Рынок московской жилой недвижимости, несколько лет подряд ставивший рекорды (в первую очередь – ценовые), уже минимум год переживает тяжелые времена. Цены на квадратные метры не просто стоят – они ползут вниз, количество сделок сократилось, количество предложений увеличивается. С другой стороны, уменьшается и количество новостроек. Покупатели выжидают. Продавцы уверяют, что сейчас – самое время покупать.
Что именно происходит с ценами на московское жилье в различных сегментах рынка и что будет с ценами дальше? Своими прогнозами с «Газетой.Ru» поделились известные аналитики и участники рынка столичной недвижимости.
Выяснилось, что эксперты не сходятся лишь в деталях: называют разные значения и темпы снижения цен, предлагают разные термины («стагнация», «коррекция», «снижение», «падение»). Однако о хорошем положении дел и росте цен в настоящий момент не говорит никто.
Что касается перспектив рынка столичного жилья, то тут мнения заметно расходятся.
По данным руководителя аналитического центра IRN.Ru Олега Репченко, основная волна падения цен на недвижимость в России и в Москве, вызванная приходом финансового кризиса, прошла в 2009 году.
Следовательно, полагает он, в 2010 году продолжение отрицательной ценовой динамики может сохраняться в тех регионах страны и в тех сегментах рынка недвижимости, где достаточен объем предложения и нового строительства, а также там, где стоимость квадратного метра не соответствует уровню качества и все еще остается завышенной.
«Но, впрочем, ожидать заметного движения цен вверх в 2010 году также не следует», – сообщил господин Репченко и предположил, что постепенное «сползание вниз» дорогого жилья в Москве в 2010 году, скорее всего, продолжится, и может составить еще 15%-20% по итогам года.
«С другой стороны, наиболее дешевые предложения квартир эконом-класса в Москве, пожалуй, представляют собой единственный сегмент, имеющий все шансы отыграть в 2010 году 5%-10%-15% повышения», – заявил Репченко корреспонденту «Газеты.Ru», добавив, что этот эффект вряд ли будет распространяться на недорогое жилье в старом и низкокачественном жилом фонде.
«Пятиэтажки, а также иные низкокачественные панельные дома советского периода, как и ветхий жилой фонд столицы, могут продолжить слегка сползать вниз. В итоге, в 2010 году может иметь место разнонаправленное движение цен на разных сегментах рынка жилья Москвы в пределах 10%-15%», - полагает Олег Репченко.
По мнению независимого аналитика рынка недвижимости Андрея Бекетова, начиная с весны 2009 года рынок находится в состоянии стагнации.
По его данным, в настоящее время средняя цена предложения 1 кв. метра на вторичном рынке типового жилья Москвы находится на отметке 5 тыс. долларов или 145 тыс. рублей, а в период максимальных цен эти цифры были равны 7,5 тыс. долларов или 195 тыс. рублей.
«На сегодня в панельных домах цена предложения 1 кв.м.составляет около 3,5 тыс. долларов, а в жилье бизнес-класса около 7,5 тыс. долларов, – заявляет Бекетов. – Фактически рынок откатился к ценам 2007 года, когда в течение года на рынке наблюдалась аналогичная стагнация».
Аналитик считает, что основной особенностью текущего состояния рынка является рекордно высокий объем предложения.
«В этой ситуации можно прогнозировать продолжение стагнации на рынке с незначительными (плюс-минус 3-5%) колебаниями на ближайшие 3 месяца. Прогноз на 2010 год также пока не дает повода для разговора о росте цен. Более того, если экономика не успеет за этот срок выйти из рецессии, то нас ждет плавное понижение цен», – заявил Бекетов корреспонденту «Газеты.Ru».
О том, что небольшое понижение цен и низкая активность продаж будет продолжаться, а колебания этих показателей могут быть значительными, заявляет и независимый аналитик рынка недвижимости Геннадий Стерник.
По мнению Стерника, «боковой тренд с высокой волатильностью» будет продолжаться практически весь 2010 год. «Это касается в основном вторичного рынка жилья. А на рынке новостроек спад цен еще не произошел – он впереди.
Застройщики должны понять, что снижение цен предложения – это не кризис, а рычаг управления кризисом, выхода из стагнации продаж», – считает господин Стерник.
В течение ближайшего года рынок российской недвижимости вполне может впасть в состояние стагнации, полагает глава центра стратегических исследований «Росгосстраха» Алексей Зубец.
«Однако стагнация не будет всеобщей – есть целый ряд региональных рынков, где активность покупателей в наступающем году будет достаточно высокой. Сюда относятся, в частности, рынки недвижимости Иркутска, Улан-Удэ, Красноярска и ряда других городов страны», – заявляет Зубец.
Однако быстрого роста цен на московскую недвижимость, по его прогнозам, не будет.
«Наиболее вероятен следующий сценарий развития московского рынка жилья: цены на недвижимость в ближайшие месяцы, скорее всего, будут колебаться вокруг нынешнего уровня. В декабре и в начале следующего года весьма вероятно формирование устойчивого восходящего тренда цен. Их рост будет определяться ростом реальных доходов населения. В связи с тем, что резкого роста благосостояния москвичей в 2010 году не предвидится, повышение средней стоимости жилья будет не столь значительным и не превысит, вероятно, 30-40% в рублевом эквиваленте», – заявил господин Зубец корреспонденту «Газеты.Ru».
«Подводя итоги за месяц до конца года, можно говорить, что 2009 год для рынка недвижимости был нелегким. Низкая активность в начале года, небольшое колебание весной, оживление в конце лета и пробуждение только к концу года – все эти этапы привели к тому, что средняя цена предложения на вторичных рынках Москвы и области практически вернулась к показателям начала 2008 года», – заявил генеральный директор «Аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ» Владислав Луцков.
По имеющимся у господина Луцкова данным, с августа рынок вошел в стадию стабилизации, и ценовая коррекция установилась на уровне 1% в месяц.
«Количество сделок на рынке растет из месяца в месяц, но докризисный уровень пока еще не достигнут, – сообщил Луцков «Газете.Ru». – Многим покупателям еще предстоит поверить, что рынок вплотную приблизился к своей низшей точке, и в дальнейшем значительного снижения цен уже не последует».
Поддерживая тезис о том, что рынок недвижимости окончательно перешел в фазу стабилизации, исполнительный директор агентства «МИАН» Инна Игнаткина полагает, что в ближайшие месяцы средняя стоимость жилой недвижимости сохранится на достигнутом уровне с возможными незначительными колебаниями.
«В краткосрочной перспективе заметное движение цен ожидается не ранее весны.
На фоне постепенного возвращения на рынок отложенного спроса, оживления рынка ипотечного кредитования и ожидаемого дефицита предложения нового жилья, очевидно, что стоимость квадратного метра как в сегменте новостроек, так и на готовые квартиры будет расти» - заявила госпожа Игнаткина корреспонденту «Газеты.Ru».
При этом увеличение цен на новое жилье по итогам 2010 года, по ее прогнозам, может составить около 10-12%.
Согласно расчетам директора аналитического центра Корпорации «ИНКОМ» Дмитрия Таганова, на рынке купли-продажи квартир первые признаки реального оживления рынка, за которым может последовать выход из кризиса, можно ожидать не ранее середины 2010.
По мнению Дмитрия Таганова, к уровню лета 2008 года активность рынка вернется не ранее 2011 года.
«Если не будет никаких потрясений в макроэкономике, и ситуация и дальше будет постепенно улучшаться, то в горизонте середина-осень 2010 года количество сделок может вернуться на средний докризисный уровень порядка 8-9 тысяч в месяц. Значительного скачка цен в ту или иную сторону в течение года ожидать не следует, на наш взгляд, средние цены останутся стабильными, не превысив в столице отметку 6-6,5 тыс. долларов за кв. м вторичной жилой недвижимости», – считает Таганов.
«По итогам уходящего года стоимость столичной недвижимости снизилась в среднем на 8%. При этом в последнем квартале 2009 года наметилась некоторая стабилизация цен. Хотя по-прежнему потребительская активность существенно ниже уровней 2008 года», – сообщил «Газете.Ru» аналитик ФГ «Калита-Финанс» Алексей Вязовский.
Еще одна интересная тенденция уходящего года – смещение спроса в сторону подмосковного жилья, считает он.
По его прогнозам, наиболее реальным сценарием развития московского рынка жилья на следующий год представляется плавный рост цен на фоне некоторого улучшения макроэкономической ситуации и увеличения спроса.
«В частности, мы ожидаем, что в 2010 году цены на столичную недвижимость будут двигаться в диапазоне 3900 - 4150 долларов за метр», - заявил Вязовский.
По мнению генерального директора агентства недвижимости DOKI Леонида Меньшикова, 2010 год начнется с небольшого роста общего количества сделок на вторичном и первичном рынках жилой недвижимости, что будет связано с увеличением объемов ипотечного кредитования в ноябре и декабре 2009 года.
Данная тенденция, по его прогнозам, будет сопровождаться в январе увеличением средней стоимости квадратного метра в рублевом эквиваленте жилья эконом-класса (на 1,5% по отношению к ноябрю текущего года) и бизнес-класса (на 0,9% по отношению к концу текущего года).
Однако, полагает господин Меньшиков, увеличение цен в конце текущего года и начале следующего обернется серьезным снижением уже в феврале-марте 2010 года.
«С марта по сентябрь 2010 года развитие ситуации будет больше похоже на сценарий 2004-2005 годов, когда средняя стоимость квадратного метра оставалась практически без изменения - на уровне $1980. Средняя стоимость квадратного метра в эконом-классе к сентябрю 2010 года составит порядка $4356, что на 8,6% больше нынешнего показателя, но ниже предполагаемого уровня инфляции в 11%.
С учетом потерь 2009 года объем снижения реальной стоимости квадратного метра по отношению к показателям сентября 2008 года может достичь 30%», – заявил Меньшиков в беседе с корреспондентом «Газеты.Ru».
По его прогнозам, по итогам 2010 года средняя стоимость квадратного метра увеличится в Москве на 7-8% и будет ниже средневзвешенного уровня инфляции на 3-4%.
Нетрудно заметить, что эксперты-аналитики были более осторожны в оценках, тогда как участники рынка, представители строительно-риэлторских компаний, давали более оптимистичные прогнозы по рынку столичного жилья на 2010 год. Кто из них окажется ближе к действительности, мы сможем узнать уже через несколько месяцев.
Фото: ИТАР-ТАСС
