На рынке появились слухи о том, что банки приостанавливают выдачу ипотечных кредитов. Как может отразиться на современном рынке недвижимости сокращение объемов заемных денег?
Как пишут сегодня «Ведомости», «Москоммерцбанк» перестал выдавать кредиты и просит заемщиков подождать до октября. Кроме того, по их данным, на несколько дней попросили повременить с заявками «Юниаструм Банк», «Фора-банк», «КИТ Финанс».
Также утверждается, что «Райффайзенбанк» и DeltaCredit сократили выдачу кредитов под залог недвижимости.
Впрочем, представители всех этих банков категорически опровергают стремление сократить выдачу ипотечных кредитов.
По словам главы банка DeltaCredit Игоря Кузина, ещё несколько месяцев назад было очевидно, что из-за ситуации на мировых рынках проблемы с ипотекой возникнут и в России. «Когда возникают проблемы с ликвидностью, первой встает ипотека — банкам надо решать первоочередные проблемы, а не выдавать 30-летние кредиты», — констатирует Кузин.
Эксперты склоняются к тому, что даже если ипотека в стране не остановится, то все более вероятным становится сценарий, когда ради уменьшения рисков банки начнут ужесточать условия и отказывать большему числу клиентов.
Если не вдаваться в скрупулезный анализ вероятности такого развития событий, а принять его на веру, остается открытым вопрос — что в таком случае произойдет с рынком? Как скажется на рынке недвижимости отсутствие длинных дешевых денег?
В 2006 году в Москве 15% всех квартир на первичном рынке было приобретено с помощью ипотеки. В России, правда, от общего числа сделок только 4% совершается с помощью ипотеки. Однако примерно с 2003 года с каждым годом число ипотечных сделок росло. И можно было ожидать, что и дальше развитие рынка недвижимости напрямую будет связано с ипотекой. Впрочем, как и у любого решения проблемы, у ипотеки есть две стороны. Увеличившаяся доступность кредитов, с одной стороны, делала более доступным приобретение жилья, а с другой — автоматически поднимала цены на жилье. Ведь чем больше платежеспособный спрос, тем больше искушение поднять цены у владельцев недвижимости, будь то компании или частные лица. Таким образом, в системе сдержек и противовесов ипотека в последние годы раскачивала рынок недвижимости, заставляя его двигаться.
Какие же варианты развития событий можно предположить дальше? С одной стороны, если число выдаваемых кредитов резко сократится, то сократится и без того не высокое число людей, которые в состоянии позволить себе квартиру. При оттоке с рынка платежеспособного спроса, владельцы недвижимости должны будут опустить цены на жилье. И тогда мы хотя и отчасти и в гораздо меньшей степени, но повторим американский сценарий. Цены будут снижаться до тех пор, пока не станут более реальными для большинства людей. Напомним, что сейчас лишь 5% жителей страны в состоянии позволить себе покупку квартиры, по данным опросов ВЦИОМа. С другой стороны, возможен и иной вариант развития событий. Поскольку процент ипотечных сделок на рынке пока все-таки крайне невысок, то сокращение объемов кредитования отразится лишь на некоторых сегментах рынка. Например, на рынке элитной ипотеки, где объемы кредитования сегодня выросли и в связи с ростом числа запросов (в 7 раз за полгода), и в связи с ростом цен на элитное жилье. Банки и сейчас крайне строго относятся к объектам залога, а с появлением новых тенденций, требования ещё более ужесточатся.
Вообще же рынок ипотеки довольно жестко сегментирован, и в каждом из секторов свои тенденции. Так, по мнению Ивана Гурьева, директора по развитию инвестиционной группы «Жилторг», рынок загородной недвижимости этого практически не заметит, так как механизм ипотечного кредитования «загородки» окончательно ещё не отработан и доля таких сделок там не превышает 8%. При этом на рынке городской недвижимости сокращение объема выдаваемых кредитов действительно может сказаться негативно, так как на сегодняшний день доля ипотечных сделок на нем уже достаточно высока.
По мнению пресс-службы банка DeltaCredit, если говорить о потребителях, то для них прямым следствием станет сокращение доступности ипотеки. В первую очередь, это коснется потребителей с неподтвержденными доходами и тех, у кого нет средств на первоначальный взнос. Кроме этого, сокращение предложения увеличит стоимость кредитов — ставки повысятся. Собственно уже сейчас стало известно о повышении ставок в некоторых банках.
«Допустим, что объем выдаваемых ипотечных кредитов сократится вдвое, следовательно, доля ипотечных сделок на рынке городской недвижимости составит уже всего 15%. Значит, срок экспозиции квартир увеличится и произойдет небольшое затоваривание рынка. И как следствие не будет роста цен, которого многие ожидают и прогнозируют осенью. Но, на мой взгляд, это все-таки маловероятный вариант развития событий», — комментирует Гурьев.
По мнению независимого аналитика Генадия Стерника, это лишь временный перерыв в развитии ипотеки, организованный с целью проанализировать выданные кредиты. Через полгода активный рост ипотеки возобновиться.
По мнению Олега Репченко, банки остановившие выдачу кредитов, столкнулись с проблемой их рефинансирования за рубежом. Теперь они станут выдавать их более сдержано, ужесточив требования к заемщикам. На рынке вряд ли это сильно скажется, но не будет и резкого скачка цен, который могло бы спровоцировать активное развитие ипотеки.
Словом, мнения экспертов пока крайне неоднозначны и у них нет единого видения развития рынка ипотеки. Более того, многие эксперты просто отказались комментировать данную тему. А это значит, что потребителям рынка остается лишь наблюдать, анализировать и делать собственные выводы, не надеясь на подсказку компетентных лиц.
Фото: sxc.hu
