Сегодняшние продавцы и покупатели квартир не спешат переплачивать риелторам. Если агент, работающий от агентства недвижимости, за свои услуги обычно берет от 4 до 10% от сделки, то с частником можно договориться о комиссионных в размере всего 2-3% и даже 1% от договора. К тому же дефицита в частных риелторах в кризис нет: после закрытия агентств недвижимости и сокращения количества сделок многие риэлторы ушли на «вольные хлеба». Встает вопрос, как определить, какой риелтор лучше, когда речь идет об одной из самых важных сделок в жизни, особенно в условиях нестабильного рынка.
До кризиса постоянный поток нефтедолларов обеспечивал рост стоимости квадратного метра и тем самым увеличивал инвестиционную привлекательность вложений в недвижимость. Спрос инвесторов, желающих сыграть на растущем рынке и потому скупающих десятки квартир в новостройках, значительно превышал предложение. Сегодня «мыльный пузырь» лопнул, и неимоверно «раздутая» в цене за кризис московская недвижимость упала в цене примерно на 40%. «В результате ситуация изменилась с точностью до наоборот, предложения на рынке значительно превышают спрос. Цены, указанные в объявлениях, на 10-15% отличаются от реальных. А вся борьба на рынке ведется уже не за квартиру, как было раньше, а за покупателя», - говорит генеральный директор агентства недвижимости Great Reality Наталья Ракова.
В виду этого покупателю сегодня практически невозможно купить квартиру самостоятельно (и, как показывает практика, лучше этого не делать), и потому он обращается к профессиональному риелтору: частному или агентству. При этом каждый из них имеет свои объективные плюсы и минусы.
В защиту риелторской компании, прежде всего, говорит команда, которой лишен частный агент. «При обращении в риелторскую компанию представление интересов клиента на рынке осуществляется не отдельным агентом, а целой командой специалистов», - говорит генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Брокеридж» Алексей Шленов. «Клиент получает не просто риелтора, но в том числе юристов, специалистов административных подразделений и т.п.», - дополняют риелторы компании «Инком-Недвижимость».
Помимо этого агентство недвижимости, долгое время работающее на рынке недвижимости, имеет силу бренда, сложившуюся репутацию и налаженные связи. Как отметил А. Шленов из «МИЭЛЬ-Брокеридж», благодаря партнерству с финансовыми организациями и различным преференциям, которые они предоставляют, компании имеют возможности для проведения сделок в наиболее надежных банках, а также для привлечения более выгодных условий ипотечного кредитования». Кроме того, отмечает эксперт, чтобы предоставить покупателю максимальную уверенность в приобретенном объекте, существует возможность приобрести у наших партнеров – известных страховых компаний – полис титульного страхования на 1-3 года. Для клиентов компании предусмотрены определенные преференции при приобретении страхового полиса.
Оборотной стороной команды и бренда, которые предлагают агентства недвижимости, являются более высокие цены агентских услуг и более жесткий договор. Так, если риелторское агентство берет в качестве комиссионных от 4 до 10% от сделки, то частный маклер – всего 2-3% и даже 1% от договора. Более низкая стоимость услуг – ключевая причина, по которой клиенты обращаются к частному риелтору. Однако более низкая цена не говорит в данном случае о качестве.
Как рассказал RealEstate.ru частный риелтор, пожелавший остаться неизвестным, главное, что определяет профессионализм агента - это его опыт и знания. Поскольку, перед тем как стать частным риелтором, агент, как правило, работает в компании, все зависит от того, какие обязанности он там выполнял. «В крупных агентствах зачастую риелтор – это специалист, который лишь показывает квартиры, а всю юридическую чистоту квартиры проверяют юристы, на них же лежит и ведение документации. «Каждая сделка предполагает десятки документов. Нужно понимать, откуда начинать проверять документы, понимать все их тонкости и знать, какие последствия влечет за собой каждый из пунктов. Такие вещи приходят только с опытом притом не столько реальных продаж, сколько реальных проверок. Если квартира находится в приватизации, сделку может совершить любой риелтор. Если же квартира имеет чуть более сложные документы, то тут может справиться только опытный агент», - говорит собеседник RealEstate.ru.
При этом, подстерегает он, юридическое образование не панацея. Сам по себе юрист не знает конкретных особенностей рынка недвижимости. Хорошо, если риелтор имеет юридическое образование, но прежде всего он должен быть в курсе малейших колебаний рынка и уметь читать документы. К тому же хороший риелтор должен разбираться в психологии людей.
В виду этого выбор риелтора зависит не от его статуса в налоговой инспекции, а от его компетенции. «Черным» может быть не только риелтор, но и риелторское агентство. Как рассказал RealEstate.ru частный риелтор, рынок сейчас стал еще более диким, чем до кризиса, недобросовестностью грешат не только частники, но и самые крупные риелторские компании. «В борьбе за клиента риелторы зачастую приходят под видом покупателей, затем просят не выставлять больше квартиру, поскольку «они решили ее приобретать», а затем она появляется в объявлениях компании, которая не имеет на руках ни одного документа. После этого у клиента складывается впечатление, что база агентства является наиболее полной, и он попадается на эту удочку», - говорит частный маклер.
В целом, натолкнуться на недобросовестного агента можно как на свободном рынке, так и в агентстве. Поэтому пока рынок не станет цивилизованным, единственной достоверной рекламой любого агента будет служить личная рекомендация от тех, кому вы доверяете.
