Дубай и Абу-Даби — два самых крупных и наиболее популярных у инвесторов города ОАЭ. Как правило, Дубай чаще привлекает иностранцев — недаром экспаты составляют около 85% его населения. В Абу-Даби же чаще вкладываются граждане Эмиратов и соседних арабских стран. Тем не менее, рынок недвижимости Абу-Даби тоже может представлять интерес для иностранных инвесторов.
В этой статье мы сравним ключевые параметры рынков двух эмиратов: расскажем про цены на жилую недвижимость, среднюю доходность, окупаемость инвестиций. Также мы сравним программы резидентства в этих двух эмиратах.
Дубай лидирует по объёму предложения и темпам строительства
Как показывают данные Земельного департамента Дубая (Dubai Land Department), объёмы строительства в эмирате растут с каждым годом и даже не сильно снизились из-за пандемии коронавируса. Уже за первый квартал 2022 года в Дубае завершено строительство 15 441 юнита. В 2020 году было построено 30 019 юнитов, а в 2021 — 29 180.
В Абу-Даби не такие высокие объёмы строительства. Соответственно, и количество объектов на рынке ограничено. В первом квартале 2022 было закончено строительство менее чем 200 юнитов, по данным CBRE. К концу года планируется закончить строительство ещё 9 588 юнитов. За 2021 год в эмирате было построено 4 182 новых юнитов жилья.
Также у правительства Дубая амбициозные планы на развитие эмирата: к 2040 году планируется следующее:
- население вырастет вдвое;
- площадь земли, занятая гостиницами и туристическим сектором, увеличится на 134%;
- площадь, отданная под коммерческую деятельность, вырастет до 168 км²;
- площадь земель под образовательные и медицинские учреждения увеличится на 25%;
- протяжённость общественных пляжей увеличится на 400%;
- заповедники и зелёные территории будут составлять не менее 60% площади эмирата.
Экономика Абу-Даби пока в большей степени, чем Дубай, зависит от добычи нефти, поэтому основная цель властей эмирата — преодоление экономической зависимости от нефти и развитие других секторов.
Земельный департамент Абу-Даби также движется согласно государственному плану урбанистического развития, однако этот план пока ставит задачей заложить основы для развития городского планирования, строительства и транспорта.
Стоимость недвижимости: Дубай обгоняет по темпу роста цен
И в Дубае, и в Абу-Даби есть городские зоны, где иностранцам разрешено покупать недвижимость, и те, где это доступно только для граждан ОАЭ.
В марте 2022 года прирост цен на квартиры в Дубае составил 10%, а стоимость вилл увеличилась на 20,2% в сравнении с мартом 2021 года. Об этом сообщила консалтинговая компания CBRE.
Средняя стоимость квартир в Дубае в марте этого года составила 3 218 долларов США за квадратный метр. Среднюю стоимость вилл аналитики компании оценивают в 3 714 долларов США за квадратный метр.
Средняя стоимость квартиры в Абу-Даби в марте 2022 года составляла 2 969 долларов США за кв. метр, по данным CBRE. Средняя цена виллы же — 2 409 долларов США за кв. метр.
Рост цен на жилую недвижимость в Абу Даби за последние 12 месяцев к марту 2022 года составил 1,5%. При этом стоимость квартир выросла на 1,6%, а цены на виллы — на 1,1%.
Средняя стоимость (за кв. метр)
Прирост стоимости за год
Квартира в Дубае
3 218 $
+10%
Квартира в Абу-Даби
2 969 $
+1,6%
Вилла в Дубае
3 714 $
+20,2%
Вилла в Абу-Даби
2 409 $
+1,1%
Источник: CBRE, данные за март 2022 года
Стоимость аренды
Стоимость аренды жилья в Дубае за последний год выросла на 13,1%. В марте этого года средняя цена на годовую аренду квартиры составила 21 780 долларов США, а аренда виллы на год в среднем обходилась в 64 916 долларов США, согласно подсчётам CBRE.
В Абу-Даби в 2021 году средняя годовая арендная плата за виллу с двумя спальнями составила 30 492 доллара США (или 2 541 долларов США в месяц), а за виллы с тремя и четырьмя спальнями — 36 481 и 57 172 долларов США соответственно, сообщает ValuStrat.
Средняя годовая арендная плата за однокомнатную квартиру в столице в прошлом году составила 13 885 долларов США (или 1 157 долларов США в месяц), а за квартиру с одной спальней — 21 780 долларов США. За квартиры с двумя и тремя спальнями жильцы платили 31 581 или 43 560 долларов США соответственно.
Сравнение доходности
Маркетплейс недвижимости Bayut посчитал окупаемость инвестиций в виллы в Дубае и в Абу-Даби на 2021 год. Согласно данным Bayut, самые прибыльные районы двух городов выглядят следующим образом:
Район в Дубае
ROI, % в год
MBR City
6,99
Jumeirah Golf Estates
6,77
Damac Hills
6,56
Район в Абу-Даби
ROI, % в год
Hydra Village
6,90
Al Reef
6,27
Al Raha Gardens
5,91
ВНЖ за инвестиции в Дубае и Абу-Даби
В обоих эмиратах иностранцы могут получить вид на жительство за покупку недвижимости — в ОАЭ это называется резидентской визой. Дубай выдаёт несколько видов ВНЖ за покупку недвижимости:
- За покупку недвижимости от 205 000 $ — ВНЖ на 3 года, который можно продлевать неограниченное количество раз, пока недвижимость находится в собственности.
- За покупку от 545 000 $ — ВНЖ на 5 лет, который также называют «Золотой визой».
В Абу-Даби же действует только одна программа ВНЖ за инвестиции. За покупку недвижимости в Абу-Даби иностранный инвестор может получить «Золотую визу» на 5 лет — за недвижимость стоимостью от 545 тыс. долларов США.
С сентября 2022 года в силу вступит новое законодательство, и за инвестицию в размере 545 тыс. долларов США иностранцы смогут оформить «Золотую визу» на 10 лет, а не на 5 лет. Оно будет действовать на всей территории ОАЭ и, соответственно, относится и к Дубаю, и к Абу-Даби.
Вместе с инвестором ВНЖ также могут получить члены его семьи: супруга, сыновья младше 25 лет, дочери любого возраста, если они ещё не вышли замуж, и родители инвестора.
