С конца февраля 2022 года трясет рынок не только продажи квартир, но и аренды. С одной стороны, предложение увеличилось из-за новой волны эмиграции. С другой — цены скачут, люди отказываются от покупки жилья в пользу аренды. Что же сегодня происходит с жильем в ренту, спросили у экспертов.
Дмитрий Петренко, управляющий Club Rentals, компании по доверительному управлению жилой недвижимостью в Санкт-Петербурге
Что происходит с ценами на аренду квартир
По сравнению с прошлой осенью цены снизились. Мы в своей работе не видим роста цен на аренду. Они связаны с платежеспособностью населения. Цены сильно выросли на продукты, на импортные товары, но роста зарплат нет, спрос на аренду снижается. Люди начинают экономить.
Трудно сказать, сколько людей хотели купить жилье, но все же предпочли арендовать. Но можно говорить, что часть людей решила спасать деньги от инфляции, вложив в недвижимость. А другая, все же не очень большая, решила эмигрировать. Их квартиры попадают на рынок аренды или рынок вторичного жилья, но влияние этой доли невелико.
Льготные программы для поддержки строительной отрасти взвинтили цены на недвижимость в России последние два года. А сейчас некоторые ипотечные программы предлагают нереально низкие ставки, поэтому у застройщиков цены выше рыночных.
Большинство покупателей ориентированы на новостройки, под них банк легко дает ипотеку. А старый фонд с его проблемами перепланировок, технических планов, значительно меньше востребован. Можно сказать, цена за квадратный метр почти в полтора -два раза меньше.
И еще важный момент. Есть цены, указанные на порталах недвижимости, а есть цены в реальных сделках и они сильно отличаются. В реальных сделках стоимость объектов снижается, вплоть до 30% ниже минимальной цены за аналогичные объекты.
Что происходит с предложением на рынке аренды
Эмиграцию могут позволить себе очень немногие. В основном те, кто уже был подготовлен морально и технически к переезду. В столицах эмигрантов, конечно, больше, чем в других городах России, поэтому появились очень интересные квартиры на продажу и в аренду по хорошим ценам.
Реально ли в России вывести рынок аренды из теневой зоны
Для того, чтобы вывести рынок из тени, нужна сосредоточенная и последовательная политика государства. Такое заявление было в мае 2021 года, этим занимался Минстрой. Со временем есть вероятность, что как и во многих странах рынок недвижимости будет контролироваться. И увеличатся налоги с приобретения, продажи, с аренды — со всего, что может пополнить государственный бюджет. Есть ли сейчас у нашего государства ресурсы на эту трудоемкую работу по организации и контролю?
Нам кажется, процесс вывода рынка аренды в «белый» сегмент займет годы. В связи с введением налогов собственники захотят повысить стоимость аренды. Но стоимость аренды все же в первую очередь определяется спросом и платежеспособностью населения, а не выставленной ценой.
Виталий Русаков, специалист по недвижимости
Что происходит с ценами на аренду квартир
Тенденцию роста ставок арендного жилья, начиная с весны 2022 года, отмечают многие аналитик рынка российской недвижимости. Этот рост зафиксирован не только в столичных локациях, но и практически во всех крупных городах областного или регионального значения (в первую очередь это города миллионники).
Так, по данным агентства «Мир квартир» установлено, что арендная плата за однокомнатную квартиру в Москве за период май–август 2022 выросла на 5,7% и достигла среднего значения в 40 000–44 000 рублей. В Санкт-Петербурге стоимость аналогичного жилья увеличилась за лето на 3,7%.
Снижение цен на аренду было отмечено только в Перми: за июль–август они опустились на 1,4% до уровня почти 13 000 руб.
По данным другого аналитического портала ЦИАН стоимость аренды однокомнатных квартир в России с весны увеличилась в среднем на 2,6% до 18 200 рублей, аренда двухкомнатных подорожала чуть больше — на 3,3% до уровня в 26 000 руб.
Наибольший рост цен на аренду однокомнатных квартир, начиная с апреля-мая, был зафиксирован в Нижнем Новгороде и Краснодаре: на 12% и 11,6% соответственно. Отмечено значительное снижение также в таких городах-миллионниках, как Омск — на 13%, до 11 400 рублей включительно.
Многие стали отказываться от покупки в пользу аренды
Значимых причин здесь две:
Первая — это неуверенность у большинства потенциальных покупателей граждан РФ в том, что цены на недвижимость и дальше будут расти такими темпами, как это было, годом ранее. Многие просто сейчас заняли выжидательную позицию в надежде, что к осени-зиме 2022 года цены на недвижимость снизятся.
Второй фактор — это снижение покупательной способности немалой части населения страны (до 23). Растущие цены на товары первой необходимости, ЖКУ и продукты стали непреодолимым барьером, чтобы рассчитывать даже на приобретение квартиры по ипотечному займу.
Как долго продлится такая тенденция пока сказать трудно. Все зависит от политических и экономических факторов, которые могут как усугубить экономическое положение граждан страны, так и дать им какую-то реальную положительную перспективу.
Могут ли льготные программы помощи стимулировать арендаторов все же купить квартиру
Сейчас в РФ работает порядка 7–8 программ по льготной ипотеке, основное назначение которых — стимулировать развитие жилищного строительства в стране и дать возможность гражданам приобрести свое жилье. Вполне возможно, что по некоторым программам, особенно типа «Сельская ипотека» и льготная ипотека для ИЖС, могут часть городских жителей стимулировать на приобретение или строительство жилья на сельских территориях. В немалой степени это касается и районов Дальнего Востока, где работает программа льготной ипотеки почти с «европейской» ставкой кредита в 2% годовых.
Что происходит с предложением на рынке аренды
С момента начала зимы 2022 года рынок аренды испытывает прирост предложения. Так, в январе на московском рынке аренды было выставлено порядка 6,5 тысяч объектов. Основной прирост предложения пришелся на весну в связи с активным переходом квартир из продажи в аренду, а также с поступлением в экспозицию объектов для летнего найма. В июне–июле это число значительно увеличилось, достигнув величины в 16, 5 тыс. квартир. При этом следует отметить тот факт, что летом примерно 30% квартир выставлено одновременно и на аренду и на продажу.
Сейчас фактически рынок аренды находится во власти нанимателей. Однако многие аналитики считают, что осенью начнется тренд на снижение предложений квартир в аренду. К середине осени рынок аренды может снизиться на 20%.
Связано это и с тем, что немало сдаваемых в аренду квартир, так и не нашедших своих арендаторов, выставляют на продажу. Собственники стали активно продавать московские квартиры именно сейчас, когда вступило в силу решение Правительства РФ увеличить лимит вывода на зарубежные счета гражданами РФ сумм до 1 млн. долларов включительно.
Реально ли в России вывести рынок аренды из теневой зоны
Такие шансы вполне реальны, но только в крупных городах РФ, где имеются возможности полноценного учета квартир, сдаваемых в аренду. Т.е. там, где внедрены и работают соответствующие электронные сервисы постановки арендодателей на налоговый учет и оплаты ими налогов.
Сильно на стоимость аренды оплата налога на прибыль за услуги сдачи в наём квартиры или дома не повлияет. Доля налогов в общей сумме расходов на содержание арендного жилья, оплату услуг ЖКХ, ремонт, максимум 4–5%. Т.е. если и повысится арендная ставка, то весьма незначительно.
