Традиционно долларовый рынок аренды жилья конвертировался. Практически все арендные ставки сейчас указаны в "деревянных" -- в родной нам денежной единице. Причем, по оценкам "Денег", стоимость аренды квартир снижается, даже если исчислять ее в гривнях. Не стало исключением и жилье, используемое для размещения офисов
Выбор квартир, выставленных на сдачу, довольно велик. В связи с закрытием офиса компании в областном центре Украины техническому специалисту Сергею пришлось выбирать: оставаться без работы или переезжать в Киев, где расположен центральный офис. Сергей решился на переезд, поскольку в родном городе найти работу сейчас очень сложно. Жилищный вопрос в столице решился быстро. За несколько дней Сергей нашел квартирку в Святошинском районе за 2400 грн в месяц. "Я рассматривал варианты и по 2000 грн, но селиться в захламленную старой мебелью квартиру как-то не хотелось", -- рассказал он.
Выбор квартир, выставленных на сдачу, довольно велик. В связи с резким падением цен на вторичном рынке (с начала года подешевели на 40%), многие предпочитают "придержать" свои квартирки до лучших времен и не продавать жилье себе в убыток. Чтобы недвижимость не стояла мертвым грузом, а приносила хоть какие-то деньги, ее сдают в аренду, расширяя тем самым уже без того "распухшие" базы объявлений о сдаче жилья.
Столичная жизнь
По данным консалтинговой компании SV Development, аренда жилья в Киеве за три месяца в долларах подешевела на 36% -- до $323 в месяц. При этом на рынке аренды преобладают гривневые цены, которые, по наблюдениям "Денег", тоже немного "просели". Итак, например, если на Теремках в январе арендовать "единичку" стоило 3000--3700 грн в месяц, то сейчас преобладают предложения в диапазоне 2500--2700 грн в месяц, в зависимости от состояния и наполнения квартиры. Не стоит думать, что дешево можно снять только "убитую" хрущевку на окраине. Даже прекрасная двух-, а иногда и трехкомнатная квартира в самом центре стоит не более 6000 грн. Как пожаловалась "Деньгам" киевлянка Ольга, владелица нескольких квартир, которые сдаются в аренду, до кризиса одна из ее квартир в центре приносила $1200 ежемесячно. Сейчас Ольге пришлось не только зафиксировать цену в гривнях и согласиться на вполовину меньшую сумму (теперь она получает за эту квартиру 5000 грн, примерно $600), но еще и уговаривать арендаторов не съезжать.
Не исключено, что снижение цен вызвано как сократившимся спросом, так и увеличившимся количеством желающих сдать жилье. В компании SV Development отмечают, что в базах столичных агентств недвижимости количество квартир на сдачу в марте составляло больше 26 тыс., тогда как в январе -- всего 20,3 тыс. А вот спрос на аренду жилья в столице очень небольшой. По словам директора АН "CIT" Эдуарда Бразаса, сделок по аренде заключается очень мало. И те операции, которые все же осуществляются, проходят фактически только по дешевым вариантам квартир. "Кто-то не смог договориться с хозяином о снижении цены, у кого-то уменьшились заработки, вот люди и переезжают в более дешевые квартиры, которые стоят до 3000 грн в месяц", -- отметил г-н Бразас. В целом же по Киеву арендные ставки для "единичек" колеблются от 2000 грн на Борщаговке или Троещине, до 4000--7000 грн в центральных престижных районах. Это примерно на 5--10% меньше в гривнях, чем год назад. (Подробнее об аренде весной 2008 года см."Деньги" №17-18 от 24 апреля 2008 года)
Что будет с арендой дальше -- зависит от общеэкономической ситуации в стране. Если продолжатся сокращение рабочих мест, снижение заработной платы, то не исключено, что аренда еще подешевеет. Если верить отчаянным пессимистам, то в конце 2009 года в Киеве однокомнатную квартиру можно будет снять и за 1300 грн в месяц. Что при нынешнем курсе гривни эквивалентно примерно $160 -- такие цены имели место году эдак в 2003-м.
Еще дешевле
"Дедолларизация" наблюдается на рынке аренды и в других крупных городах. Арендодатели перешли на расчеты в национальной валюте и идут навстречу квартирантам, снижая цены по уже заключенным договорам. Однако, так же как и в столице, ажиотажного спроса на съем нет, а вот количество объектов на сдачу постоянно увеличивается.
В первой столице Украины -- Харькове, по наблюдениям экспертов Украинской группы риелторов, цены на жилье постепенно снижаются. При этом наблюдается увеличение количества квартир, сдаваемых в аренду, при уменьшении числа желающих их снять. Риелторы отмечают, что многие квартировладельцы при сдаче жилья даже перестали брать предоплату на несколько месяцев вперед, как это практиковалось ранее.
Что касается арендных ставок, то, к примеру, в Харькове они стартуют с 650 грн в месяц. Такие предложения встречаются в отдаленных от центра районах -- Рогань, Алексеевка, Новые Дома и другие. Ближе к центру стоимость аренды составляет 800--2000 грн в месяц. Напомним, весной 2008 года средние арендные ставки по городу составляли $200 в месяц (1010 грн по курсу НБУ 5,05 грн/$1).
Снизилась аренда жилья и в Одессе. Сегодня в спальных районах города можно найти объявление о сдаче однокомнатной квартиры за 1300 грн в месяц. Правда, в районе Аркадии аренда однокомнатной квартиры может стоить и $800 (6160 грн по курсу НБУ). Впрочем, одесские квартировладельцы не столь сговорчивы, как столичные. Как рассказал предприниматель Андрей, снимающий двухкомнатную квартиру в спальном районе Одессы, его хозяйка отказывается пересматривать цену в сторону понижения. Поэтому он планирует съехать -- в том же районе предлагаются квартиры на сдачу за 2500 грн ($325 по курсу НБУ) в месяц.
В Днепропетровске арендовать квартиру реально за 1000--2000 грн в месяц. Арендные ставки на однокомнатные квартиры в Донецке колеблются от 1300--4000 грн в месяц.
Во Львове снять квартиру рядом с центром города можно за 1300--2500 грн, на окраине -- за 1000 грн.
Надомный офис
Владелица "Студии завивок" Валентина в начале марта сменила адрес своего салона. Из спального района на Левом берегу столицы ее парикмахерская переехала на Б. Васильковскую (бывшая Красноармейская) -- одну из центральных киевских улиц. "Мы давно подумывали о переезде, но еще год назад подобрать помещение в центре Киева было практически нереально. Во-первых, нам нужно было именно небольшое помещение, а найти можно было только огромные площади, а во-вторых, стоимость аренды была очень высока. Сейчас свободных помещений просто море, а аренда в центре обходится ненамного дороже, чем на Левом берегу. Это удорожание ни в какое сравнение не идет с теми преимуществами, которые дает расположение в центре", -- рассказала Валентина.
Финансовый кризис отразился на арендных ставках и коммерческих площадей. Компании, удрученные уменьшением заказов и снижением доходов, "уплотняют" свои офисы, освобождают ранее занимаемые помещения в центре и переезжают на окраины или в промзоны. А отсутствие клиентов подталкивает владельцев идти на различные уступки -- снижать ставки, переходить на расчеты в национальной валюте и прочее. Сегодня арендовать помещение в столице можно за $15--55 за 1 кв. м, в зависимости от класса.
Дешевеют офисы и в других городах. Так, например, в Харькове арендные ставки на офисные помещения составляют $6,5--25 за 1 кв. м. Во Львове арендовать офис сегодня можно за $15--50 за 1 кв. м.
"Деньги" не писали бы об аренде специализированной коммерческой недвижимости, но вот какое дело: "квартирные" офисы следуют за теми, что размещены в специально оборудованных офисных зданиях. В частности, в Киеве арендные ставки на квартиры, которые сдаются под офисы, составляют 90--250 грн за 1 кв. м в месяц ($11--32 по курсу НБУ). В 2008 году цена начиналась с отметки $20 за 1 кв. м. То есть, в долларах аренда квартир под офис стала доступнее почти в два раза. Во Львове квартиры под офис сдают за $20--35 за 1 кв. м. Квартиры, сдаваемые как офисы "закрытого типа" (то есть такие, куда обычно не приходят клиенты) и под которые часто используются квартиры, находящиеся выше первого этажа, без всякого перепрофилирования стоят и вовсе "гроши" -- от $7 за 1 кв. м.
За и против офиса в квартире
Год назад перепрофилирование квартиры под офис имело явные преимущества -- из-за дефицита коммерческих площадей, а также, чтобы сэкономить, многие компании обосновывались на первых этажах жилых домов. Сегодня же первый аргумент явно не работает: пустуют помещения и в офисных центрах. Поэтому прежде чем серьезно заняться перепрофилированием жилого помещения под офис, следует задуматься, а есть ли смысл это сейчас делать. Бюрократические проволочки и стоимость разрешительных документов мало изменились. А вот шансы найти арендаторов сильно уменьшились. Напомним, по подсчетам риелторов, только на получение разрешений и подготовку проектной документации в Киеве необходимо потратить $10--15 тыс. (О переоборудовании квартиры под офис см. "Деньги" №6 от 7 февраля 2008 года).
Г-н Бразас отмечает, что сегодня сдача квартиры под офис не является панацеей для арендодателя -- спрос на такие коммерческие площади нынче очень небольшой. "Хорошее офисное помещение в бизнес-центре сейчас можно снять недорого -- до 100 грн за 1 кв. м", -- подчеркнул эксперт. Примерно столько же стоят и "квартирные офисы", но престижности и удобства у них куда меньше.
Впрочем, несмотря на то, что риелторы не рекомендуют сейчас заниматься переводом квартиры в нежилой фонд, сдача недвижимости под офис, по подсчетам "Денег", окупит себя в два раза быстрее, чем сдача квартиры под жилье. Однако лишь в том случае, если квартира очень удачно расположена и на примете есть кандидаты в арендаторы.
Долгий съем
Ориентировочная стоимость долгосрочной аренды квартир, грн/месяц
Город Цена
Днепропетровск 1000–4000
Донецк 1300–3000
Киев 2000–7000
Львов 1000–2500
Одесса 1700–4000
Харьков 650–2500
Бизнес-время
Ориентировочная стоимость аренды жилого помещения под офис, грн/кв. м в месяц
Город Цена
Днепропетровск 35–120
Донецк 38–200
Киев 90–250
Львов 50–250
Одесса 70–200
Харьков 35–150
Где живут больше
Распределение предложения аренды одно-трехкомнатных квартир в Киеве
Район %
Голосеевский 9
Дарницкий 11
Деснянский 11
Днепровский 9
Оболонский 9
Печерский 7
Подольский 10
Святошинский 9
Соломенский 10
Шевченковский 13
– По данным www.svdevelopment.com.
На всю сдачу!
На чем и сколько может заработать владелец однокомнатной квартиры*
Исходные условия
Квартира площадью 40 кв. м.
Цена квартиры $60 тыс.
Вариант 1
Квартира сдается в аренду как жилье.
Ежемесячный доход – $300.
Ежемесячный расход (налоги) – $25.
Вернуть вложенное можно почти за 19 лет.
Вариант 2
Квартира переводится в нежилой фонд – тратим на это 1 год и около $30 тыс. –
и сдается в аренду как офис.
Ежемесячный доход – $1000 (из расчета $20 за 1 кв. м.
Ежемесячный расход (налоги) – $25.
Вернуть вложенное можно почти за 10 лет.
* – Не учитываются: затраты на подержание помещения в товарном виде и возможный рост/снижение арендных ставок.
ИТОГО: Аренда квартир дешевеет. Сдача квартиры под офис имеет куда меньше преимуществ, чем еще совсем недавно: спрос невелик, да и пустующие бизнес-центры сейчас демпингуют.
Фото: www.gorodok-info.com
