Доходы, получаемые собственником жилой недвижимости от сдачи в аренду для проживания физических лиц – в имущественный найм – подлежит налогообложению по налогу на доходы физических лиц (НДФЛ) в порядке, установленном главой 23 Налогового кодекса Российской Федерации.
Налогоплательщиками НДФЛ признаются физические лица, являющиеся налоговыми резидентами Российской Федерации, а также физические лица, получающие доходы от источников в Российской Федерации, не являющиеся налоговыми резидентами России.
Понятие «резидент» и «нерезидент» необходимо очень четко определять (идентифицировать) относительно конкретных правоотношений, поскольку этот многозначный профессиональный термин единого толкования не имеет.
Например, валютное законодательство содержит понятие «резиденты» и «нерезиденты», которые совершенно никак не соотносятся с понятиями «налоговый резидент» в налоговом законодательстве.
Итак, налоговыми резидентами Российской Федерации признаются физические лица, которые находились на территории России в налоговом периоде, то есть в календарном году, не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих месяцев подряд, при этом, указанный срок не прерывается на периоды кратковременного отсутствия за пределами России в целях обучения, лечения, отдыха.
При этом совершенно не важно, какое гражданство у физического лица, получающего налогооблагаемый доход от источников в Российской Федерации или от источников за пределами Российской Федерации, поскольку главным критерием для определения статуса налогоплательщика по НДФЛ является физическое нахождение человека на территории России в количестве не менее 183 календарных дней в течение календарного года, то есть от 1 января до 31 декабря.
Доходы, полученные физическим лицом – собственником жилой недвижимости от сдачи объекта в найм (аренду) подлежат налогообложению по ставке 13%, если физическое лицо является налоговым резидентом. В противном случае ставка НДФЛ составляет 30%.
Понятно, что налогообложению подлежит только фактически полученный доход в денежной или натуральной форме или в виде материальной выгоды. Поэтому сам факт заключения договора аренды жилого помещения (имущественного найма) или государственная регистрация обременения объекта наймом (если договор заключен более, чем на один год) не являются основанием для начисления собственнику налога на доход или основанием для истребования такого налога.
Поскольку налоговым периодом является календарный год, то сумма налога на доход физического лица от сдачи жилья в найм (аренду) исчисляется по датам получения дохода в течение календарного года.
Собственник недвижимого имущества, получивший доход от сдачи жилья в найм (аренду), обязан не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, в котором был получен такой доход, подать в налоговый орган по месту жительства налоговую декларацию. В налоговой декларации надо указать все полученные в налоговом периоде доходы, источник их выплаты, налоговые вычеты, суммы налога, подлежащие уплате. Уплатить исчисленный по декларации налог на доходы налогоплательщик обязан до 15 июля года, следующего за истекшим отчетным календарным годом (налоговым периодом).
При этом налогоплательщик имеет право не указывать доходы, не подлежащие налогообложению, а также налоги, удержанные у физического лица налоговыми агентами.
В случае, если собственник зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя и получает доход от сдачи собственного или чужого недвижимого имущества в найм, то он обязан исчислять и уплачивать налог с дохода по ставкам и в порядке, установленном для индивидуальных предпринимателей и в соответствии с выбранной системой налогообложения. Например, если индивидуальный предприниматель выбрал упрощенную систему налогообложения, то его доходы от аренды жилой недвижимости облагаются по ставке 6%.
Для индивидуальных предпринимателей существует патентная система налогообложения от сдачи жилья в аренду, как специальный режим налогообложения по ставке 6%, но, но при соблюдении ограничивающих условий, установленных в каждом субъекте Российской Федерации. Например, патентная система налогообложения по виду деятельности «аренда жилых помещений» центральном округе Москвы возможна, если жилье площадью от 50 до 75 кв.м сдается не более, чем за 900 тыс.рублей в год, то есть не более 75 тыс.рублей в месяц, если площадь объекта от 75 жл 100 кв.м, то патентная система допустима, если доход не более 1 500 000 рублей в год, то есть не более 125 000 рублей в месяц. Патентная система налогообложения освобождает от уплаты НДФЛ и налога на имущество физического лица, если это имущество используется в предпринимательской деятельности по патентной системе налогообложения. При этом предоставлять налоговую декларацию в налоговый орган при таком специальном режиме налогообложения не нужно.
Если физическое лицо, являющееся налоговым резидентом Российской Федерации, имеет недвижимость за рубежом и получает доход от сдачи в аренду такой недвижимости, то он обязан уплачивать НДФЛ в России по ставкам, установленным Налоговым кодексом Российской Федерации. Однако, по общему правилу доходы от недвижимого имущества уплачиваются в стране, где это недвижимое имущество находится. В целях исключения двойного налогообложения налоговый резидент Российской Федерации должен убедиться в наличии соглашения об устранении двойного налогообложения между Россией и государством, где находится объект недвижимости. Если налог на доход от сдачи недвижимости будет уплачен налоговым резидентом Российской Федерации в стране, где находится его объект недвижимости, то тогда он обязан предоставить в ФНС России налоговую декларацию об уплате налога за рубежом с приложением подтверждающего документа, выданного фискальным органом соответствующего государства, в течение 3 лет с момента уплаты такого налога.
Действующим законодательством Российской Федерации предусмотрена ответственность за неуплату налогов, в том числе и налога на доходы физических лиц. Например, за неуплату или неполную уплату налога в результате занижения налоговой базы – 20% от неуплаченных сумм и 40%, если деяние совершено умышленно.
Уголовная ответственность за уклонения физического лица от уплаты налогов путём непредоставления налоговой декларации, либо путём включения в налоговую декларацию заведомо ложных сведений, предусмотрена ст. 198 Уголовного кодекса Российской Федерации, но при условии, если преступление совершено в крупном или особо крупном размере, то есть более 900 тыс.рублей и 4 500 000 рублей в течение трех финансовых лет подряд соответственно.
