Из-за чего растут цены на жилье? В Москве говорят, что квартиры скупают спекулянты и поэтому цены раздуты. Но опыт регионов показывает, что проблема гораздо глубже. Руководству страны при реализации программы "Доступное жилье" приходится сталкиваться с непростыми проблемами. Даже когда сводится к минимуму стоимость земли под новыми домами, остается проблема быстро растущей стоимости стройматериалов и услуг строителей. Данные статистики говорят о том, что цены на жилье вряд ли снизятся. Но оно может стать доступным благодаря государственной поддержке ипотеки.
На рынок недвижимости влияет множество факторов. Развитие ипотеки, которая как раз и призвана делать жилье доступнее, на практике стимулирует рост цен. В Москве цены подогреваются еще и постоянным притоком жителей регионов. Наконец, себестоимость нового жилья тоже быстро растет, причем не только из-за высоких цен на землю, но и благодаря удорожанию стройматериалов. А значит, рост стоимости квадратного метра в долгосрочной перспективе неизбежен.
Росстат отмечает, что за последний год розничные цены на стройматериалы выросли на 8.4%. Но у специалистов, работающих на рынке недвижимости, арифметика еще интереснее. Например, только за лето 2006 года цены на стеклопакеты, трубы, кровельные и отделочные материалы выросли примерно на 10%.
Повысились цены и на цемент, что отразилось на стоимости бетона. Если кубометр бетона стоил в начале года в среднем 1900 рублей, то сейчас его цена перевалила за отметку в 3000 рублей. Многие участники рынка подчеркивают, что значительную роль в этом сыграла ценовая политика "Евроцемента". Напомним, что эта компания контролирует 46% всех мощностей страны, в том числе 81% мощностей Центрального федерального округа. Фактический монополист после консолидации цементных активов поднял цены на 70%. В результате в январе 2006 года на рынке цемент марки 500 ДО закупался по цене 2100 рублей за тонну, а в сентябре цемент продавали уже по 4000 рублей за тонну. Соответственно за восемь месяцев этого года рост стоимости цемента составил более 90%.
"Тяжелеет" и металл. Тонна стоила в январе в среднем 14 320 рублей, в августе - уже 20 390 рублей. Получается 43% прироста. На отдельные виды арматуры цена увеличилась более чем в два раза. Стоимость проводов и других изделий, содержащих цветные металлы, выросла на 55% в связи с подорожанием меди на мировых рынках. Да еще и цены на металлопрокат за последние полгода подросли на 60-100%.
Все эти цифры говорят о том, что у роста цен на жилье есть объективные причины. И они не только в том, что многие граждане вкладывают деньги в квартиры, чтобы заработать на росте цен. По мнению застройщиков, росту цен на недвижимость также будет способствовать плата за подключение новостроек к энергосетям, введенная с начала сентября. Себестоимость строительства квадратного метра жилья эконом-класса в результате вырастет примерно на $130. А подключение элитного жилья поднимет его себестоимость на $600-700.
Из чего же складывается стоимость новостроек? Основные составляющие - это стоимость земли, строительно-монтажные работы и стоимость всех согласований. Как рассказал "Известиям" Анатолий Морозов, генеральный директор одной из крупнейших риэлторских компаний, первая составляющая - цена земли - определяется как стоимость выкупа права аренды на земельный участок или стоимость инвестиционного контракта с распределением долей между городом и инвестором. По инвестиционному контракту инвестор должен отдать, в зависимости от месторасположения, от 30% до 50% площадей городу либо по принятой сейчас в Москве схеме рассчитаться с городом денежными средствами. Это, конечно, перекладывается на стоимость квадратного метра. В некоторых регионах эту составляющую удается сводить к минимуму, но в Москве такое пока невозможно.
Следующая составляющая цены квадратного метра - строительно-монтажные работы, сдача объектов в эксплуатацию, заключение всех договоров с энергоснабжающими организациями, которые тоже берут свою долю на развитие инженерных сетей. Эта часть себестоимости жилья постоянно растет. Увеличиваются не только цены на стройматериалы, но и тарифы на энергию. Кроме того, все согласования, а их число иногда достигает двухсот, тоже стоят денег. В этих условиях снижение цен на жилье пока что не представляется возможным. По крайней мере, в Москве.
Получается, что доступным жилье может стать только благодаря новым финансовым схемам, благодаря которым граждане страны смогут рассчитывать на помощь государства. А именно - на льготные процентные ставки по кредитам и на субсидирование первого взноса по кредиту. Эти задачи как раз и решаются в рамках нацпроекта "Доступное жилье" наряду с вопросами себестоимости строительства.
Как решают проблему дорогого жилья в регионах
Виктор Филиппов
В Белгородской области региональные власти обеспечили рядовым застройщикам беспрепятственный доступ к земле и дешевому кредиту. Созданное при участии структур администрации области акционерное общество "Белгородская ипотечная корпорация" выкупило в пригородах Белгорода и Старого Оскола более 13 тыс. га земли, поделило ее на 30 тыс. участков под застройку и продает желающим возвести свой дом по 20 тыс. рублей за 15 соток. Но с обязательством не перепродавать участок, рыночная цена которого уже сейчас доходит до 15 тыс. долларов, в течение 8 лет. Нарушивший это условие обязан вернуть корпорации рыночную стоимость участка. Причем к участку уже подведены коммуникации - за них в течение восьми лет владелец должен заплатить в рассрочку 65 тыс. рублей.
Что касается строительства, то для застройщиков с невысокими доходами при госпредприятии "Белгородский областной фонд поддержки индивидуального жилищного строительства" создан кредитно-потребительский кооператив "Свой дом". "Стать пайщиком может любой гражданин, живущий на территории нашей области не менее трех лет, - рассказал "Известиям" директор кооператива Анатолий Попков. - Минимальный паевой взнос - 50 тыс. рублей, максимальный - 300 тысяч. Сумма кредита, который мы выдаем под 1% годовых сроком на 7 лет, равна двойному взносу пайщика. Согласитесь, 900 тыс. рублей - сумма, достаточная для строительства дома. Столь щедрые условия кредитования гарантированы администрацией области: на поддержку кооператива в этом году из областного бюджета выделено 250 млн. рублей.
