До кризиса услуги наемных компаний в области девелопмента были мало востребованы потому, что собственники не хотели платить «лишние» деньги «вольным каменщикам». Однако и сейчас, когда в собственности банков оказались горы непрофильных активов, праздник на улице fee-девелопмента никак не наступит. Почему?
Сами с усами
На растущем рынке fee-девелопмент не мог развиваться активно по нескольким факторам. Практически все, кто владел хоть каким-либо объектом недвижимости (даже если это только земельный участок в несколько десятков соток или заброшенный цех в промзоне) старались создать свою собственную девелоперскую компанию. Собственник руководствовался при этом следующей логикой: «Я и сам всё смогу сделать, зачем мне платить огромное вознаграждение наемной компании, я лучше найду человека, дам ему хорошую зарплату и он мне только за зарплату все и сделает». В результате мы получили нереальное количество девелоперских компаний. В конце 2008 года на рынке одной Москвы насчитывалось около 1500 компаний, в названии которых присутствовало слово «девелопмент». Для сравнения – это в 1,5 раза больше, чем количество салонов связи сетей «Евросеть» и «Связной» вместе взятых!
Те компании, которые обладали необходимыми ресурсами и опытом для реализации девелоперских проектов предпочитали работать над собственными проектами, т.е. проектами, в которых компании выступали и как девелоперы, и как инвесторы. Либо компании-девелоперы требовали от инвестора (собственника проекта) долю в акционерном капитале и/или долю в прибыли проекта. Причина банальна – несравнимо большая норма прибыли девелопера-инвестора по сравнению с fee-девелопером. Конечно у инвестора и риск больше, но кто из нас оценивал и учитывал риски в периоды активного роста?
В результате такое понятие, как чистый fee-девелопмент, практически полностью исчез. Компания Storm Properties также не стала исключением из этого тренда. Начав свою работу в 2005 году с двух проектов, где мы выступали в качестве fee-девелоперов и работали только за фиксированное вознаграждение, к концу 2008 года в нашем портфеле было уже 6 проектов и во всех мы либо выступали в качестве соинвестора, либо имели определенную долю в прибыли проекта.
Цена вопроса
В случае найма fee-девелопера инвестор платит ему вознаграждение, которое входит в бюджет проекта и, соответственно, увеличивает себестоимость квадратного метра. Но доля вознаграждения девелопера в общем бюджете проекта обычно составляет всего около 4%. На мой взгляд, инвестору проще согласиться с вариантом, когда проект качественно реализован профессиональной командой, в рамках утвержденного графика и на 4% дороже, чем изначально предполагалось. Кстати, не стоит забывать, что реализация проекта собственными силами также не бесплатна – нужно платить заработную плату и нести все сопутствующие расходы на содержание собственной команды. Если сроки реализации проекта выполняться не будут, то наемному девелоперу вознаграждение платится только за достижение определенных этапов. Заработную плату своей команде нужно платить каждый месяц.
В нашей компании размер вознаграждения за выполнение работ зависит от бюджета проекта и составляет 4-6% от бюджета тех работ, которые мы выполняем. Естественно, что если проект больше, то процент вознаграждения меньше.
После разработки и согласования с инвесторами бизнес-плана и бюджета проекта наше вознаграждение фиксируется в абсолютных цифрах. Это делается с целью исключения возможности автоматического увеличения нашего вознаграждения вследствие увеличения бюджета проекта, например, по причине роста стоимости материалов, который невозможно предсказать, или по причине срывов срока реализации проекта. Однако если в ходе реализации проекта инвестором принято решение об увеличении площади проекта, что влечет за собой увеличение трудозатрат девелопера, то вознаграждение последнего корректируется в сторону увеличения.
Согласованная с инвестором и зафиксированная сумма вознаграждения выплачивается следующим образом. Небольшая часть вознаграждения выплачивается ежемесячно на покрытие прямых расходов команды проекта. Основная часть вознаграждения выплачивается частями после достижения нами определенных важных этапов проекта, повышающих его капитализацию, например: получение распорядительного документа органов власти; получение заключения экспертизы; завершение строительства и пр.
Мы по-прежнему заинтересованы в участии в проектах, в которых мы выступаем в качестве девелоперов, как соинвесторы и рады, если основной инвестор соглашается дать нам возможность «войти в долю». На наш взгляд, это взаимовыгодный вариант сотрудничества. С одной стороны, основной инвестор видит, что девелопер является также и инвестором и гораздо больше, чем просто девелопер, заинтересован в коммерческом успехе проекта. С другой стороны, такой вариант сотрудничества позволяет нашей компании заработать на реализации проекта гораздо больше (естественно, если проект будет удачным).
Инвесторы хотят строить сами
Помимо охладившего рынок кризиса по-прежнему одной из основных причин, мешающих развитию fee-девелопмента, является стремление инвесторов создавать свои собственные девелоперские подразделения. И эта тенденция после кризиса, увы, только усилилась. Уже все крупные банковские структуры, получившие «в наследство» огромное количество объектов недвижимости, объявили о создании девелоперских собственных компаний. А это не оставляет практически никакой возможности для fee-девелопмента.
Развитию fee-девелопмента, как и девелопмента в целом, по-прежнему мешает низкое качество трудовых ресурсов. Настоящих профессионалов очень и очень мало, с кризисом их больше не стало, и по-прежнему на рынке труда в области недвижимости царит своего рода инцест.
Еще одной причиной я бы назвал утрату многими инвесторами доверия к рынку недвижимости и к его представителям. Сейчас гораздо меньше людей, чем в 2006-2008 гг. готовы инвестировать в недвижимость, и еще меньше тех, кто готов делать это через третьих лиц, в том числе и через fee-девелопера.
Кризис подтолкнул развитие fee-девелопмента только в том, что девелоперы, как и все остальные подрядчики, стали более "голодными" и, соответственно, более гибкими в отношениях с заказчиками. Если раньше девять из десяти девелоперов не согласились бы работать только за вознаграждение, без доли в проекте, или вообще им сторонние заказчики были не интересны как класс, то теперь практически все выжившие девелоперы с радостью согласились бы поработать на условиях fee-девелопмента. В то же время нельзя сказать, что данные услуги стали более востребованными, причины указаны выше. Имеющие активы структуры либо выжидают более благоприятной ситуации на рынке, либо создают собственные девелоперские подразделения.
Евгений Алёшин, генеральный директор компании Storm Properties
