Как я уже писал в статье Ипотека 2010: объемы кредитования растут, условия - улучшаются, в 2010 году было выдано в 2,45 раза больше денег по рублевым кредитам, чем в 2009 году и в 1,61 раза выдано больше денег по валютным кредитам, чем в 2009 году.
Рост кредитования произошел по нескольким основным причинам:
Банки стали более лояльно относиться к заемщикам: рассматривать более разные способы подтверждения доходов заемщиков;
Банки снизили требования к минимальному первому взносу заемщиков;
Банки стали умело продавать «цифру».
Все это, а также большая уверенность заемщиков, чем в 2009 году, что кризис заканчивается, позволили банкам более чем вдвое увеличить объемы кредитования.
Поговорим о цифрах. Как привлечь заемщиков не снижая ставки.
По каким процентным ставкам банки выдают кредиты?
11% годовых?
Есть такая ставка.
10% годовых?
Есть и такая ставка.
9% годовых?
И такая ставка имеется.
А средняя ставка по кредитам в конце 2010 года была, по статистике Центрального Банка Российской Федерации, 13% годовых.
Если кому-то ипотечные кредиты достаются под 9% годовых, то кому-то они достаются под 14% годовых и выше. А иначе средняя ставка 13% годовых не получится!
Под 13% годовых кредит брать будем?
Нет? Дорого?
А под 12% годовых? Тоже дорого?
Значит, чтобы заемщики пошли за кредитами, нужно, чтобы была привлекательная цифра ставки, например, 10% или даже 9% годовых.
Что покупает покупатель квартиры? Ставка по кредиту с точки зрения заемщика.
Как известно, покупатель покупает не квартиру.
?
Он покупает мечту!
И начинается покупка задолго до того, как происходит сделка купли-продажи.
Для покупки нужны деньги или хотя бы возможность их получить. Человек может долго жить в коммуналке или в квартире с многочисленными родственниками, не особо по этому поводу переживая, пока, в какой-то момент времени не наткнется взглядом на плакат, на котором нарисована привлекательная цифра, глядя на которую можно понять, что нужная сумма денег почти в кармане, а переплата будет незначительной.
И вот, приходит муж домой, веселый и радостный:
- Жена, оказывается банки кредиты дают под 9% годовых! Собирайся, идем в банк за кредитом!
- Да ну, не может быть?
- Да точно! Сам видел! В метро ехал и сверлил глазами плакат: «9% годовых»!
Жена, понятное дело, мужу в таких ответственных финансовых вопросах не доверяет, а потому, хочет сама все видеть. Спускается с мужем в метро, находят они рекламный плакат на стенке вагона. И вот она: заветная цифра!
Но не зря жена в метро спускалась: возле циферки маленькие буковки «о» и «т», то бишь, ставка по кредиту не «9% годовых», а «от 9% годовых»!
Но цифра - есть цифра! Она свое дело сделала: мечта «пошла работать»!
Под 9% годовых кредит можно брать!
Ну хорошо, пусть не под 9%, так под 10% или даже под 11%!
Но нужно же узнать, где лучший банк, где лучшие условия!
Можно пойти к ипотечным брокерам, но их услуги - денег стоят, а потому - сами, только сами: Гугл с Яндексом в помощь!
А заодно, опросить друзей (не знают ли они банк, где под 9% годовых кредит выдают всем желающим), вызвав своими вопросами у друзей и знакомых чувство легкой зависти...
Словом, кредит - еще пока не получен, квартира - не куплена, а знакомые уже завидуют. Отступать некуда: кредит и квартиру - надо брать (а то засмеют)!
По дороге в банк закрадывается червь сомнения, что и под 11% получить кредит может не получиться... с такими-то доходами...
- Но не под 11%, так хоть может под 12% годовых кредит дадут? - слышь, жена?
И вот, на пороге банка стоит семейная пара, готовая брать кредит под 12% годовых. И работникам банка остается совсем немного: продать 2%, убедив, что 14% годовых - хорошая ставка!
Как получить привлекательную цифру ставки по кредиту. Взгляд с точки зрения банка.
Был некий банк, который выдавал кредиты под 12% годовых. Ставка - ниже чем у конкурентов, но за кредитами очередь заемщиков не выстраивается: заемщики считают ставку высокой.
И вот, сидит руководство банка, курит траву мудрости, и думает: как бы убедить заемщиков в банк за кредитом обратиться?!
И вот, приходит мысль: «А чего мы всем заемщикам кредиты по одинаковой ставке даем»?
Давайте тем, у кого первый взнос меньше, давать кредит по более высокой ставке, а у кого первый взнос больше - давать по более низкой!
Сказано - сделано!
Первый взнос менее 30% - ставка 13% годовых;
от 30% до 50% - как и было: 12% годовых;
более 50% - 11% годовых.
Заметили?
Минимальная ставка по кредиту стала ниже.
Но, как известно, чем меньше требуется первый взнос - тем больше таких заемщиков!
Следовательно, для половины заемщиков ставку повысили, а для четверти - понизили.
Заемщиков в банк стало приходить больше, но не на много.
И опять руководство банка село курить траву мудрости. Курили и думали, думали - и курили пока курево не кончилось. Бросили курить - и придумали!
Решили опять изменить ставки. Сделав зависимость от срока кредитования:
Если кредит берется на срок до 5 лет - ставка снижается аж на 2 процентных пункта!
Если кредит берется на срок 5 - 10 лет, - ставка снижается на 1 процентный пункт.
Если кредит берется на срок 10 лет - 15 лет, - ставка остается прежней.
Если кредит берется на срок 15 - 20 лет, - ставка повышается на 1 процентный пункт.
Если кредит берется на срок 20 - 25 лет, - ставка повышается на 2 процентных пункта.
Заметили?
То есть, если у заемщика на первый взнос более 50% собственных средств, и если кредит он берет на 5 лет, то такой заемщик может получить кредит по ставке 9% годовых.
Вот она: заветная и жутко привлекательная цифра!
Но давайте посчитаем: чтобы заемщику получить кредит 4 миллиона, ему нужно зарабатывать примерно 100 тысяч рублей на семью. То есть, или один он работает или вместе с женой столько зарабатывают: (он - 50 тысяч, да она - 50 тысяч рублей в месяц), не важно: совокупный доход 100 тысяч рублей в месяц позволит получить кредит 4 миллиона. Но это при сроке кредитования 20 - 25 лет.
А чтобы заемщику получить те же самые 4 миллиона но на 5 лет - ему нужно зарабатывать значительно больше: тысяч 250 в месяц!
А ведь имея доход 250 тысяч рублей в месяц можно получить намного больше денег в виде кредита! И этих денег хватит не на скромную одно- двухкомнатную квартиру в спальном районе, а на хорошую престижную 3-комнатную!
А потому, на 5 лет кредит берут менее 5% заемщиков, на 10 лет - 15% заемщиков, тогда как остальные берут кредит на 15 - 25 лет.
Таким образом, банк понизил ставку всего лишь для одной пятой части заемщиков!
Для 2/5 - ставка осталась как и прежде, а для 2/5 заемщиков - выросла.
Но дело - сделано: есть привлекательная цифра! А как эта цифра превращается в 11%, 12% годовых или даже в 14% годовых - я показывал выше.
Фото: fin-crisis.ru
