Последние аналитические отчеты говорят о том, что на сегодняшний день Германия является чуть ли не единственной страной со стабильным и растущим рынком недвижимости. Так ли это? В какие сегменты стоит сейчас вкладываться?
Анвар КАЛИМОВ, генеральный директор компании Moscow Sotheby’s International Realty:
В последнее время Германия рассматривается как оплот стабильности не только в Европе, но и во всем мире: эта страна привлекает к себе внимание устойчивой экономикой, политической системой, социальной безопасностью, надежной банковской системой и одним из самых высоких в Европе уровнем жизни. Стабильность на рынке недвижимости, который признан «тихой гаванью» для выгодных капиталовложений, является еще одним притягательным фактором для иностранцев: согласно исследованиям, проведенным Роттердамским университетом Эразмуса, цены на жилье в Германии оставались относительно стабильными в течение последних 25 лет, даже с учетом инфляции и объединения страны.
За последние несколько лет в Германии значительно увеличилось количество сделок по покупке недвижимости. С точки зрения инвестиций в жилую недвижимость сегодня Германия представляет самый стабильный рынок в мире: ежегодный рост цен составляет около 5 %. По прогнозам аналитиков, эта тенденция сохранится в течение еще нескольких ближайших лет, по крайней мере до 2015 года.
Среди россиян Германия также занимает лидирующую позицию в списке наиболее популярных стран для приобретения недвижимости с целью инвестиций. Среди прочих факторов российских инвесторов привлекают, в первую очередь, стабильный доход и правовая защищенность. Более того, именно Германия обеспечивает оптимальное сочетание относительно невысокой стоимости недвижимости, достаточно высокого рентного дохода, гарантированного долгосрочными договорами аренды, ликвидности объектов, возможности кредитования до 70% от стоимости приобретаемого объекта недвижимости, а также возможности получения ВНЖ при инвестициях от 250 тыс. евро.
Одной из отличительных черт рынка недвижимости Германии является крайне высокий процент объектов, сдаваемых в аренду: более 50% жителей страны не имеют собственного жилья, а в Берлине процент квартиросъемщиков превышает в настоящее время 80 %. Такая ситуация делает крайне привлекательным приобретение объекта недвижимости с последующей сдачей его в аренду, что обеспечивает инвестору гарантированный доход (примерно 8-10% годовых), причем не только в летний сезон, но и круглый год.
Если рассматривать западную Германию, то плюсами здесь являются ликвидность и качество объектов недвижимости, стабильный доход от аренды, а минусами – высокие цены и невысокий процент дохода. В восточной Германии достаточно низкие цены на покупку, наличие большого потенциала роста стоимости недвижимости в связи с быстрым развитием региона, более высокий доход от сдачи в аренду из-за низких цен и средних арендных плат.
Анна ЛЕВИТОВА, управляющий партнер компании EVANS:
Действительно, Германия в последнее время демонстрирует устойчивый и быстрый рост цен на недвижимость. Причем при совсем небольших суммах инвестиций доходность зачастую превышает среднеевропейскую. Сейчас, например, мы работаем с немецкими партнерами, которые предлагают небольшие квартиры в Берлине по цене от 90 тыс. евро с доходностью 5% после всех расходов на содержание и обслуживание квартиры. Наши клиенты обычно покупают такие объекты блоками по пять квартир с договорами различной длины в центральных районах Берлина, например, в Митте.
Немецкий инвестиционный рынок недвижимости считается одним из наиболее устойчивых и безопасных в Европе. Ничто не может иллюстрировать стабильность немецкого рынка недвижимости лучше, чем тот факт, что во время финансового кризиса он практически не пострадал в отличие от рынков многих стран. А банки Германии даже во время кризиса выдавали кредиты практически в тех же объемах, что и до него.
На сегодняшний день привлекательными являются объекты как коммерческой, так и жилой недвижимости различного направления. Сейчас видна тенденция к растущему спросу, что, по мнению многих экспертов, сигнализирует дальнейший рост цен.
Станислав ЗИНГЕЛЬ, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock:
Рынок недвижимости Германии действительно является одним из самых стабильных в мире. Мировой финансовый кризис практически не повлиял на немецкий рынок недвижимости. В 2008-2009 годы было зафиксировано падение объемов сделок как с жилой, так и с коммерческой недвижимостью Германии, но с 2010 года объемы рынка растут высокими темпами, постепенно приближаясь к пиковым докризисным показателям.
При этом рынок жилой недвижимости Германии является едва ли не единственным в Европе, который способен продемонстрировать прирост цен в ближайшие годы. Жилье на территории большинства европейских государств все еще переоценено, что предопределяет дальнейшее снижение цен на фоне общей экономической нестабильности в ЕС. Как следует из аналитического обзора Deutsche Bank, немецкая недвижимость по-прежнему недооценена. Стоимость жилой недвижимости в стране все еще находится на исторически низких уровнях, несмотря на некоторое увеличение цен в последние годы. Исходя из этого, специалисты банка прогнозируют дальнейший рост цен на недвижимость в Германии, который будет наиболее ярко выражен в крупных городах с населением более 500 тыс. человек и составит не менее 2-3% ежегодно в течение ближайших десяти лет.
По итогам 2011 года рост стоимости жилой недвижимости в Германии составил:
• средний общенациональный рост стоимости недвижимости в Германии - более 4%;
• рост стоимости во многих крупнейших городах (Мюнхен, Франкфурт, Дюссельдорф, Гамбург и др.) - более 5%;
• рост стоимости недвижимости в Берлине - более 11%.
По прогнозам аналитиков, по итогам 2012 года суммарный объем сделок:
• с жилой недвижимостью в Германии превысит 10 млрд евро;
• с коммерческой недвижимостью в Германии превысит 20 млрд евро.
Дополнительным признаком стабильности рынка недвижимости Германии является тот факт, что непосредственно на немцев (частных и институциональных инвесторов) приходится от 60% до 75% инвестиций в различных сегментах рынка недвижимости. Иными словами, немецкий рынок недвижимости характеризуется высоким внутренним спросом, что свидетельствует об его долгосрочной устойчивости.
В текущий момент времени привлекательными для инвестиций являются все сегменты рынка недвижимости Германии – как жилой, так и коммерческой. Уровень рентной доходности (доходность от сдачи в аренду) зависит от местоположения объекта – в крупных городах уровень доходности несколько ниже, чем в менее крупных населенных пунктах. При этом рентная доходность составляет для коммерческой недвижимости – 6-9%, для гостиничной недвижимости – 6-8%, для доходных домов – 6-10%, для квартир, сданных в аренды – 3-7%.
Игорь ИНДРИКСОНС, управляющий инвестициями в недвижимость, основатель консалтингового портала Indriksons.ru:
Во втором квартале 2012 года рынок Германии упал на 2,02% по сравнению с первым кварталом. Рынок Германии не является растущим рынком, он является стабильным рынком, так как все ставки контролирует государство.
Если вы покупаете квартиру, вам сразу скажут, за сколько ее можно будет сдать в аренду, и на сколько вы сможете поднимать в год. Стоит отметить, что в России сейчас очень много предложений по покупке коммерческой недвижимости в Германии, в частности торговой.
Сейчас в Европе кризис, Германия страдает из-за евро, в ближайшее время страну ожидает понижение рейтинга. Поэтому торговые площади плохо продаются, а Россия – это страна слива неликвида.
Единственное, на что можно обратить внимание в Германии, это покупка офисных площадей, но там порог входа от 50 млн евро.
Также можно вложить средства с помощью открытых фондов недвижимости, но нужно опасаться закрытых фондов недвижимости.
