Спустя год после принятия в ТРСК закона, запрещающего иностранцам владеть более чем одним объектом недвижимости, власти одумались и смягчили ограничения, а также пошли ещё на ряд послаблений в пользу покупателей жилья из-за рубежа; В деталях обсудили ситуацию с экспертами, много лет работающими на рынке Северного Кипра.
Рынок жилья Турецкой Республики Северного Кипра (признана только Турцией) в последние годы тихой гаванью точно не назовёшь! Сначала несколько лет бума продаж благодаря инвесторам из-за рубежа – само собой, из Турции, а также из России и Украины, из Великобритании и других стран Западной Европы, из Израиля. Многих прельщали чистейшие песчаные пляжи и сначала – невероятно низкие, а спустя время – довольно низкие – цены на жильё, которые ещё и росли как на дрожжах, радуя «первооткрывателей» этого региона. За 5 лет до 2024 года квартиры подорожали в 3-4 раза.
Несмотря на то, что ТРСК – частично признанное государство, сделки с недвижимостью абсолютно легальны. Приток инвестиций, не только в жилые, но и в коммерческие объекты, сделал своё дело. Республика стала привлекательной для жизни на постоянной основе. Хорошие международные, в основном, британские, школы, а также неплохие университеты этому поспособствовали.
Иностранцы оценили и концептуальный подход девелоперов. На побережье появились масштабные жилые комплексы с расширенной инфраструктурой отельного уровня и гостиничным сервисом. Власти не запрещают казино, благодаря чему курорт стал всесезонным.
Однако принятый властями ТРСК в мае 2024 года закон, запрещающий иностранцам (кроме турок) владеть более чем одним объектом недвижимости и обязывающий покупателей получать титул (право собственности) на приобретённый объект, пошатнул рынок. Многие успели обзавестись несколькими квартирами и теперь вынуждены были избавляться от них, делая существенную скидку. Цены на вторичном рынке просели.
Последствия принятого закона наложились на общий отток релокантов, который характерен и для других стран.
Однако спустя ровно год, в мае 2025 года, правительство дало обратный ход, и появились обнадёживающие послабления.
Какие позитивные изменения в законодательстве, касающиеся сектора недвижимости, произошли на Северном Кипре весной 2025 года? Каковы основные пункты?
Айсун Текче, директор по маркетингу компании TEKCE Real Estate:
Во-первых, иностранному покупателю теперь разрешено приобретать до 3 объектов недвижимости с зарегистрированным титулом, а не один.
Граждане Турецкой Республики теперь могут приобрести до 6 объектов недвижимости, а не 3, как раньше.
Во-вторых, налог на передачу права собственности снижен с 12 до 9%.
Порог вложений для инвесторов снижен с 20 млн до 10 млн фунтов стерлингов.
Срок уплаты налога увеличен с 21 до 75 дней, а срок действия разрешения на покупку недвижимости увеличен с 3 месяцев до 1 года.
Аркадий Осипян, руководитель отдела продаж компании Leverage Investments:
Основных пунктов два. Во-первых, снижен налог на перевод титула на землю с 12 до 9%. Раньше покупатели уплачивали налог 6% – сразу при регистрации собственности в земельном кадастре и ещё 6% – при переводе титула, то есть через 1,5-2 года. Теперь при переводе нужно будет уплачивать только 3%. До мая 2024 года титул можно было не переводить, он так и оставался на застройщике. Многие успевали перепродать без переоформления на себя титула, но в таком случае нужна была подпись застройщика на договоре.
Второй пункт изменений в законе касается количества титулов, которые можно зарегистрировать на иностранца. Теперь можно перевести на себя 3 титула на квартиры или 2 на виллы. Кроме того, появилось понятие временного титула. Если у вас уже есть три квартиры, вы можете приобрести ещё сколько угодно объектов, оформив временный титул на 10 лет. Налоги будут те же, права у вас как у собственника – те же, то есть это титул, и вам не понадобится участие застройщика при перепродаже.
Повлияли ли эти изменения уже на рынок жилья? Наблюдается ли оживление? Есть ли вероятность, что власти снова будут «жестить»?
Айсун Текче:
Эти изменения не оказали существенного влияния на рынок. Сегодня на нём наблюдается оживление.
Раньше некоторые инвесторы приобретали несколько объектов недвижимости на стадии строительства и продавали их сразу после сдачи комплекса в эксплуатацию, не оформляя титула. По новым правилам это невозможно.
У правительства нет планов по ужесточению правил, поскольку подобные действия негативно влияют на все сектора рынка. Напротив, власти сосредоточены на устранении правовых пробелов и создании прозрачной, справедливой и безопасной среды как для новых инвесторов, так и для местных покупателей.
Аркадий Осипян:
Надо сказать, что все санкции, которые были предусмотрены законом 2024 года, остались на бумаге, на деле они не применялись.
Например, было введено ограничение – не более 80% квартир в одном комплексе должно быть в собственности иностранцев. Этот лимит не отменён де-юре, но де-факто никто за этим не следит.
Конечно, нельзя было принимать такой закон, так как он подорвал доверие иностранцев. Однако власти не хотят допустить падения рынка, осознали ошибку и не повторят её.
Что сейчас происходит на рынке? Если год назад инвесторы срочно избавлялись от квартир, то теперь спокойно ждут, больше нет необходимости продавать с большим дисконтом.
Что уже просматривается – это то, что скоро рынок возьмёт своё, и на нём будет меньше дешёвой «вторички», поэтому самое лучшее время для покупки по хорошей цене – сейчас. В продаже несколько десятков очень качественных новых объектов. «Вторичкой» их можно назвать условно, так как в большинстве из них вообще никто не жил. Цены за год снизились, и они пока выставлены по этим ценам. Грамотные инвесторы как раз покупают в такой период.
Приведу пример. Допустим, инвесторы купили в начале 2022 года квартиру за 50 000–60 000 фунтов. Сейчас у застройщика такие объекты, скажем, в соседних строящихся корпусах предлагаются за 120 000–180 000 фунтов. Частные же продавцы, напомню, купившие дёшево, готовы уступить такую недвижимость за 90 000–100 000 фунтов. Неудивительно, что сегодня 80% сделок – на вторичном рынке.
По этой причине застройщики зачастую ставят палки в колёса, запрещая собственникам, ещё не имеющим титула, продавать ниже определённой цены?
Аркадий Осипян:
Да, есть компании, которые так поступают. Мы не сотрудничаем с такими или сотрудничаем, только если покупатель хочет квартиру именно в комплексе этого застройщика и приобретает объект для себя, а не на перепродажу.
Лучше не затягивать и переоформить титул, оплатить налоги. Административный сбор за переоформление титула: 1500–3000 фунтов, обычно он уже включён в цену квартиры.
Прекратился ли отток иностранцев?
Аркадий Осипян:
Что касается оттока иностранцев, то он был скорее естественным. Уехали те, кто и не собирался оставаться надолго, а приезжал на 1-2 года, цифровые кочевники, например... Скорее миграция вошла в нормальное русло, всё-таки инфраструктура Северного Кипра не была готова к такому скачку населения.
Осталось всё же немало иностранцев. В школах у наших детей по-прежнему много русскоязычных одноклассников, в магазинах, на пляжах всё время слышишь русскую речь.
Власти ТРСК смягчили и требования к получению вида на жительство, верно? В чём послабления?
Аркадий Осипян: Для владельцев титула теперь вид на жительство выдаётся на 5 лет, и необязательно предоставлять выписку из банка, подтверждая свою финансовую состоятельность. Напомню, оформление титула занимает около 2 лет.
Кроме того, владельцы старше 60 лет, даже не имеющие титула, также могут получить 5-летний вид на жительство без выписок из банка.
Для остальных собственников жилья, не успевших ещё оформить титул, необходимо показать наличие на счёте суммы, равной 1 МРОТ на 1 месяц на семью, а на год, значит, 12 МРОТ, то есть 12 000 евро. Детям ВНЖ на Северном Кипре не требуется. Источники дохода при этом могут быть любыми, главное – наличие средств.
Для арендующих жильё сумма, которая должна быть на счёте у заявителя на ВНЖ, больше.
Айсун Текче:
Ранее первоначальный вид на жительство выдавался сроком на 1 год, а затем его можно было продлить максимум до 2 лет. Для подачи заявления на ВНЖ граждане зарубежных стран должны были подтвердить наличие средств на своих банковских счетах.
Однако теперь владельцы недвижимости, имеющие титул, могут напрямую подать заявление на получение ВНЖ сроком на 5 лет без необходимости подтверждать какой-либо доход.
Старая система всё ещё действует для тех, кто пока не получил разрешение на покупку недвижимости от министерства.
Долгое время в отношениях между Северным Кипром и Республикой Кипр сохраняется статус-кво, что позволяет развиваться рынку недвижимости ТРСК. Однако около года назад неожиданно начались преследования на Южном Кипре по отношению к риелторам с северной части острова. С чем это связано? Каковы возможные последствия для покупателей жилья?
Айсун Текче:
Ситуация была давно урегулирована ранее созданной комиссией под названием «Комиссия по недвижимости», в состав которой вошли обе стороны и Организация Объединенных Наций. Однако в прошлом году на южной стороне были арестованы несколько человек, которые строили и продавали недвижимость на северной части острова. Помимо того, что эти аресты противоречат международному праву, они никак не связаны с инвесторами и новыми собственниками.
Это совершенно незаконный и запугивающий шаг, не основанный на международных нормах.
Вопреки ложным утверждениям о том, что Интерпол выдавал ордера на арест лиц, приобретающих недвижимость на Северном Кипре, на самом деле никакого запрета на сделки с недвижимостью нет.
Европейский суд по правам человека (ЕСПЧ) признал Комиссию по недвижимости на Северном Кипре правомочным органом по разрешению имущественных споров, что позволяет бывшим землевладельцам, грекам-киприотам, добиваться компенсации, реституции или обмена.
Десятки тысяч иностранных граждан из Великобритании, Европы и стран Ближнего Востока законно владеют недвижимостью на Северном Кипре без риска конфискации.
Аркадий Осипян:
Южане, на самом деле, всегда относились ревностно к успехам Северного Кипра. Для них это отток денег, туристов. Конечно, они не признают наши сделки, это ни для кого не новость, но это другая юрисдикция, почему они должны признавать или не признавать?
Что касается ситуации с риелторами, которых арестовали, то возникает вопрос, зачем они так поступили. Продавали недвижимость на Северном Кипре открыто, потом, когда здесь, возможно, у них возникли проблемы, переехали на южную часть продавать там...
На частных покупателей ситуация не повлияет.
Каковы 3 основные мифа о Северном Кипре? Расскажите кратко, почему это именно мифы, а не реальность?
Аркадий Осипян:
Самый распространённый миф, что сделки незаконны. На самом деле, Европейский суд по правам человека признал законность сделок ещё 20 лет назад.
30 лет назад тут были в основном поля, то есть большая часть застройки идёт на бывших государственных землях. Что касается вопроса с собственностью, которая раньше принадлежала грекам, то он давно урегулирован. В 2004 году, после того как разрешили иностранцам покупать недвижимость, была создана комиссия государственная. Бывший владелец земли не может обратиться к вам как к новому собственнику, а обращается в комиссию. Многие так уже получили компенсации от государства. Подчеркну, ни застройщика, ни покупателя недвижимости это не касается.
Второй миф «у вас там война, все ходят с автоматами». На самом деле, война была 50 лет назад и длилась несколько дней. Конфликт нынешний на Ближнем Востоке тоже нас не затрагивает. В реальности на Северном Кипре спокойнее, чем во многих других странах мира. Здесь не воруют. Военных и полицейских мы не видим.
Третий миф, что ТРСК – провинция Турции. Это не так. Здесь свои законы, основанные на британском праве, и они отличны от турецких. Северный Кипр более европеизирован. У нас много британских школ, 4 валюты в ходу – евро, доллар, лира и британский фунт.
Айсун Текче:
Первый миф: безопасна только недвижимость с турецким свидетельством о праве собственности.
На самом деле, существуют надежные и признанные на международном уровне категории недвижимости на Северном Кипре, которые инвесторы могут безопасно приобретать.
Второй миф: можно получить гражданство, купив дом на Северном Кипре. Гражданство ТРСК можно получить только через брак с гражданином страны или через долгосрочный вид на жительство (оба способа требуют соблюдения определенных условий, указанных в законодательстве). Гражданство ТРСК через инвестиции в недвижимость получить невозможно.
Третий миф: ТРСК – непризнанное государство.
Хотя ТРСК признаёт только Турция, Северный Кипр – полноценное государство, обладающее демократически избранным правительством и независимой судебной системой; устойчиво развивающимся сектором туризма и недвижимости; аккредитованными на международном уровне системами высшего образования. Северный Кипр имеет статус государства-наблюдателя в региональных организациях, таких как Организация тюркских государств (ОТГ).
Каковы ваши 3 предостережения иностранным покупателям жилья на Северном Кипре? Насколько я понимаю, стоит избегать приобретения квартир рядом с военными базами?
Аркадий Осипян:
Да, на недвижимость в домах рядом с военными базами иностранцам не оформляют титул. Раньше это было не критично, так как титул не был обязательным, а теперь это важно. Мы не предлагаем нашим клиентам такие объекты, исключение – покупатели из Турции.
Ещё не рекомендую обращаться к нелегальным риелторам. На волне бума многие блогеры ударились в риелторство, теперь они же пошли йогу преподавать...
Напрямую к застройщику обращаться тоже не советую. Представители компании могут умолчать о минусах, не расскажут, например, что у них кабальные условия по переуступке.
Айсун Текче:
Следует избегать проектов с совместным титулом (shared title deed) и неполными официальными разрешениями, поскольку они могут привести к проблемам в будущем.
Рекомендую обратиться за консультацией в надежную и профессиональную риелторскую компанию, чтобы выбрать подходящий объект недвижимости и пройти все юридические процедуры, включая процедуру покупки, регистрацию договора и передачу права собственности, с юристом, зарегистрированным в ТРСК.
Есть ли на Северном Кипре какие-либо ограничения на сдачу квартир в краткосрочную аренду, как в Турции? Есть ли спрос на аренду среди туристов?
Аркадий Осипян: Нет, ограничений законодательных никаких нет.
Благодаря казино жильё сдаётся круглый год. Зимой курорты Северного Кипра не вымирают.
Краткосрочная аренда студии в комплексе с инфраструктурой стоит примерно 100 евро в сутки, в доме без инфраструктуры расценки намного ниже: 2+1 сдаётся примерно за 80 евро в сутки.
Долгосрочная аренда квартиры 2+1 стоит от 400–500 евро, в более крутом комплексе – от 700 евро.
Айсун Текче:
На Северном Кипре нет ограничений на краткосрочную аренду. Спрос на неё среди туристов особенно высок в летние месяцы. Хотя Северный Кипр в целом считается туристическим местом, важно отметить, что краткосрочная аренда приносит более высокий доход в курортных районах. Вместе с тем, недвижимость в центре города, как правило, обеспечивает стабильный и постоянный доход от долгосрочной аренды.
Рекомендуете ли вы сегодня Северный Кипр для переезда или инвестиций? Почему, если коротко?
Аркадий Осипян:
Для инвестиций однозначно сейчас благоприятный период, как я уже рассказал. Такие моменты упускать нельзя!
Про цены на «вторичке» уже говорил.
Если выбираете новостройку, то будут хорошие условия по беспроцентной рассрочке – она может доходить до 5–8 лет, мало на каких рынках такое можно найти. Первоначальный взнос – всего 30–40%.
Для переезда Северный Кипр – отличный вариант, сам здесь живу уже 13 лет. Спокойствие, климат, хорошее образование, чистейшее море – идеально для семей с детьми!
Айсун Текче:
Северный Кипр обладает огромным потенциалом. Благодаря великолепной природе, приятному климату, чистым пляжам и историческим достопримечательностям он предлагает отличные возможности как для проживания, так и для инвестиций.
Разделение Кипра остаётся политическим вопросом, а не юридическим препятствием для экономической деятельности. Инвестиции в Северный Кипр легальны при условии надлежащей осмотрительности.
Благодарим за беседу наших партнёров:
Аркадия Осипяна, руководителя отдела продаж компании Leverage Investments
Айсун Текче, директора по маркетингу, и Зухал Дениз, менеджера по маркетингу, компании TEKCE Real Estate
