Сегодня многие мечтают купить квартиру, и когда появляется такая возможность, возникает дилемма: купить квартиру без посредников или обратиться в агентство недвижимости.
Существуют определенные нюансы сделки купли-продажи квартиры, учесть которые непрофессионалу практически невозможно. Самым главным и опасным риском является юридический аспект сделки, потому что даже самая маленькая неосторожность при совершении купли-продажи может привести к тому, что вы можете лишиться прав собственности на квартиру.
Точная статистика продаж квартир без посредников в Краснодаре не ведется, однако сделки с недвижимостью без участия риэторских компаний случаются довольно часто. Специалисты агентств недвижимости называют такие сделки "незащищенными". Но сегодня покупатель или продавец недвижимости может провести сделку самостоятельно и безопасно, если на отдельных этапах будет пользоваться услугами профессионалов по недвижимости.
Если вы самостоятельно решили заняться поиском и покупкой квартиры без посредников, вы можете столкнуться с определенными трудностями.
Поиск подходящих вариантов квартиры без посредников
Процедура поиска — один из самых трудоемких этапов в покупке квартиры, которая займет у вас много времени. Сегодня значительная часть информации необходимой для покупки квартиры без посредников есть в открытых рекламных источниках — газетах, каталогах, интернет. Придется регулярно отслеживать объявления о продаже в газетах, на сайтах, анализировать и обзванивать их. И в основном в открытых источниках содержится до 70% "мусора", то есть непроверенной и недостоверной информации. Одному человеку просмотреть и отработать все предложения рынка недвижимости просто не хватит времени, тогда как в агентстве недвижимости этим профессионально занимаются сотни человек. К тому же, ситуация на рынке быстро меняется, большинство выгодных предложений перехватываются риэлторами.
Анализ рынка недвижимости
За последние несколько лет рынок недвижимости в нашей стране пополнился новыми участниками: инвесторы и застройщики, жилищно-строительные и кредитные кооперативы, управляющие и эксплуатирующие организации, товарищества собственников жилья, администрации края и города, банки, выдающие кредиты по ипотеке, страховые компании, нотариусы, уполномоченные органы по регистрации, органы опеки и попечительства и многие другие. Если вы не специалист в сфере недвижимости, разобраться самостоятельно во всем многообразии организаций и особенностях их взаимодействия будет крайне сложно.
Просмотр подходящих квартир
Если вас удовлетворяют условия, то вы договариваетесь о просмотре квартиры и планомерно объезжаете и осматриваете все объекты в поисках варианта, который вам подойдет. Выбирая квартиру, вам нужно учесть множество факторов и технических характеристик — начиная от ее расположения к сторонам света и заканчивая толщиной стен. Риэлтор эти тонкости знает и сразу сможет заключить, в каком состоянии квартира.
При осмотре подходящих объектов вам придется много общаться, вы можете натолкнуться на неадекватных людей или еще хуже на мошенников. Если вы собираетесь купить квартиру, значит у вас есть на это немалые средства, а соответственно могут найтись и те, кому тоже нужны ваши деньги.
Переговоры с продавцом без посредника
Переговоры — сложная и важная часть заключения сделки. Во время переговоров вам необходимо согласовать все детали сделки. Вы должны суметь отстоять свои интересы, и в то же время расположить к себе продавца. Чтобы торг был эффективным, необходимо обладать умением убеждать, аргументировать и создавать позитивные и даже дружественные отношения с продавцом квартиры.
Риэлторов специально обучают, как правильно вести переговоры. Агент выступает как независимый эксперт и авторитет как для продавца, так и для покупателя. Продавцы обычно завышают стоимость объекта, и только риэлтор может правильно оценить недвижимость. В ходе переговоров он устанавливает справедливую цену и выгодные условия для обеих сторон.
Проверка юридической "чистоты" квартиры
Это самый сложный и ответственный этап в сделке. Самостоятельно проверить легальность предлагаемой вам квартиры будет очень непросто. Эта сфера требует специальных знаний и опыта, потому что вас могут ожидать любые неприятности: долги по коммунальным платежам, поддельные документы на право собственности. В будущем могут появиться претенденты на вашу жилплощадь, которых в свое время незаконно выписали из квартиры.
Сначала следует проверить свидетельство о праве собственности на квартиру и все правоустанавливающие документы к нему. Это может быть договор купли-продажи, дарения, мены, долевого участия в строительстве и т.д. В проверку юридической "чистоты" квартиры также входят действия по выяснению, имеет ли сам продавец жилья какие-либо заболевания, препятствующие заключению сделки, и обладает ли он дееспособностью в полном объеме. Покупатели обычно пренебрегают этой необходимостью.
Даже если вы со всем этим справились самостоятельно, дальше вы рискуете получить в собственность квартиру с проблемами. Например, в купленной вами квартире могла быть проведена несанкционированная перепланировка. О ней можно узнать по красным линиям на поэтажном плане БТИ. Однако эта справка действительна в течение года после ее выдачи, за такое время хозяин квартиры мог спокойно сделать перепланировку, о которой вы не сразу узнаете. Вам впоследствии придется узаконивать перепланировку, платить штраф, а в некоторых случаях даже возвращать квартиру в прежнее состояние под угрозой продажи жилья с публичных торгов.
Продавец квартиры не отвечает за подобного рода трудности в то время, как агентство недвижимости, беря на себя роль посредника, несет полную ответственность за юридическую "чистоту" покупаемой квартиры. В агентствах работает целый штат юристов, который сможет грамотно и быстро проверить квартиру на предмет легальности.
Сбор и подготовка документов
Оформление сделки можно совершить самостоятельно без юристов и нотариусов, если вы в себе достаточно уверены и сможете правильно и грамотно составить все документы купли-продажи и документы в Регистрационную палату. При покупке квартиры без посредников Вам необходимо проверить, получить, подписать около двадцати документов.
Для составления договора купли-продажи необходимы:
- справка БТИ, технический паспорт;
- справка об отсутствии задолженности за коммунальные услуги, документы, подтверждающие уплату налога на имущество;
- документы, удостоверяющие личность продавца и покупателя;
- брачный договор;
- письменное разрешение одного из супругов на отчуждение имущества, являющегося совместной собственностью;
- письменный отказ участника общей долевой собственности от права преимущественной покупки доли;
- разрешение органа опеки и попечительства на отчуждение имущества, если затрагиваются интересы несовершеннолетних или недееспособных (ограниченно или полностью);
- решение суда, вступившее в законную силу, о признании гражданина безвестно отсутствующим, недееспособным, ограниченно дееспособным;
- специальные документы, если в сделке участвуют юридические лица или иностранцы, и др.
Некоторые документы, которые необходимы для проверки юридической "чистоты" квартиры и для самого договора, предоставляются на платной основе, сюда входит:
- заявления покупателя и продавца о государственной регистрации договора купли-продажи;
- документы, содержащие информацию о продавце и покупатели. Для физических лиц — это оригинал документа, удостоверяющего личность, для юридических — копии свидетельства о регистрации юр. лица и учредительных документов, копия ИНН и документов, подтверждающих полномочия представителя;
- подлинник квитанции, подтверждающий уплату государственной пошлины за регистрацию;
- документ, подтверждающий право собственности продавца на квартиру (подлинник и копия);
- план жилого помещения и технический паспорт (подлинник);
- справка о лицах, имеющих право пользования жилым помещением с указанием самого права (подлинник и копия);
- разрешения органа опеки и попечительства, если имущество находится в собственности несовершеннолетнего, ограниченно недееспособного и недееспособного;
- согласие участника общей долевой собственности на отчуждение жилья или отказ от покупки продаваемой доли;
- не менее 3 экземпляров подлинного договора купли-продажи, один из которых остается в деле правоустанавливающих документов.
Сбор и оформление документации сопряжено с денежными затратами и нервными переживаниями, так как вам придется стоять в очередях в разные инстанции, возможно общаться с недобросовестными чиновниками, которые могут навязать ненужные платные справки и другие услуги. Практически во всех учреждениях вы столкнетесь с бюрократической волокитой, нерасторопностью чиновников и даже полным игнорированием.
У профессиональных риэлторов этот процесс отлажен — уже есть свои наработанные контакты и связи. Весь процесс оформления сделки займет немного времени и минимум затрат. Обратившись в агентство недвижимости, вам предоставят бесплатные юридические консультации в сфере операций с жилой недвижимостью.
Расчет
Сделки с недвижимостью являются сделками повышенной ответственности и риска, так как связаны с большими деньгами. Расчет наличными — самый простой, но и самый рискованный способ. Обман может быть как со стороны продавца, так и покупателя. Продавец, принимая наличные, может нарваться на фальшивые купюры. Риск есть даже тогда, когда участники сделки порядочные люди. Деньги могут похитить у покупателя во время расчета или при транспортировке. Может случиться так, что сделку не зарегистрируют, а продавца, получившего деньги, уже нет.
Агентство недвижимости гарантирует безопасность взаиморасчетов сделки. Деньги сдаются в экспо-службу и тщательно проверяются и пересчитываются, что исключает фальшивые или испорченные купюры при расчете. Агентство несет полную ответственность за сохранность денежных средств до момента расчета. Эта услуга является бесплатной.
В назначенный день продавец, покупатель, юрист, риэлтор и при необходимости охрана в юстиции подписывают договор купли-продажи. Там же происходит и расчет. Таким образом, исключается какое бы то ни было мошенничество, рэкет и другие неприятности.
Вы, конечно же, можете купить квартиру без посредников и провести сделку самостоятельно, но стоит учесть, что профессионал решит ваш жилищный вопрос более качественно, юридически грамотно, безопасно и в максимально короткие сроки, чтобы в последствии вы не лишились своей квартиры из-за того, что не знали или не смогли проверить некоторые важные моменты.
Единственным плюсом в покупке квартиры без посредников является экономия средств за счет потери времени, сил и нервов.
Преимущества профессионального посредника:
- знание ситуации на рынке недвижимости и существующих на нем ценах;
- доступ в специализированные базы данных объектов недвижимости;
- работа напрямую с застройщиками и продажа квартир в новостройках;
- поиск и подбор квартиры с учетом всех ваших пожеланий;
- юридические услуги: подготовка необходимой документации, правильное и быстрое оформление документов, приватизация квартиры
- безопасность расчетов;
- страхование рисков;
- помощь ипотечных брокеров, которые помогут сориентировать в кредитных программах и получить ипотечный кредит на оптимальных для вас условиях.
Не рискуйте покупать квартиру без посредников, доверьтесь профессионалам.
Фото: www.go-doska.net
