Закон Российской Федерации «Об ипотеке» принят в 2004 году. Активно он начал работать в конце 2005 начале 2006 года. Срок, на который выдаются ипотечные кредиты, сегодня варьируется от 7 до 25 лет. В принципе заемщик может попасть в ситуацию, когда платить по ипотечному кредиту у него возможности не будет. За последнее время уже обнаружилось значительное число неплательщиков по потребительским кредитам. Банки ведут с ними борьбу, но громких судебных разбирательств по этому поводу еще не было.
Что же будет с теми, кто не сможет расплатиться с банком по ипотеке? Послушаем мнение специалистов.
Игорь Пилюгин, директор регионального отделения банка DeltaCredit в Нижнем Новгороде.
Ситуация на ипотечном рынке отличается от ситуации на потребительском. Во-первых, это абсолютно разные категории клиентов. Подход банков к анализу их доходов и платежеспособности тоже разный. Во-вторых, процентные ставки потребительского кредитования гораздо выше. Если закрыть глаза на рекламные акции, где за все 0%, то фактические ставки составляют 25% и выше. Средние ставки по ипотечным кредитам 14% годовых в рублях. Именно такие высокие процентные ставки по потребительским кредитам и позволяют компенсировать увеличенный риск невозврата.
На ипотечном рынке качество кредитного портфеля основополагающий фактор, который позволяет банку предлагать конкурентоспособные процентные ставки. Банк DeltaCredit сформировал качественный кредитный портфель, что недавно подтверждено международным рейтинговым агентством Moodys. У DeltaCredit общий уровень просрочки меньше 1%, тогда как в среднем по России по потребительским кредитам больше 35%.
Раздать кредиты просто. Достаточно крикнуть: «Я даю кредит!» - прибежит большое количество желающих. Вопрос, как из этого потока отобрать действительно платежеспособных и ответственных людей, которые будут аккуратно из месяца в месяц платить по кредиту.
Какими принципами
руководствуется банк
при выборе клиентов?
Система андеррайтинга (проверки платежеспособности) клиентов складывается на базе собственного опыта и мировой практики. Это позволяет выявить качества, которые служат параметрами для формирования кредитного портфеля.
Во-первых, это способ подтверждения дохода. Если человек может подтвердить свою зарплату справкой с работы по форме 2-НДФЛ, банк обычно предлагает ему пониженную процентную ставку по кредиту. Неофициальная зарплата повышенный риск в оплате кредита. У работодателя нет жестких обязательств по выплате зарплаты в конверте. В определенный момент он может перестать это делать, поставив своего сотрудника в условия, когда тот не сможет иметь доход, на который рассчитывал при получении кредита. К счастью, российская экономика выходит из тени. «Серых» работодателей из года в год становится меньше.
Во-вторых, банки отдают предпочтение наемным работникам. Когда сотрудник работает по найму, да еще четко виден его профессиональный рост, он идеальный клиент для банков. Он востребован на рынке труда: даже если он будет вынужден сменить работу, то легко сможет получить предложение, соответствующее его профессиональному уровню, от другого работодателя.
Затем, предпочтение отдается наемным сотрудникам, работающим в крупных компаниях с многолетней положительной репутацией.
Более строгий подход к владельцам бизнеса. При большем уровне дохода у них, как ни странно, больший риск невозврата. Как показывает мировая практика, предприниматели допускают просрочки по кредиту на 20% больше, чем наемные работники. Владельцы бизнеса расставляют приоритеты есть кредит и есть бизнес. Когда чаша весов начинает колебаться, предпочтение отдается бизнесу. С точки зрения банка такое поведение вызывает повышенный риск.
И, наконец, предпочтение отдается клиентам, которые в беседе с ипотечным консультантом четко и последовательно излагают свои мысли и желания. Если человек сам не знает, что он хочет, он также будет относиться и к сопровождению кредита.
Если говорить о продуктовой линейке, то в настоящее время банки, которые стремятся сформировать качественный кредитный портфель, не предоставляют кредитов без первоначального взноса. Каким образом это сказывается на аккуратных выплатах по кредиту? Рассмотрим два психологических портрета: клиент, который внес 20% от стоимости квартиры в качестве первоначального взноса, и клиент, получивший кредит без взноса, не имеющий собственных накоплений.
Казалось бы, оба они собственники жилья, находящегося в залоге у банка. Только тот, что собственных средств не внес, больше похож на арендатора. Для него, не вложившего ничего в свою квартиру, будет проще допустить просрочку и потерять квартиру. А тот, кто использовал при покупке квартиры свои собственные накопления на первоначальный взнос, будет экономить: не сходит в кино, не поедет в отпуск, а будет регулярно расплачиваться по кредиту, не рискуя потерей квартиры из-за неплатежей. Это тоже мировая практика, подтвержденная жизнью. Кредиты без первоначального взноса иностранными инвесторами вообще не рассматриваются.
Какие меры принимаются
банком при просрочке платежей по кредиту?
Если допускается просрочка, сразу вступают в силу штрафные санкции, определенные договором. Если происходит что-то серьезное, и заемщик предупреждает банк о своих проблемах, начинается совместный поиск выхода из создавшегося положения. В таком случае вероятность судебного разбирательства минимальна. Однако когда клиент с такой проблемой приходит во второй раз, не исключено, что придет и в третий. В этом случае мы уже говорим о прекращении кредита.
Когда за ипотеку
рассчитываются созаемщики и поручители?
Обычно, созаемщиками выступают супруги. Тот, у кого больший доход, является основным заемщиком, у кого меньший созаемщиком. На них лежит одинаковая ответственность по выплате кредита.
Поручители при получении ипотеки в банке DeltaCredit требуются только в том случае, если собственного дохода клиентов не достаточно. Например, в этом качестве для молодой семьи могут выступить их родители. Банки выставляют требования к поручителям тогда, когда допускается просрочка по кредиту.
Что выгоднее взять ипотеку или потребительский кредит на жилье?
Это зависит и от суммы кредита, и от планируемой покупки недвижимости. Например, для приобретения комнаты или ветхого жилья (типа «народной стройки», «хрущевки») многие банки ипотеку не выдают.
В настоящее время размер ипотечного кредита в банке DeltaCredit начинается от 450 тысяч рублей. В течение первого года договором закрепляется ежемесячная выплата равными долями. Потом заемщик может не растягивать расчет с банком на 25 лет, а погасить ипотеку, при возможности, за более короткий срок 5-7 лет.
Средняя ставка по ипотеке 14% годовых, по потребительскому кредиту 18%. Однако, небольшие суммы на короткий срок, наверное, проще взять, используя потребительский кредит.
Может ли банк изменить
процентную ставку?
Если клиент подписал договор, где указана фиксированная процентная ставка, то она останется неизменной в течение всего периода выплаты по кредиту.
Договор может быть составлен с учетом «плавающей» процентной ставки, привязанной к индексу LIBOR или MosPrime. Соответственно в зависимости от того, как изменяются индекс, изменяется процентная ставка по кредиту. Например, сейчас MosPrime снижается, значит, снижается и процентная ставка по такому ипотечному договору. Все эти нюансы при встрече с клиентом объясняет ипотечный консультант.
Кто будет расплачиваться
с банком, если заемщик
потеряет трудоспособность?
Это будет обязанностью страховой компании. От заемщика, в случае потери здоровья в результате болезни или тяжелой травмы, требуется справка об инвалидности.
Когда придется продать
квартиру, чтобы
расплатиться с банком?
Если заемщик не в силах расплатиться по ипотечному кредиту, и помочь ему некому, то банк может предложить ему самостоятельно реализовать залог, т.е. продать квартиру, вернуть выданные банком деньги, а на оставшуюся сумму приобрести жилье поменьше или более низкого качества.
В случае если заемщик не отвечает банку, то залоговые права реализуются в судебном порядке. Такая ситуация пока встречается крайне редко. В ипотеку приходят люди очень взвешенные и мудрые. Если человек понимает, что мечта о собственной новой квартире не соответствует его экономическому состоянию сегодня и в будущем, то он станет решать жилищный вопрос не с помощью ипотеки, а как-то иначе.
Марат Кауфман, генеральный директор ООО «Национальная Ипотечная Компания»
«Национальная Ипотечная Компания» является ипотечным брокером. Мы берем на себя часть услуг, которые раньше оказывали банки. Основная задача подготовка клиентов для кредитования. Мы помогаем собрать соответствующий пакет документов, проверить их подлинность. В нашем договоре записано, что клиенты несут ответственность за предоставляемую информацию о себе. Все-таки, бизнес это доверие, и сотрудники нашей компании следуют этому правилу.
Сейчас более 30 банков в Нижнем Новгороде интенсивно работают в области ипотеки. «Национальная Ипотечная Компания» сотрудничает со многими из них. Требования к заемщикам у каждого банка свои: если в одной кредитной организации клиент проходит на «ура!», то к другой и близко не может подойти.
Наша компания подбирает клиенту наиболее оптимальный для него вариант кредитования. Конечно, человек сам может пойти в банк. Хорошо, если ему сразу повезет. Но он может обойти и десяток банков, а потом прийти к нам и сказать, что ни в одном из них ему не выдали кредит.
В нашей практике не было ни одного случая невыдачи кредита тем банком, куда мы направляли своего клиента. Хотя бывают и очень сложные ситуации. Например, есть программа кредитования под залог имеющегося жилья. У одного из наших клиентов собственного жилья нет, но оно есть у ближайшего родственника, который согласился предоставить его в залог. Собрали документы. Направили их в кредитный комитет банка. А родственник &передумал. Но мы не бросили нашего клиента. Подбираем ему другие варианты. Кстати, дополнительной оплаты за это не требуется. Мы берем комиссионные только при положительном решении вопроса.
«Национальная Ипотечная Компания» работает в режиме «одного окна». Если человек обращается к нам, ему уже ни по каким инстанциям бегать не надо. Через некоторое время он идет в банк для подписания кредитного договора. А собрать пакет документов и проверить их достоверность наша задача.
Риск невозврата кредита, конечно, существует. Исходя из партнерских отношений, часть рисков банка наша компания берет на себя. В наших договорах с кредитными организациями есть такой пункт, что в случае изъятия находящейся в залоге недвижимости у недобросовестного заемщика, мы обязуемся осуществить ее продажу. В «Национальной Ипотечной Компании» есть отдел недвижимости, который этим и занимается.
К счастью, большинство наших клиентов со всей ответственностью подходят к решению жилищного вопроса с помощью ипотеки. Думаю, нам не придется применять крайних мер.
