В январе-сентябре 2009 года оборот розничной торговли в РФ составил порядка составил 10,46 трлн руб., что на 5,3% меньше показателя первых 9 месяцев 2008 года. И это стало рекордным снижением с 2000 года. Такие данные приводит Федеральная служба государственной статистики (РОССТАТ). Также в этот период было отмечено снижение покупательской активности по большинству расходных позиций. Если в начале года, опасаясь девальвации рубля, население стремилось вложить средства в товары длительного пользования, то сейчас предпочитает копить. В таких непростых условиях приходится функционировать сегменту торговой недвижимости. В результате кризиса некоторые арендаторы просто уходят с рынка, а арендодатели постепенно привыкают к пустующим торговым площадям. По данным опрошенных RealEstate.ru экспертов, число вакантных площадей в столичных ТРЦ достигло 5-12%, а в некоторых объектах и вовсе доходит до 50%.
На конец третьего квартала 2009 года, общий объем предложения качественных торговых площадей в столице, по оценкам GVA Sawyer, превысил 3 млн кв. м, причем порядка 220 тыс. кв. м качественных торговых помещений было введено в первом полугодии текущего года. Среди наиболее крупных объектов, которыми уже успел пополниться столичный рынок торговой недвижимости в 2009 году, значатся такие, как МФК «Метрополис» на 80 тыс. кв.м общей арендуемой площади, ТРЦ «Филион» на 55 тыс. кв.м и ТЦ «Спектр» на 30 тыс. кв. м. Однако, как показывает практика, самые крупные открытия были припасены на четвертый квартал. «До конца года в Москве заявлено к вводу еще 566 тыс. кв. м торговых площадей в составе 8 торговых центров», - рассказал руководитель направления торгово-развлекательной недвижимости Департамента консалтинга GVA Sawyer Андрей Васюткин.
Среди наиболее крупных новых объектов значатся ТРЦ «Вегас» общей площадью 400 тыс. кв.м (общая арендуемая площадь – 120 тыс. кв.м), недавно сданный ТЦ «Золотой Вавилон Ростокино» общей площадью 241 тыс. кв.м (общая арендуемая площадь – 170 тыс. кв. м) и новый торговый комплекс «Город» (будет сдан в декабре 2009 года) общей площадью 240 тыс. кв.м (общая арендуемая площадь – 110 тыс. кв. м).
Разумеется, на части объектов сроки перенесутся на следующий год. Наиболее вероятный прогноз по вводу площадей в четвертом квартале, по версии GVA Sawyer, составит 350 тыс. кв.м, что есть около 60% от заявленного объема. Однако с учетом того, что с 1 июля в Москве прекратили работу более 500 игорных заведений, и еще около 400 тыс. кв.м площадей вышли на рынок (данные Praedium ONCOR – прим. ред.), предложения в данном сегменте коммерческой недвижимости столицы предостаточно.
При этом финансовый кризис и сокращение продаж отнюдь не способствовали расширению бизнеса многих торговых компаний. Наоборот, весь 2009 года новостные ленты были наполнены сообщениями о закрытии магазинов, позволить себе расти могли только крупные сети. Все это привело к увеличению объема пустующих площадей. «В начале года число вакансий в качественных торговых центрах Москвы в среднем составляло всего 1% от общего объема предложения. Сейчас свободно порядка 7-8% площадей, но мы ожидаем, что к концу года вакантными окажутся порядка 10% площадей», - поведала руководитель отдела аналитики рынка торговой недвижимости Jones Lang LaSalle Олеся Черданцева.
Однако средние данные служат лишь индикаторами, обозначают наметившиеся тенденции, но не отображают в полной мере реальной ситуации, сложившейся на столичном рынке торговой недвижимости. К примеру, наиболее популярные торговые центры, обладающие удачным месторасположением и концепцией и ориентированные на массового потребителя (ТРЦ «Европейский», ТЦ «Охотный ряд», ТРЦ «Метрополис»), и в нынешнее непростое время стабильно показывают низкий уровень вакансий – от 0,1 до 1%. Новые торговые центры, введенные в конце 2008 году и в первом полугодии 2009 года, в среднем хоть и улучшили показатели заполняемости, но по-прежнему демонстрируют 15% вакансий. А некоторые, наиболее неудачные объекты, и вовсе пустуют на 50%, сообщают аналитики Praedium ONCOR.
В таких условиях арендаторам приходится предпринимать разные меры, для того чтобы «заселить» свои объекты. «Очень эффективным способом может быть пересмотр концепции, выявление интересов лояльной аудитории конкретного торгового центра. Например, это может быть привлечение арендаторов другого ценового сегмента. Как показала практика первых двух кварталов, снижение арендных ставок не слишком стимулирует спрос», - поделилась аналитик торговой недвижимости отдела исследований Cushman&Wakefield/Stiles&Ryabokobylko Александра Крыжановская.
По ее словам, типовой договор об аренде не претерпел существенных изменений: в среднем он заключается на 3 года, реже – на 5 лет, краткосрочные договоры характеры лишь для некачественных объектов. «Арендная плата номинируется в долларах США, евро или используется бивалютная корзина для предотвращения финансовых потерь в случае резкого изменения курса валют», - продолжил консультант компании Kingsland Олег Терехов.
При этом, по оценкам C&W/S&R, количество договоров, основанных на проценте с оборота, возросло по сравнению с прошлым года на 20%. Нередко владельцы торговых центров предоставляют дисконт по арендной плате на первый месяц аренды, сокращают страховые депозиты с 3-6 месяцев до 1 месяца. Отдельно стоит отметить такой вариант лояльности, как переход на схемы «минимальная арендная плата + процент с оборота» при согласовании коммерческих условий. «Это выгодно большинству арендаторов и позволяет привлечь арендодателю в проект достаточное количество ритейлеров. К слову, по такой схеме сейчас сдается в аренду один из крупнейших новых объектов Москвы – ТРЦ «Золотой Вавилон Ростокино», - сообщил А. Васюткин из GVA Sawyer.
Также собственники ТРЦ рассматривают для себя такие варианты, как фазирование площадей и группировка арендаторов. К примеру, в ТЦ «Галактика» в Краснодаре сначала открылись якорные арендаторы MediaMarkt и "Спортмастер", затем в галерее между ними открылся ряд магазинов, после этого гипермаркет Carrefour. Таким образом собственник заполнил галерею рядом. «На текущий момент заполнено около 50% площадей, при этом часть будущего здания ТЦ пока возводится», - добавил А. Васюткин.
Наконец, наиболее радикальным способом является появление на месте пустующих площадей магазинов, находящихся под управлением структур самого собственника. Яркий пример тому – ТРЦ «РИО» на Дмитровском шоссе, в котором ГК «Ташир» самостоятельно открыл ряд магазинов, ресторанов и кинотеатр. Словом, и арендаторам, и арендодателям сейчас есть из чего выбирать.
Фото: mosday.ru
