При покупке квартиры перед будущим собственником возникает очень много вопросов, ответы на которые не всегда легко найти. Не понятно, как оценить состояние квартиры, чтобы не тратить много денег на ремонт, как проверить юридическую чистоту сделки, чтобы не остаться потом без денег и жилья. Рассказываем о самых главных моментах, которые необходимо учесть при покупке квартир.
Особенности выбора вариантов жилья
Чтобы сузить параметры поиска и не тратить много дней на просмотр объявлений, перед поиском подходящих объектов стоит примерно определить для себя те характеристики, которым должно соответствовать приобретенное жилье.
Комментирует Илья Фролов, управляющий партнер девелоперской компании Stenoy: «Зачастую при покупке квартиры будущие собственники бывают очарованы предстоящей покупкой, поэтому не обращают внимания на детали, которые могут сделать жизнь менее комфортной. Прежде всего обратите внимание на локацию. Убедитесь сами в комфортности пешей доступности до ближайшей станции скоростного транспорта. Если такого нет, посмотрите, сколько маршрутов наземного транспорта проходит через ближайшую остановку, чтобы не стоять потом в очередях в ожидании маршрутки. Оцените расположение подъезда. Если покупаете квартиру в многосекционном доме, обратите внимание, насколько далеко ваш подъезд находится от арки, иначе придется проходить лишние сотни метров каждый день».
Стоит определиться с такими параметрами:
- максимальная стоимость, которая для вас приемлема;
- минимальное количество комнат, которое должно быть в квартире;
- минимальная площадь квартиры;
- район города. Если для вас принципиально какое-то более конкретное место, то это может быть даже улица или квартал. К примеру, если вам нужно, чтобы жилье было рядом со школой, где учится ребенок, либо с местом вашей работы;
- этажность дома. При определении этажности также стоит учесть наличие лифта. К примеру, теоретически вас может устраивать третий или четвертый этаж, но если в доме нет лифта, то такой вариант уже может не подойти;
- материал, из которого построен дом;
- наличие рядом инфраструктуры. К примеру, для вас может быть важно наличие рядом поликлиники или детского сада.
Обратите внимание на подъезд. Многие застройщики реализуют концепцию безбарьерной среды, но все же стоит обратить внимание, на какой высоте от земли расположен вход в подъезд. Это может показаться неважным, но если у вас есть маленькие дети, то возникает вопрос, как поднимать коляску в подъезд. Очень важно то, на каком этаже будет располагаться квартира. Вблизи магистралей и загруженных трасс не рекомендуется покупать квартиру на нижних этажах, особенно если вдоль дороги не смонтированы шумозащитные экраны.
«Оптимальным диапазоном этажей для собственного проживания считаются этажи с 5 до 12, — обращает внимание Илья Фролов. — Не забывайте о лифте. В зависимости от высоты дома их должно быть достаточное количество, как правило, для многоэтажных домов — не менее трех или четырех. Подземный паркинг. Лифт должен спускаться вашего этажа непосредственно в паркинг».
Не забывайте узнать об удаленности от остановок общественного транспорта. Особенно это важно в ом случае, если у вас нет собственного транспорта, и вы передвигаетесь исключительно на общественном.
Учитывайте ориентацию квартиры по сторонам света. Если вы «жаворонок», то лучшая ориентация окон на юг или юго-восток, а если «сова», то подойдет ориентация на все остальные направления. Обратите внимание на расположение квартиры на этаже. Если рассматриваемая квартира находится напротив входа в лифтовый холл, вы обречены слышать всех проходящих соседей, хотите вы этого или нет.
Обратите внимание на расположение соседской двери. Другая крайность — выбрать квартиру в самом конце коридора. Тут нужно обратить внимание на то, насколько близко расположены двери соседей к вашей. Стукающиеся двери не только доставляют неудобство, но и не улучшают отношения с соседями.
Как покупать квартиру – самостоятельно или через риэлтора
На этот вопрос однозначного ответа нет. Все зависит от того, есть ли у вас время заниматься поиском самостоятельно, и есть ли у вас возможность оплатить услуги риэлтора. С одной стороны, покупать квартиру с риэлтором удобнее — он подберет вам интересующие варианты, поможет проверить необходимые документы, проконсультирует как действовать в определенной ситуации, поможет с выбором объекта с учетом ваших пожеланий.
С другой стороны, услуги риэлтора придется оплачивать. Также может возникнуть неприятная ситуация, когда вы обратитесь не к очень квалифицированному специалисту, который не имеет опыта, или недостаточно знает. Поэтому если решите воспользоваться услугами риэлтора, тщательно подходите к его выбору, также желательно ознакомиться с отзывами о его работе от тех покупателей или продавцов квартир, которые к нему обращались.
Что проверять в квартире
Прежде всего обратите внимание на планировку квартиры. На фотографиях и на плане может показаться, что вас все устраивает, что планировка удобная и вам будет комфортно жить в квартире, а на деле может оказаться совершенно по-другому.
При оценке планировки квартиры начинайте с коридора — он должен быть не узкий и длинный, иначе придется буквально ходить боком. Желательно, чтобы в коридоре была выемка для размещения шкафа для хранения одежды и обуви. Комнаты тоже не должны быть узкими и длинными. Ширина между стенами комнаты, примыкающими к фасадной стене, должна быть не менее 2,7 метров — расставляя мебель в такой комнате, вы можете сделать ее пеналом. Если выбираете угловую квартиру, желательно, чтобы угловая комната была гостиной или кухней-гостиной.
Проверить состояние квартиры гораздо легче, если это недвижимость в новостройке — там новая отделка, новые коммуникации, но обратите внимание на то, что не очень добросовестные застройщики могут экономить на материалах, поэтому стоит присматриваться ко всем, даже мелким деталям. С оценкой квартиры на вторичном рынке недвижимости сложнее. Прежде всего это связано с тем, что в квартире могут быть скрытые дефекты, которые нельзя увидеть.
Оцените тип квартиры. Если выбираете малокомнатную квартиру, к примеру, студию, однокомнатную, евродвушку, то подойдет рядное расположение. Если речь идет о многокомнатных квартирах, то только угловые или торцевые. Во-первых, у таких квартир всегда лучше планировка, а во-вторых, это обеспечивает лучшие видовые характеристики. Для Г-образных домов, прежде чем выбирать квартиру во внутреннем углу дома, посмотрите, насколько вторая часть дома перекрывает вид и насколько вам комфортно жить с видами «окна в окна».
Если вы приобретаете квартиру с черновой отделкой, особое внимание стоит уделить стяжке, монтажу окон и дверей. Проверить окна и двери можно открыв и закрыв их.
Черновая отделка не требует особого внимания, поскольку покупателю передаются фактически голые стены. Если не выполнена стяжка пола, стоит обратить внимание на качество разводки и монтажа отопления. Если стяжка есть, нужно проверить ее на отсутствие трещин и сколов. Также нужно проверить входную дверь — должен быть плавный ход без заеданий. Окна должны быть смонтированы без видимых наклонов и перекосов. Самый быстрый и простой способ проверки — открыть створку наполовину. Если она остается неподвижной, значит монтаж был сделан правильно, если окно открывается или закрывается самостоятельно, значит была допущена ошибка. Уплотнители окна в проеме должны плотно прилегать как к окну, так и к раме.
Если вы приобретаете квартиру с предчистовой отделкой, обратите внимание на то, как она проведена, также проверьте монтаж вентиляционной системы и коммуникаций. Обращайте внимание на то же, что и в квартирах с черновой отделкой, а также на качество штукатурных работ. Если планируется покраска стен, качеству этих работ необходимо уделить самое пристальное внимание. По электрике следует уделить внимание качеству монтажа подрозетников, также убедиться в материале силовой проводки, которая должна соответствовать ведомости. Должна быть смонтирована система вентиляции, необходимо убедиться в качестве ее монтажа. Пользуясь тем, что пока все открыто и есть доступ к коммуникациям, проверяем качество монтажа труб водоснабжения и канализации. Они должны быть заглушены, и, как минимум, не должно быть никаких подмоканий. Отливы должны быть смонтированы под правильным, тупым углом к окну, чтобы обеспечивать отвод дождевой воды.
Обязательно обратите внимание на элементы чистовой отделки квартиры — обои, краску, плитку на стенах. Особенно внимательно осматривайте те места, где ремонт делали совсем недавно. Вполне возможно, что собственник квартиры таким образом хотел замаскировать трещину в стене или какие-то потеки, которые появились из-за протекающей крыши.
Чистовая отделка требует пристального внимания: с одной стороны — много технических моментов уже скрыто под декоративным слоем, а с другой стороны – то, что вы видите, и будет вашим интерьером. Потолок должен быть ровный, без видимых дефектов. На стены должно быть нанесено финишное покрытие. Внимательно присмотритесь к качеству выполненных работ. Не должно быть плохо прокрашенных участков, если на стенах обои, то они должны быть приклеены встык с точным сохранением рисунка. Смонтированные розетки и выключатели должны быть установлены надежно и не люфтить.
Если на полу уложен ламинат, то он не должен проминаться, не должно быть слишком широких щелей между торцами досок. Также обратите внимание на обязательную разбежку швов — не должно быть перекрестий. Входная и межкомнатные двери должны иметь плавный ход и закрываться без задиров. Сантехника должна быть смонтирована без шатаний и люфтов, краны закреплены, плитка уложена ровно, без перекосов и с одинаковой шириной межплиточного зазора.
При любом типе отделки обратите внимание на вентиляцию в квартире, качество проводки, а также систему отопления. Лучшая проветриваемость будет у угловых квартир. Дополнительным плюсом будет наличие приточных клапанов. При оценке электропроводки обратите внимание на то, что современный тренд — расположение выключателей на высоте 90 см. от пола, поскольку это удобно как взрослым, так и детям. Обратите внимание на количество розеток, особенно в рабочей зоне кухни, иначе придется использовать удлинитель, что создаст лишний беспорядок в зоне готовки.
Если вы сомневаетесь в том, что сможете самостоятельно оценить состояние квартиры, можно пригласить специалиста. При осмотре квартиры сразу обращайте внимание на то, что потребуется заменить, и сразу оценивайте возможность приобретения с учетом дальнейших затрат на ремонт.
Комментирует Татьяна Хлебалина, заместитель коммерческого директора по управлению объектами жилой недвижимости Asterus: «Коммуникации, сети и окна — это ключевые элементы, на которые стоит обратить внимание. Остальная отделка может быть выполнена аккуратно и недорого. Напольное покрытие варьируется от дешевого ламината, который легко заменить, до дорогого паркета из массива дерева, восстановление которого обойдется в значительную сумму».
Какие проверять документы
Даже если вы обратились для сопровождения сделки к риэлтору, не лишним будет самостоятельно убедиться в том, что у продавца все в порядке с документами. Чтобы избежать признания сделки по покупке квартиры недействительной, необходимо тщательно проверить юридическую чистоту объекта. В первую очередь, изучить правоустанавливающие документы: паспорт собственника — проверить его действительность на сайте МВД Росси, также запросить у продавца выписку из ЕГРН, чтобы получить информацию о характеристиках квартиры, праве собственности и возможных обременениях. Не все выписки можно получить самостоятельно из-за ограничений по защите персональных данных, поэтому лучше запросить их у продавца. Также полезно ознакомиться с документами, на основании которых была приобретена квартира.
Обязательно учитывайте те нюансы, которые могут присутствовать в зависимости от ситуации. К примеру, когда квартира продается по доверенности, или когда есть сомнения в том, что на квартире нет обременений.
«При покупке вторичной недвижимости следует учитывать множество нюансов, которые могут увеличить риски: проверка полномочий при продаже по доверенности, возможные судебные ограничения у предыдущих владельцев, наличие залога или кредита на квартиру. Также это может быть реализация имущества для погашения долгов или с использованием материнского капитала, проблемы, связанные с разделом имущества супругов и возвращением прописанных лиц. Чем старше объект, тем сложнее его проверка, а сам процесс требует глубоких знаний в различных областях права и может занять значительное время», — предупреждает Татьяна Хлебалина.
При оценке квартиры не забывайте о том, что у собственника может быть много долгов по оплате коммунальных услуг и капитального ремонта. Чтобы не пришлось потом долго и мучительно разбираться с этим вопросом, лучше сразу запросить документы, подтверждающие своевременную оплату. Поскольку квартиры на вторичке — это в большинстве случаев объекты «с историей», необходима проверка юридической чистоты. В частности, проверка правоустанавливающих документов продавца на квартиру — на каком основании у продавца возникло право собственности. Также это проверка продавца: на наличие исполнительных и судебных производств, банкротства. Если рассматриваемая квартира в Москве, не лишним будет узнать, не находится ли дом в программе реновации. Также стоит получить справки по ЖКХ, капремонтам, по зарегистрированным в объекте людям.
Не стесняйтесь запрашивать у продавца дополнительные документы, к примеру, справку из ПНД, если у вас есть сомнение в дееспособности продавца. Такая ситуация может возникнуть, если собственник квартиры — человек преклонного возраста.
«На основании полученных материалов могут быть проведены дополнительные проверки: если квартира перешла по наследству — закрыто ли наследственное дело, также может потребоваться справка от нотариуса об отсутствии других наследников, которые могут претендовать на квартиру. Если квартира приобреталась в ипотеку, может понадобиться справка из банка, а если с участием материнского капитала, необходимо разрешение органов опеки на продажу. Также если в сделке участвуют лица старше 65 лет, потребуется справка из ПНД», — обращает внимание Илья Фролов.
