ли судов, залогов, сколько человек прописано, куда и на каком основании выписаны те, кто жил здесь раньше, были ли прописаны несовершеннолетние дети и насколько законно соблюдены их права. В идеале хорошо бы отследить всю историю жилища и дойти до первоначального договора передачи квартиры в собственность. Но так как срок исковой давности по сделкам с жилой недвижимостью составляет 3 года, то покупателю разрешается проследить «историю квартиры» только за этот срок». Изучая «историю» квалифицированный специалист обязательно запросит архивную выписку из государственного реестра, из которой удастся понять, сколько раз квартира меняла хозяина. Или, дабы исключить все притязания в дальнейшем от зарегистрированных в квартире лиц, которые при этом не являются собственниками, необходимо посмотреть выписку из домовой книги. Имеются еще десятки нюансов.
Бег на длинные дистанции
Можно ли проследить историю квартиры самостоятельно? Почему бы и нет. Если человек дотошный и если много свободного времени. Если же нет ни времени, ни интереса, ни навыков, лучше это дело отдать на откуп настоящим специалистам. «Когда речь заходит о покупке недвижимости, то тут не может быть ничего второстепенного, - уверена Надежда Кот. - Чтобы спать спокойно, придется пройти десятки инстанций, собрать все выписки из ЕГРП, отметки БТИ, посетить паспортный стол и ТСЖ. Маршрут может оказаться чрезвычайно длинным: всё зависит от степени тревожности покупателя, вторичных сигналов и качества документов на квартиру. Мало того, существует масса «пугалок», связанных с пропиской-выпиской несовершеннолетних, наличием собственников, временно находящихся на лечении, в доме престарелых, в учебном заведении, ратной службе или местах не столь отделенных, которые имеют полное право на свои квадратные метры.
Наверное, именно на эти моменты и стоит обращать особое внимание. В конце концов, существует стандартный набор необходимых сведений по истории квартиры. Помимо вышесказанного стоит обратить внимание и на такие пункты, как дееспособность всех прописанных в квартире жильцов на момент сделки с недвижимостью. Имеются ли на данную жилплощадь права третьих лиц, задолженности по коммунальным или эксплуатационным платежам? Были ли случаи незаконных перепланировок с полным разносом несущих стен? Есть ли обременения - аресты, запреты, залоги и пр.
Не под силу решить все эти вопросы самостоятельно? Не беда. В Москве найдутся сотни квалифицированных специалистов, которые возьмутся за полную юридическую проверку документов. После чего клиенту на блюдечке с золотой каемочкой будет представлено письменное заключение с результатами и набор рекомендаций по возможному устранению всех рисков. Конечно, если таковые «имеют место быть».
Да, юристы стоят немалых денег. «Но кто скажет, что время, потраченное на стояние в очередях, малоприятное общение с мелкими царьками в муниципальных органах власти обойдётся дешевле? – вопросом на вопрос отвечает Надежда Кот. - Практика показывает, что количество потраченного здоровья и эмоций иногда даже трудно сравнивать с незначительной суммой, потраченной на услуги юристов. Впрочем, выбор всегда за клиентом».
