Аналитики предрекли заметный рост ипотечных ставок в России в ближайшие месяцы
14 мая рейтинговое агентство Moody’s сделало прогноз, в котором говорится, что ипотечные кредиты в России подорожают из-за повышения Центральным банком РФ ставки рефинансирования, в результате чего для значительной части населения ипотека окажется недоступной.
В начале марта ЦБ повысил ставку рефинансирования до 7%, а 25 апреля – до 7,5%. На мартовский рост ставки крупнейшие ипотечные кредиторы уже отреагировали: ипотечные ставки ВТБ24 и «Банка Москвы» выросли на 0,4 процентных пункта, а «Газпромбанка» – почти на 1 процентный пункт. В результате в апреле средневзвешенная ставка по рынку составила 12,3% против 12,1% в декабре 2013 года. О возможности повышения ставок по кредитам в середине апреля говорил и президент Сбербанка Герман Греф.
Непонятно, то ли в ожидании дальнейшего роста ставок, то ли на волне покупательского ажиотажа, начавшегося еще в ноябре, граждане весьма активны на ипотечном рынке – в отличие от прошлых лет, даже в майские праздники объем заявок на получение ипотеки не снизился. Между майскими праздниками в Сбербанк поступало около 25 тысяч обращений по ипотеке в день (почти столько же, сколько и в апреле). В целом за I квартал объем выданных ипотечных кредитов у Сбербанка увеличился на 80%, а у ВТБ24 на 63,3% (на долю этих банков приходится более половины всего рынка ипотеки).
«Ипотечные ставки обычно реагируют на рост ключевой ставки с задержкой в 3 месяца», – напомнило Moody’s. Агентство сделало прогноз: «После того как это произойдет, заемщики со среднестатистической зарплатой окончательно лишатся возможности брать ипотечные кредиты».
Аналитики рейтингового агентства не уточнили, какую дату следует считать начальной, для того чтобы начать трехмесячный отсчет. Теоретически колебания на 0,5 процентного пункта всегда мало пугали россиян, поэтому будем считать важной для рынка дату накопления суммарного роста ставки – 25 апреля. Соответственно (если Moody’s право), с конца июля-начала августа ипотечные ставки должны подняться еще больше. Что тогда произойдет с заемщиками?
Исходя из принятых российскими банками стандартов риска, платеж по ипотечному кредиту не должен превышать 50% дохода заемщика. Правда, некоторые «более гибкие» банки (как правило, маленькие) соглашаются кредитовать таких заемщиков, у которых ипотечный платеж будет составлять до 60% от дохода.
В среднем, по данным Moody’s, отношение ипотечных платежей к ежемесячному доходу составляет сейчас 30-40%. Такой коэффициент получается благодаря тому, что средняя зарплата ипотечных заемщиков выше средней зарплаты по стране и составляет около 45 тыс. рублей. Но что, если взять менее состоятельных заемщиков? В качестве примера аналитики агентства рассчитали расходы на обслуживание кредита объемом в 1,5 млн рублей для заемщика со среднестатистической зарплатой (в 2013 году она составляла около 30 тыс. рублей). Ежемесячно такому заемщику уже сейчас нужно отдавать 52-59% дохода, однако, если ставка по ипотеке вырастет еще на 1,5 процентных пункта, то на обслуживание кредита у него будет уходить 57-63% ежемесячного дохода. Таким образом, уверено агентство, даже те заемщики, у которых пока есть возможность взять ипотечный кредит в мелком банке, потеряют и ее.
Как это отразится на динамике сделок с недвижимостью?
Сергей Гребенюк, руководитель ипотечного направления департамента новостроек NAI Becar:
Действительно, из-за текущей экономической ситуации было отмечено повышение ставок на 0,4%, но, хотя данные изменения были достаточно значительными, дальнейшего повышения ставок я не прогнозирую.
Спрос на рынке первичного жилья стабильно высок, и количество ипотечных сделок снизилось лишь из-за фактора сезонности, а явных предпосылок для кризиса на рынке ипотеки не существует.
Еще более существенное повышение ставок могло бы привести к резкому снижению спроса на жилье, однако я не думаю, что такая перспектива возможна.
Александр Гиновкер, генеральный директор агентства «Невский простор»:
Наверное, доступность ипотеки и в самом деле снизится, и это приведет к уменьшению спроса. Но я не склонен драматизировать эту ситуацию. Мы помним времена, когда ипотеки вообще не было, а рынок недвижимости жил и развивался.
Ипотека сейчас более массово применяется на первичном рынке, и, вероятно, количество сделок на нем может на какое-то время уменьшиться. Но есть и другой рыночный фактор: объемы «первички» сейчас весьма велики, и это может подвигнуть застройщиков к некому снижению цен. Может быть, это будет подано в виде каких-то акций, а может быть, и на постоянной основе.
Возможно, рынок переключится на «вторичку» (собственно говоря, он от нее никогда и не отключался). На «вторичке» тоже есть ипотека, поэтому остановка кредитования отразится и на ней, но там объемы меньше, поэтому проблемы с ипотекой повлияют на нее слабее, чем на «первичку». Я не думаю, что цены на вторичное жилье могут возрасти, если не будет ипотеки. Наоборот, если квартира не продается, есть смысл понижаться в цене. Но для первичного рынка такое снижение более вероятно, в том числе и для строящихся объектов.
Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой»:
Весной у ряда банков произошла корректировка процентных ставок по ипотеке. На мой взгляд, это было в большей степени связано с возросшим спросом на ипотечные услуги, на которые банки отреагировали, подняв ставки.
В то же время у ключевых банков, например у Сбербанка, ставки не изменились. А для тех, кто располагает первым взносом от 30-40%, многие банки упростили процедуру выдачи кредита.
Банки пристально отслеживают предложения друг друга, корректируя ставки так, чтобы они были у всех примерно одинаковыми. Стоит одному повысить ставки, и у него автоматически снижается число заявок. Если во всех банках разом вырастет процентная ставка, количество сделок с недвижимостью сократится (ведь сейчас порядка половины сделок происходит с участием ипотеки). Думаю, рынок отреагирует на это более разнообразными вариантами рассрочки от застройщика и специальными акциями. Одно можно сказать точно – строящееся жилье не подешевеет.
