Вернувшись из Европы в Москву, хотел воспользоваться услугой аренды индивидуального склада, но столкнулся с проблемой маленького предложения и высоких по сравнению с европейскими цен. За границей это считается весьма прибыльным бизнесом, а потому там высокая конкуренция и приемлемые цены. Почему в России противоположная ситуация?
Вячеслав ХОЛОПОВ, партнер, директор по офисной и складской недвижимости, Knight Frank Russia & CIS:
В России данный сегмент только начинает развиваться, в то время как в Европе он уже давно существует. Как результат у нас данное предложение еще далеко не массовое и развивается пока преимущественно в Москве. Соответственно стоимость такого «немассового» продукта низкой быть еще не может. Кроме того, жители нашей страны до сих пор не привыкли к мысли о том, что ненужные вещи с балкона/гаража/дачи можно хранить в каком-то месте и еще за деньги.
Что же касается цен, важно принимать во внимание особенности самого города – Москвы. В целом для проектов self-storage необходимо, чтобы здание находилось на первой линии дороги, чтобы была обеспечена не только транспортная доступность, но еще и наличие парковок для клиентов, схема въезда-выезда, расположение в зоне доступа крупных жилых зон. Такого рода объект уже можно теоретически рассмотреть и под ритейл, да и в Москве такие объекты всегда стоят дорого. Таким образом, найти здание под self-storage непросто, дорого, а «отбить» его надо будет при помощи нестандартного для российского рынка бизнеса, то есть необходимо в бизнес-план заложить и определенную доходность, и определенный риск за этот бизнес.
У нас дорогая недвижимость, дорогой город, новый сегмент рынка, в котором есть риск, – и пока за это все платит клиент.
Марианна РОМАНОВСКАЯ, директор департамента консалтинга GVA Sawyer:
Формат self-storage - новинка для Москвы, и представлен пока небольшим числом компаний. Среди причин, в силу которых возможностей «самоскладироваться» мало, можно выделить несколько. Во-первых, формат объективно новый, и нормальная для России инерционность рынка вполне оправдывает недостаток предложения. Еще одним фактором может быть ментальность: если на Западе вполне нормально, что люди в течение жизни неоднократно перемещаются по стране и за ее пределы (на учебу, по работе и т.д.), то у нас все же более типично «родиться-учиться-жениться» и работать в одном и том же месте. Есть еще один стереотип поведения: зачем платить деньги, если можно договориться с соседом по даче или теткой в деревне. То есть нужно дать людям и рынку некое время.
Что же касается дороговизны, то она отчасти вытекает из недостатка предложения. К тому же не забываем о дороговизне земли в городе, неуменьшающихся налогах и рисках, а также о том, что блоки в данном формате очень небольшие, а «мелкая нарезка» всегда идет по повышенным тарифам. В целом ставка/доходность должна соответствовать наилучшему и наиболее эффективному использованию земли, а располагаются большинство складов индивидуального хранения в самом городе.
Денис РЕЗВОВ, заместитель директора, складская и индустриальная недвижимость, компания Praedium:
Сегодня услуги по сдаче в аренду небольших складских площадей и индивидуальному хранению оказывают компании «Самосклад», «Сити-Бокс», «Mobius Склад», Red Box и другие. Они владеют конкурентоспособными проектами, расположенными в пределах МКАД или на расстоянии на более 2 км от МКАД.
Возможно, причина отсутствия большого количества предложений на рынке связана с двумя факторами: недостаточный спрос и сложность реализации проектов.
Сложность реализации проектов складов индивидуального хранения заключается в том, что в московском регионе очень мало подходящих помещений, которые соответствуют требованиям компаний, желающих развивать мини-склады.
Если говорить о спросе на склады индивидуального хранения, то его нельзя назвать ажиотажным. Он, безусловно, присутствует, но дефицита таких складов пока не наблюдается.
Уровень ставок в складах индивидуального хранения на сегодняшний день действительно высок. Ставки аренды небольших площадей, к примеру, на складах класса В, вполне могут соответствовать ставкам на склады класса А, поскольку чем меньше площадь, тем она дороже.
Пока мы оптимистично оцениваем дальнейшее развитие данного рынка. Аренда складских помещений индивидуального хранения востребована как среди физических, так и среди представителей малого бизнеса, ЧП и ИП. Надо отметить, что многие еще не знают о существовании складов индивидуального хранения и возможности аренды небольшой ячейки на складах с высоким уровнем сервиса. Но, проводя аналогию с рынком США и Европы, можно предположить, что этот вид бизнеса имеет все шансы на развитие в городах-милионниках России.
Мария ОНУЧИНА, директор департамента управления объектами NAI Becar:
Если сравнивать традиционные склады и склады индивидуального хранения, то вложения в создание склада приблизительно одинаковые. Операционные расходы ниже: персонала самый минимум, фактически площадки предоставляют услуги самообслуживания. К тому же многие игроки рынка активно используют персонал на аутсорсинге и благодаря этому серьезно экономят. Доходность на квадрат в складах индивидуального хранения значительно выше.
Есть предпосылки к росту их числа и соответственно снижению цен, но в России не так развиты переезды людей из одного города в другой, как, например, в США, что требовало бы хранения личных вещей. Да и в целом в нашей стране население достаточно бедное и не может позволить себе хранить вещи на складе.
Перспективы у этого вида бизнеса в России, безусловно, есть. Но это в первую очередь интересно для больших городов. Дополнительно можно отметить, что у нас в стране ведение складского бизнеса связано с большим объемом формальностей и бумажной работы, это делает операционные расходы выше, чем в Европе, а соответственно и цену хранения.
Юрий ШИШМАРЕВ, генеральный директор компании «Сити-Бокс»:
Российский рынок складов индивидуального хранения пока находится в стадии своего зарождения. Если европейский и американский рынки уже практически поделены местными игроками, то на территории России пока организовано всего порядка 50 объектов self-storage, причем абсолютное их большинство находится в Москве. Для сравнения: во Франции работает 245 таких складов, в Великобритании – 830 комплексов, а на территории США - 48,5 тыс. таких объектов. Таким образом, наш рынок складов индивидуального хранения примерно в тысячу раз меньше американского по объему площадей. Между тем, спрос на услуги self-storage постоянно увеличивается в связи с ростом мобильности населения. Востребованность таких складов подтверждается в том числе результатами нашей работы: среднемесячный уровень заполняемости терминалов «Сити-Бокс», которые мы строим в Москве, составляет 98,5%. Оценочно емкость рынка self-storage только в российской столице может достичь 1 млн кв.м, но на это уйдет время. Пока же склады индивидуального хранения только начинают сформировываться в самостоятельный сегмент рынка коммерческой недвижимости со всеми обязательными атрибутами: здоровой конкуренцией, стабильными ценами, дифференциацией спроса и своим потребителем.
Что касается текущей ценовой политики - каждый клиент, ищущий склад индивидуального хранения по максимально низкой цене, может обратить свое внимание на компании, оказывающие подобные услуги в пределах и за пределами МКАД. Цена действительно может быть ниже. Однако в этом случае не стоит рассчитывать на высокий сервис и максимальный уровень защиты вашего имущества.
