Выделяют четыре основные группы факторов, определяющих инвестиционную стоимость объектов недвижимости: экономические, социальные, экологические и государственное правовое регулирование. Факторы каждой группы в состоянии как повысить стоимость недвижимости, так и снизить еe.
Для определения экономических факторовнеобходимо проанализировать соотношение между спросом и предложением на данный момент с прогнозом изменений и покупательной способности населения. Например, экономические факторы, определяющие спрос, включают занятость населения, среднюю заработную плату и еe распределение, степень экономического развития региона и т.д.
Под социальными факторамиподразумевают характеристики населения региона, например - демографическую структуру, соотношение браков и разводов, среднее количество детей в семье и т.п. Эти факторы связаны со структурой потенциального спроса на недвижимость.
При оценке недвижимости сейчас особенно важно учитывать факторы экологии, то есть совокупность природных и природно-антропогенных факторов, оказывающих непосредственное воздействие на полезность объекта недвижимости и эффективность его использования. Эти факторы при оценке объекта рассматриваются как его окружение и существенно влияют на стоимость этого объекта. Стоит отметить, что влияние экологических параметров на оценку недвижимости может быть как положительным, так и отрицательным.
К негативным экологическим факторам относятся:
- ухудшение электромагнитных, радиационных характеристик окружающей природно-антропогенной среды;
- тепловое загрязнение;
- ухудшение естественной освещeнности объекта недвижимости;
- увеличение интенсивности шума сверх естественного природного уровня;
- ухудшение химических свойств атмосферного воздуха, почвы, воды.
При экологической экспертизе объектов недвижимости наряду с анализом отрицательных экологических факторов выявляются и благоприятные параметры, создающие положительный экологический и психосоциальный эффект, способный существенно повлиять на рыночную и инвестиционную стоимость объекта недвижимости.
Учeт экологических аспектов всегда имеет большое значение для развития общества. Инвестиции в экологию приносят прибыль в долгосрочной перспективе. Для перехода на зеленую экономику требуется высокая степень сознательности бизнеса и/или сильное влияние общества на него.
В настоящее время очень малая доля бизнеса заботится о сохранении планеты для будущих поколений. А в России эта доля еще меньше. Совсем недавно, по сравнению с мировым рынком, в бизнес-моду вошла благотворительность, экологическая поддержка. Уже приятно, что мы стали инвестировать и задумываться об окружающей среде.
В России мода на «зелeность» совпала с острой потребностью в модернизации экономики. Таким образом, выбор всегда остаeтся на совести российского бизнесмена: инвестировать в модернизацию, или инвестировать в модернизацию с учeтом экологических аспектов. Чаще экономика проектов выравнивается за счeт экологических аспектов и инвестор «занимает» у будущих поколений невосполнимые ресурсы. Так, незаметно и постепенно вырубается лес близ крупнейших российских городов. Не регулируется количество автомобилей в Москве и мусорных свалок в МО. При строительстве коммерческих объектов вырубаются десятки деревьев, а взамен высаживаются лишь несколько березок в кадках и елей вдоль центральной улицы страны. Нам всем необходимо задуматься о нашем будущем, поскольку именно нам и нашим детям жить в этой стране и на Земле.
Передовой опыт Норвегии, например, показывает, что можно быть одной из самых развитых экономик мира и при этом одной их чистейших стран в мире.
О группе факторов государственного регулированияна всех уровнях (федеральном, региональном, местном) можно сказать, что они оказывают большое влияние на стоимость имущества. Это влияние порой способно возобладать в отдельных районах соотношением спроса и предложения. К факторам государственного регулирования относятся:
- ограничение оборота недвижимости и способов землепользования;
- стоимость коммунальных услуг и общественного транспорта;
- политика налоговых органов;
- специальные правовые нормы (нормативное установление арендных ставок, ограничение прав собственности, охрана окружающей среды, организация государственных инвестиций и т.д.).
