Что же предлагает сегодня рынок недвижимости в качестве альтернативы ипотеке? Restate.ru публикует историю вопроса и самые интересные выдержки на эту тему из выступлений в рамках Петербургского ипотечного форума. Сегодня в поле нашего интереса – строительно-сберегательные кассы. Застройщики и риэлторы постоянно отмечают растущее количество клиентов, заинтересованных в ипотеке. Но реально получить кредит могут не более 10% из них. Девелоперы ждут снижения банковских ставок и не спешат запускать собственные программы. Более приемлемой формой работы для них является предоставление клиентам рассрочки, создание жилищных кооперативов, или другие схемы, такие как строительно-сберегательные кассы.
Московский эксперимент
Главная особенность модели получения жилья в ссудно-сберегательной кассе в том, что покупатель жилья получает долгосрочный кредит не товаром, то есть конкретной квартирой, а деньгами. Проект закона о ссудно-сберегательных кассах был разработан в октябре 2002 года. При Экспертном совете Комиссии Совета Федерации по формированию рынка доступного жилья была создана рабочая группа, которая дорабатывала законопроект. Консультантом выступала немецкая строительно-сберегательная касса Баушпаркасса Швэбиш Халль (Германия). Тогда же правительство объявило о переходе на немецкую модель, по которой успешно работают ссудно-сберегательные и ссудно-строительные кассы. Но после появления коммерческого банка «Московское ипотечное агентство» и некоторого периода его работы по такой методике, власти неожиданно решили, что с подобных схем городу достается не так много, как хотелось бы, и эти организации нуждаются в дополнительном контроле. Принятие программы в масштабах всей страны было спущено на тормозах.
Борьба за ссудно-строительные кассы возобновляется
Мировой успешный опыт, тем не менее, не дает успокоиться активным чиновникам. В практике именно неустойчивых экономически стран целевые жилищные накопления иногда наполовину осуществляются в строительных сберегательных кассах. Накопления граждан служат основным источником средств для предоставления жилищных кредитов участникам данной системы. За нее на Петербургском ипотечном форуме-2007 активно выступил Старовойтов Андрей Станиславович, заместитель руководителя Федерального агентства по строительству и коммунальному хозяйству в Москве:
- В Европе считают, что последовательность включения механизмов жилищного финансирования в государстве должна соответствовать готовности населения с этими механизмами работать. Каждому сезону – свой фрукт, как говорится. Так вот для стран с развивающейся экономикой в качестве первой ступени осваивают прежде всего не ипотеку, а систему банков строительных накоплений. Существует такое порочное предубеждение против строительных касс: некоторые считают, что их бюджетное дотирование разрушит финансовую систему страны, а кроме того разрушит институт ипотеки. Ни в коем случае ни в одной стране они ничего не разрушают, а только дополняют институт ипотеки.
Система строительно-сберегательных касс простая. Главное ее преимущество в том, что она не зависит от внешних финансовых рынков. Какие бы дефолты и потрясения не происходили, на ситуацию с покупкой жилья это не влияет. Все строительно-сберегательные кассы - это банки, жестко подчинены Центробанку и контролируются им. Ни одного случая превращения этой системы в «пирамиду» в мире нет. Клиент заключает с банком контракт. После этого он накапливает в нем 40-50% суммы контракта. Как только эта часть суммы накоплена, клиент имеет право получить кредит на жилье под низкий, не рыночный процент. Этот процент фиксированный, он не меняется. Что касается наименее обеспеченных участников этой системы, государство их, безусловно, поддерживает. Во всех странах, где эта система принята, есть государственные бонусы – иногда до 20% на годовые накопления.
Это не подрывает государственный бюджет и касается только малообеспеченных семей. Кстати, и ипотеку сейчас государство поддерживает – это же не влияет на благополучие бюджетной политики? Так и здесь, чем система устойчивее, тем этот бонус больше. Строительно-сберегательные кассы работают во всех странах с переходной экономикой. Это Словакия, Польша, Китай, Белоруссия. В Словакии 50% жилищного финансирования основывается на строительно-сберегательных банках. Причем средства там накапливать могут не только отдельные физические лица, но и ТСЖ (они держат в них деньги на кап. ремонт). А одна семья может иметь не один, а несколько контрактов с жилищным банком.
Я надеюсь, что мы примем закон о строительно-сберегательных кассах так, чтобы это не получилось кривое зеркало – возьмем его целиком из европейской практики. Тогда мы сможем обеспечить жильем тех, кто нуждается в нем, но не подпадает сегодня под возможности ипотечных программ.
Прогноз
Очевидно, что ссудно-сберегательная касса - замкнутая, автономно сбалансированная финансовая структура со своим уставным капиталом и собственным источником средств. Источник ресурсов для целевых жилищных займов в ссудо-сберегательной кассе - вклады граждан. Пока одни участники накапливают деньги в ссудо-сберегательной кассе, другие получают эти деньги в качестве займа и начинают процесс погашения займа. Понятно также и то, что подобная схема финансирования жилья выгодна в первую очередь застройщику – даже 50-процентные накопления граждан могут покрывать стоимость строительства.
Но вот государственный контроль такой структуры затруднен. По окончании выступления г-на Старовойтова из зала прозвучала реплика: «Ну да, люди денег накопят из сомнительных источников, государство им раздаст бонусы, потом придет ОБЭП, и программа закроется». Для такого скепсиса есть основания. Региональные власти, например, очень заинтересованы в ссудно-сберегательных банках. Там нет возможности разворачивать полностью бюджетные программы финансирования жилья. А при этой схеме средства граждан и региональных бюджетов будут взаимно дополнять друг друга,
финансируя новое строительство. Однако все это пока плохо стыкуется с действующим законодательством, а именно Налоговым и Гражданским кодексами и
законом "О банках и банковской деятельности...". По информации Restate.ru, именно ЦБ сопротивляется созданию таких кредитных учреждений, как ссудно-строительные сберегательные кассы. По словам начальника департамента банковского регулирования и надзора ЦБ Ирины Антоновой, пока о создании таких касс говорить преждевременно: непонятно, кто их будет контролировать и на основании каких нормативов. Надо полагать, решение вопроса о контроле и уровне государственного участия будет ключевым в принятии программы развития ссудно-строительных касс.
Комментарий специалиста
Может ли программа создания ссудно-строительных касс стать альтернативой ипотеке? Насколько эта система приемлема в нашей стране?
Генеральный директор ЗАО «М-ИНДУСТРИЯ» Тихонов Денис Валерьевич:
Данный механизм в наших условиях увеличивает срок получения жилья, поскольку получение средств из кассы возможно при накоплении участником более 50% стоимости кредита. Притом стоимость кредита все равно колеблется в районе ставки рефинансирования. При получении ипотечного кредита ставка может быть меньше, на данный момент даже ниже 10% в определенных регионах, и первоначальный взнос может быть от 10% (при этом ставка больше). Например, наша компания разрабатывает совместно с банками партнерские программы, в рамках которых клиент «М-ИНДУСТРИИ» получает максимально выгодные условия приобретения жилья. В частности, партнерская программа с «Балтинвестбанком» предусматривает получение ипотечного кредита под 9% годовых в рублях. Обращаю внимание на цифру – 9% именно в рублях. В Петербурге сегодня средняя ставка по кредиту в рублях составляет порядка 13 процентов.
Кроме того, для системы ссудо-сберегательных касс важен фактор доверия – доверие между участниками и их общее доверие ее руководству. В сознании большинства населения ссудо-сберегательной кассы, работающие на внешнем рынке, сопоставимы с финансовыми пирамидами. Деятельность касс непонятна массовому потребителю, поскольку данный механизм практически не освещается в СМИ.
На мой взгляд, ссудо-сберегательные кассы могут быть актуальны для крупных компаний, где данный механизм будет использован для внутренних мотивационных схем.
