Иногда новоселы сталкиваются с неприятным сюрпризом – площадь квартиры в новостройке может по факту оказаться на пару квадратных метров меньше, чем было указано в плане. RealEstate.ru узнал, во-первых, почему этого не стоит бояться, а во-вторых, почему к этому надо быть готовым.
Проблема отклонения в площади была затронута в последнем выпуске «Блиц-Крика» на RealEstate.ru: генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая сказала, что проектные данные могут отличаться не только в новостройках, но и в старом жилом фонде. По мнению эксперта, было бы полезно ввести обязательную регулярную инвентаризацию жилья.
Именно эту идею на днях высказал глава Московского городского бюро технической инвентаризации (МосгорБТИ) Денис Суслов. Как передали «Известия», чиновник сообщил, что власти разрабатывают соответствующие поправки. Будет регламентировано, в каких именно случаях проведение инвентаризации станет обязательным.
Предполагается, что на ее данные покупатели смогут ориентироваться при споре с застройщиком.
Заместитель руководителя юридического департамента компании "НДВ-Недвижимость" Владимир Зимохин однако считает, что идея властей - крайняя мера. "Гораздо предпочтительнее было бы обязывать застройщиков придерживаться технологий и стандартов строительства, которые бы позволили уменьшить процент таких ситуаций, а также ввести новые стандарты и усилить ответственность лиц, которые осуществляют такие обмеры", - говорит эксперт.
Напомним, что обязательная техинвентаризация зданий была отменена еще в 1998 году. Действующее законодательство не обязывает ее делать.
Отклонение в пару квадратных метров – обычное дело
Игроки рынка рассказали RealEstate.ru, что площади квартир в новостройках после обмеров БТИ в большинстве случаев отличаются от проектных, однако, как правило, данные расхождения не существенны. Эксперты назвали отклонение от проектной площади, составляющее не более 3%, оптимальным пределом.
«Здесь многое зависит от технологии строительства. Ближе всего к проектной площади квартиры в панельных домах, где каждое строение представляет собой «конструктор» из заранее подогнанных по размеру «кубиков». В этом случае разница не превышает 0,5-1,5 кв. м, - заметила Литинецкая. - В монолитных зданиях достичь в точности всех проектных параметров значительно сложнее, поскольку строение «отливается» по сути с нуля. Кроме того, жилые пространства в них больше, поэтому и расхождения существенней. Фактическая площадь может различаться на 1- 4 кв. м от планируемой».
Вопрос решится без суда
Первое, что должен сделать каждый покупатель перед приемом жилья в новостройке – это внимательно прочитать договор долевого участия, в котором подробно прописано, в каком виде застройщиком должна быть передана квартира дольщику. В папке документов есть экспликация квартиры – на ней можно увидеть планировку и месторасположение квартиры в секции.
Как правило, в случае обнаружения нестыковки ожиданий и реальности покупатель и застройщик договариваются без судебных разбирательств.
Юрист компании ООО "Деловой фарватер" Павел Ивченков рассказал, что в случаях, когда речь идет о новостройке, обмер часто делается самим застройщиком еще перед заключением договора купли-продажи, и в документы можно внести коррективы. Однако, перед тем, как покупатель приступит к приему квартиры, застройщик должен ознакомить его с результатами обмеров БТИ.
Также в договор долевого участия включен пункт о взаиморасчетах. Там могут быть указаны определенные границы изменений площади, в рамках которых покупатель и застройщик не имеют друг к другу материальных претензий.
«Если расхождение больше, чем оговорено в документах, тогда покупатель имеет права потребовать расторжения договора. Причиной будет несоблюдение требований к товару, несоответствие характеристикам», - уточнил Павел Ивченков.
Если квартира увеличится, то за бонус придется доплатить
Обмер БТИ (Федерального бюро технической инвентаризации) запросто может показать и неожиданный рост фактической жилой площади. Если она превышает проектную, то покупатель обязан доплатить за разницу. Стоимость квадратного метра будет та же, что указана в договоре. В компании Est-a-Tet эти расходы советуют заранее предусмотреть при расчете суммы накоплений на квартиру. Если метр квартиры в новостройке стоит около 180 тысяч рублей, то увеличение площади на два метра обойдется покупателю в 360 тысяч рублей.
Кроме того, при приеме квартиры рекомендуется произвести собственные замеры, так как не всегда обмеры БТИ являются корректными. Если обнаружилось несоответствие, то следствием будет повторная процедура обмеров, и только после нее последуют расчеты между покупателем и застройщиком.
ВЫВОД: Хотя регулярное проведение обязательной инвентаризации в столице может оказаться весьма масштабным и сложным мероприятием, острая необходимость в нем именно для соблюдения требований к площади жилья не прослеживается. У покупателя и продавца квартиры есть инструменты, которые в большинстве случаев позволяют решить вопрос даже без суда, что чаще всего и происходит. По традиции все решается грамотно составленными документами. Возможно, обязательная инвентаризация будет полезна скорей для выявления случаев незаконной перепланировки.
