Специалисты из разных городов России отмечают общую тенденцию - увеличение количества предложений на рынке. Так в Москве в марте на рынок поступило на 13% квартир больше, чем в феврале. По данным Уральской палаты недвижимости показатели объема предложения на вторичном рынке жилья Екатеринбурга вышли на локальный максимум, то есть на наибольший уровень за последние семь лет. В то же время наблюдается снижение активности покупателей. Время экспозиции объектов недвижимости увеличивается, при этом продать квартиру можно только снижая цену, от 5 до 10%. «Участники вторичного рынка жилья – это физические лица, то есть обычные люди, и поэтому сильнейшей движущей силой на нем является психологический фактор, - объясняет Сергей Шлома директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимости»(г.Москва).
Есть и хорошие новости. С момента запуска госпрограммы по субсидированию ипотечной ставки прошло уже больше месяца. За это время банки выдали около 10 тысяч кредитов на сумму 13 миллиардов рублей. Пока это немногим больше 2% от заявленного ими объема в 558 миллиардов.
Старт госпрограммы привел к резкому всплеску интереса к ипотечным сделкам в марте. По данным Объединенного кредитного бюро количество заявок на ипотеку от физических лиц в марте увеличилось в среднем по России на 32% по сравнению с февралем. Владимир Путин во время «Прямой линии» 16 апреля поставил правительству задачу вернуть докризисные ставки по ипотеке, что должно привести к росту активности на рынке недвижимости.
О том, как развивается ситуация в Нижнем Новгороде, мы спросили риэлтора и аналитика.
Елена Соловьева, директор по продажам ЗАО «Адрес»:
Вторичный рынок жилья: снижение цен
За последние 4 месяца мы наблюдаем снижение цен примерно до 15% в нижнем сегменте эконом-класса. Многокомнатные квартиры в домах старого фонда (купеческие, народная стройка, хрущевки, брежневки) дешевеют.
Что касается современного жилья и жилья бизнес-класса, то пока цены держатся на прежнем уровне. Небольшие скидки от 2 до 5 % покупателям удается получить только в тех случаях, когда на продажу выставлено достаточно много аналогичных квартир либо месторасположение дома не совсем удачное.
Достаточно большой объем квартир, которые можно отнести к элитным, в снят с продаж. Собственники выжидают, пытаясь оценить обстановку на рынке, и понять куда вкладывать полученные от продажи квартир деньги. Возможно, что к лету– началу осени эти варианты элитного жилья вновь появится на рынке.
Как известно, большинство сделок (до 60%) в докризисное время были с привлечением ипотечного кредита. В ближайшее время со снижением ставки Центробанка будут снижаться и ставки по ипотеке. Это поддержит вторичный рынок.
Первичный рынок жилья: в лучшей ситуации новостройки эконом-класса
Здесь очень многое зависит от самого комплекса застройки.
В лучшем положении новостройки эконом-класса. Спрос на недорогие квартиры небольшой площади есть, и ему существенно помогает новая программа господдержки ипотечного кредитолвания в новостройках. Большинство покупателей таких новостроек соответствуют тем требованиям, которые предъявляются банком к ипотечным заемщикам в недорогом сегменте, а тех в свою очередь устраивает ставка в 11,9%.
Очень хорошо первичный рынок поддерживают новостройки в ближайшем пригороде. За 1 млн. рублей здесь сейчас реально приобрести современное благоустроенное жилье. Нижегородцев привлекают не только цены, но и то, что квартиры, как правило, сдаются с отделкой «под ключ», и более чистый воздух, чем в городе. При этом иногда еще предлагаются и дополнительные преференции, например, парковочное место для автомобиля. Однако в некоторых жилых комплексах есть проблемы с подключением к коммуникациям. В каждом конкретном случае важно убедиться, что у застройщика есть возможности и все необходимые разрешения и договоры на строительство всех заявленных в декларации благоустройствах и коммуникаций.
У новостроек бизнес - и элитного класса пока неясная перспектива. Скорее всего, новые проекты будут заморожены. Тем, кто намерен покупать жилье данной категории, рекомендуем приобретать квартиры в тех домах, которые уже построены или сдаются в 2015- начало 2016 году. Сейчас трудно предсказать, как будет развиваться этот сегмент дальше, в частности, как будет осуществляться финансирование строительства. Тем не менее, цены на квартиры бизнес - и элитного класса не снижаются. Застройщики знают, что комфортабельное жилье в дефиците, и оно найдет своего покупателя.
Во время кризисов строительные компании обычно пользуются бартерной системой, когда с подрядчиками расплачиваются квадратными метрами. Поэтому на рынке будут появляться квартиры от подрядчиков. Прежде чем покупать такую квартиру, советую обязательно проконсультироваться у юриста, как правильно оформить такую сделку. Стоимость его услуг несравненно ниже, чем те потери, которые вы можете понести, заключив недействительный договор.
В сложные времена появляются и заманчивые предложения, когда некоторые застройщики предлагают квадратные метры по себестоимости или даже ниже ее. Задайте себе вопрос: на какие деньги такой застройщик будет достраивать дом? Чтобы не потерять свои средства и не оказаться в числе обманутых дольщиков, обращайтесь к профессиональным риэлторам. Мы знаем, как обезопасить покупателя от большинства возможных рисков при покупке новостройки и подберем для вас наиболее подходящий и надежный вариант.
Должна также заметить, что ведущие застройщики города чувствуют себя в новых экономических условиях достаточно уверено, и поэтому объекты со сроком сдачи в 2015 г. - осень 2016 г., скорее всего, будут завершены в срок. В конце 2014 года многие строительные компании перевыполнили план по продажам и запаслись необходимыми средствами. К тому же крупные застройщики имеют возможность, учитывая обстановку, выводить на рынок именно те объекты, которые будут иметь спрос, в частности более экономичные дома с небольшими по площади квартирами.
Когда начнется оживление рынка?
Данная ситуация на рынке недвижимости – не повод для паники. Самые худшие ожидания конца прошлого года не оправдались. Сказать, что рынок сильно «просел» – нельзя.
Наблюдается оживление на первичном рынке, связанное с госпрограммой по новостройкам. Сейчас мы ожидаем выгодных условий по ипотеке на вторичном рынке. Ситуация изменится в лучшую сторону с появлением денег на рынке. Возможно, летом начнут приобретать недвижимость те, кто в конце прошлого года, после известных событий, положил деньги в банк под хорошие проценты на полгода.
Если у вас сейчас острая необходимость в жилье и есть средства на первоначальный взнос, то не стоит откладывать решение квартирного вопроса. Ипотеку можно взять и под 14,5%. Затем, с появлением более выгодных условий, кредит можно рефинансировать – специалисты в агентстве недвижимости подскажут, куда обратиться и как это сделать.
Плюсы сегодняшнего дня – это достаточно большое количество предложений на рынке недвижимости и сравнительно невысокие цены. Далее, цены, к сожалению, будут расти. Во-первых, потому, что далеко не все запланированные жилые комплексы будут вводиться, и возможно появится определенный дефицит новостроек. Во-вторых, растет стоимость строительных материалов, работ, а это неизбежно повлияет и на стоимость квадратного метра.
Алексей Чемоданов, руководитель аналитического центра «Индикаторы нижегородской недвижимости»:
Вторичный рынок – нестабильное равновесие
В данный момент на рынке готового жилья затишье. Количество сделок, регистрируемых Росреестром, уменьшилось по сравнению с прошлым годом. Наблюдается разнонаправленность трендов покупателя и продавца. Продавцы не готовы снижать цены: резко изменился курс рубля, и собственники рассчитывают, что их недвижимость должна дорожать. Покупатели, напротив, видя, что их реальные доходы уменьшились, а их уверенность в своих будущих доходах вызывает сомнения, не готовы платить по ценам, запрашиваемым продавцом. Поэтому рынок находится в нестабильном равновесии, когда продавцы и покупатели никак не придут к «справедливой» цене, которая устроила бы обе стороны. Сделки совершаются только тогда, когда продавец идет на существенные скидки, и когда покупатель, которого поджимают жизненные условия, готов платить деньги с учетом скидок.
Первичный рынок – спрос снижается
По мониторингу, который мы регулярно проводим, видно, что спрос на новостройки снижается. Разные сегменты реагируют на текущую ситуацию по-своему. В новостройках бизнес-класса и в докризисные времена продажи шли вяло. В эконом-классе спрос был неудовлетворен, поэтому квартиры в прошлом году раскупались активно. С декабря 2014 года началось падение спроса. Да, государство пришло на помощь и за счет субсидирования банков ставки ипотеки были снижены до докризисных времен. Но ипотека – это не только приемлемые ставки, но и готовность людей прибегать к этому инструменту. В нынешних экономических условиях покупатель стал более взвешенно относиться к ипотеке.
Падение спроса можно отметить, и наблюдая за лидерами строительного рынка. Если раньше люди стояли в долгих очередях на покупку недорогого жилья, то сейчас очереди стали быстро сокращаться. Можно говорить о переходе лидеров рынка от распределения по очередям к рыночным продажам.
Что будет дальше?
Предполагаю, что на вторичном рынке стагнация будет продолжаться и летом, т.к. в период отпусков активность традиционно снижается. На первичном рынке проекты, которые были заявлены, будут реализовываться. Городские новостройки подпирает рынок пригородного жилья эконом-класса, который оказывает давление более низкими ценами – ЖК «Красная поляна», «КМ Анкудиновский парк», «Академический», «Времена года», «Акварель», «Новинки Смарт Сити».
При каких условиях возможно заметное оживление рынка?
Трудно загадывать далеко вперед. Президент в ходе недавней «прямой линии» с жителями страны уверил, что экономика справляется с трудностями, но, тем не менее, у рынка жилья своя специфика развития. Активность рынка зависит от платежеспособного спроса. А в условиях, когда цены на все резко выросли при тех же зарплатах абсолютного большинства населения, пока рано говорить о каком-то оживлении. Развитие рынка возможно в двух сегментах – в бюджетном строительстве (программа ликвидации аварийного и ветхого фонда, программа «Жилье для российской семьи»), а также в строительстве пригородного жилья. Нижегородцы, перед которыми остро стоит квартирный вопрос, будут приобретать это жилье, несмотря на все его недостатки.
