Прогнозы о торможении роста цен на московское жилье сбываются. До стабилизации столичного рынка осталось 2-3 месяца. В Подмосковье, куда из столицы перетекает спрос, пока еще есть резервы для роста, но в конечном итоге, и область должна "подтянуться" за Москвой. Что касается ситуации в регионах, то она будет напрямую зависеть от поведения ринувшихся туда столичных застройщиков.
Этими прогнозами и результатами своих исследований 29 сентября поделились с журналистами и участниками круглого стола "Рынок жилья Москвы и регионов: новые цифры и тенденции" специалисты Аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" (IRN.RU).
Мо мнению руководителя IRN.RU Олега Репченко,
московский рынок жилья постепенно останавливается, но делает это крайне медленно и вяло.
Поэтому, по его словам, никаких аналогий с 2004 годом, когда рынок жилья в Москве находился в стагнации около полугода, проводить не стоит. "С весны этого года темпы роста цен теряли в среднем 1--1,2% в месяц. Так, с более чем 10% в апреле они сократились до 4% в сентябре, и эта тенденция выглядит довольно устойчивой, – заявил аналитик. – Однако, торможение рынка обусловлено лишь тем, что все меньше потенциальных покупателей способно угнаться за ценовой гонкой, даже не смотря на активное развитие ипотеки".
При этом на столичном рынке сохраняется дисбаланс спроса и предложения, и господин Репченко в обозримом будущем не видит причин, которые могли бы привести к снижению спроса или росту предложения.
"Увеличения предложения в Москве не наблюдается, – заявил он. – Московские власти ограничивают объемы строительства, не могут или не хотят находить новые площадки.
Сброса инвестиционных квартир тоже не будет (те, кто продавал в 2004 году инвестиционные квартиры, ожидая серьезной корректировки цен вниз, позже об этом пожалели).
На вторичном рынке, правда, появилась некоторая динамика предложения, но чтобы хотя бы вернуться к показателям 2005 года, оно должно увеличиться в 2 раза".
По мнению аналитиков IRN.RU, аналогичные процессы, хотя и с некоторым отставанием, происходят и в Санкт-Петербурге. Поэтому и рост цен здесь продлится чуть дольше, но все равно закончится стабилизаций. А вот у подмосковного рынка еще имеются резервы, и говорить об его стабилизации рано.
"В Московскую область сместился сейчас весь спрос на эконом-класс. На фоне роста цен идет расслоение рынка, и более ликвидное подмосковное жилье дорожает более высокими темпами,
-- заявил господин Репченко. – В отличие от Москвы, подмосковный рынок еще не исчерпал свой потенциал, и потолок цен пока не достигнут. Но, в конечном итоге, область все равно "подтянется" за Москвой".
Практически непредсказуема ситуация в регионах. Ее развитие будет зависеть не столько от местных условий, сколько от объема инвестиций ринувшихся туда крупных столичных застройщиков.
За последние годы выросла инвестиционная привлекательность многих регионов, а, кроме того, на локальные рынки вышли крупные компании, которым стало тесно в Москве. Однако, по оценкам IRN.RU, при освоении региональных рынков их может ожидать много подводных камней.
"При существенном увеличении объемов строительства в регионе, пусть даже это будет город-миллионник , компании столкнутся с проблемой емкости рынка, которая значительно ниже, чем в столице,
-- считает Олег Репченко. – В Москве такой проблемы нет, здесь сколько ни построй – рынок не насытишь. А вот емкость локальных рынков ограничена. Платежеспособность населения там меньше, чем в Москве. Приезжих не так много.
Пока большинство региональных проектов находятся в начальной стадии, и эти тенденции еще не проявились. Но прогнозировать дальнейший рост цен в таких регионах, основываясь на имеющихся сегодня показателях, нельзя.
При остром дефиците предложения рост цен может составлять даже и 30% в месяц, и строительство 1-2 объектов ситуацию не изменит.
Но масштабная застройка может существенно сбить цены. В городе может просто не хватить жителей, способных купить "подвисшее" жилье".
