Вячеслав Заренков,
председатель совета директоров холдинга «Эталон-ЛенСпецСМУ»:
– Строительная отрасль могла бы выступить локомотивом, который вытащит из кризиса весь реальный сектор. Общеизвестный факт: каждое рабочее место в строительстве обеспечивает еще 19 мест в смежных отраслях. Но для этого отрасли надо оставить хоть какой-то кислород для развития. Действий правительства, которые подавали бы его, я пока не ощутил. А нужно на самом деле следующее.
Во-первых, восстановить доступность заемных средств. Установить нормальные проценты по кредитам. Во всем мире в условиях кризиса банковская ставка снижается, а у нас растет. Говорят, так мы спасаемся от высокой инфляции. Я, напротив, убежден, что именно так мы ее разгоняем. И заодно душим реальное производство.
Во-вторых, восстановить ипотечное кредитование под гарантии государства. Государству вполне по силам взять на себя часть банковских рисков. Если заемщик по каким-то причинам приостановит выплаты, государство возьмет на себя часть его обязательств. Сам заемщик, его дети или внуки долги рано или поздно погасят — через пять, десять, двадцать лет, это не самое важное. Важно, что острота жилищной проблемы не будет нарастать.
В-третьих, не вмешиваться в ценообразование. Любые необоснованные массированные атаки на цены, сложившиеся в жилищном строительстве, только нагнетают ситуацию и формируют отложенный спрос. Почему-то, когда речь идет о стадионе для нашей любимой футбольной команды, удорожание проекта в четыре раза никаких вопросов не вызывает.
За счет чего должна снижаться себестоимость жилья, когда для этого нет никаких предпосылок, мне совершенно непонятно. Более того, увеличение кредитных ставок и социального налога, установление обязательной платы за подключение к сетям (водопровод, канализация, тепло) увеличивают себестоимость квадратного метра.
В-четвертых, строительство нужно освободить от уплаты налога на прибыль, если она направляется на реализацию проектов. Да, бюджет потеряет какие-то текущие платежи. Но экономика получит то, в чем больше всего нуждается, — оборачиваемость денег, прирост производства, в конечном счете — столь желаемый рост платежей в бюджет. Это все из серии «Если бы министром был я»…
Игорь Левит,
генеральный директор Группы ЛСР:
– Меры, предпринимаемые федеральными и городскими властями в части выкупа квартир для поддержки строительных компаний и для решения социальных вопросов, заслуживают всяческого одобрения. Однако полагаю, что город может выиграть гораздо больше, если в эту инициативу будут внесены некоторые корректировки.
Но я хотел говорить не о цене, то есть не о дне сегодняшнем, а предложить задуматься о недалеком будущем рынка недвижимости и строительной отрасли нашего города.
Многие застройщики заявили, что замораживают новые проекты. Все понимают, как это отразится на рынке в будущем: спрос будет расти, а резко и значительно сократившееся предложение спровоцирует повышение цен. И должен будет пройти не один год, чтобы город смог вернуться к прежним объемам ввода.
Возможно, часть бюджетных средств, запланированных на выкуп жилья в готовых или почти готовых объектах, стоит направить на приобретение жилья в будущих проектах, с поэтапным финансированием на протяжении строительства. При этом обязательным условием может быть приобретение жилья исключительно по 214-му Федеральному закону.
Если государство будет софинансировать новые проекты, это даст строителям дополнительные средства для перспективного развития. Кроме того, участие государства в возведении жилья станет гарантией и для дольщиков, что приобретаемые на начальной стадии квадратные метры будут достроены.
Кроме того, имея гарантированные бюджетные поступления, застройщики могут в значительной степени отказаться от дорогого заемного финансирования, что также будет сдерживать себестоимость и, как следствие, рост цен.
Уменьшение себестоимости и стимул к строительству новых объектов и инженерных сетей (которые в любом случае остаются на балансе у монополистов) можно было бы также обеспечить за счет компенсации застройщикам стоимости подключений, например для домов, сдающихся с 2009 года.
Конечно, для реализации этой идеи необходимо разработать целый ряд детальных процедур. Полагаю, что в этой работе могут помочь профессиональные объединения.
Виталий Демидов,
управляющий филиалом Абсолют Банка в Петербурге:
– Необходимы меры по оздоровлению рынка рефинансирования закладных — это даст банкам возможность продолжать работу с жилищным кредитованием. Для успешного развития ипотеки в нашей стране нужны «длинные» деньги, а значит — необходима эффективная система долгосрочного рефинансирования. В связи с этим положительную роль сыграют введение государственных гарантий и реализация этого инструмента с помощью АИЖК. Такие меры компенсируют нехватку долгосрочных ресурсов на рынке и будут стимулировать развитие ипотеки.
Государственной поддержки, прежде всего финансовой, сегодня также требует строительный сегмент. Замедление темпов строительства и рост инфляции могут привести к увеличению стоимости квадратного метра в ближайшие 1-2 года, что сделает жилье еще менее доступным для населения. Девелоперские компании одними из первых ощутили на себе влияние кризиса и сегодня испытывают наиболее острую нехватку финансирования.
Если никаких изменений в этом направлении в ближайшее время не произойдет, то даже снижение спроса со стороны населения (из-за кризиса, увольнений и падения уровня доходов) не сможет компенсировать сокращения объема предложений на рынке недвижимости.
Владимир Гаврильчук,
генеральный директор АН «Адвекс»:
– Бессмысленно говорить о мерах, направленных на поддержание только одного рынка, необходимо работать над выправлением общей ситуации в экономике, предпринимая комплекс мер. Если у покупателей не будет доходов, что ни делай с недвижимостью, рынок не оживишь.
Для реанимации рынка недвижимости я бы рекомендовал сосредоточить усилия на ипотеке. Конечно, спрос на нее упал: многие россияне сегодня не уверены в доходах. Если бы кредиты были более доступными (речь идет о разумной процентной ставке и более гуманных условиях кредитования) — уверен, на них нашлось бы довольно много желающих.
Это положительно отразится на активности рынка. Государство, со своей стороны, может развивать рынок ипотечных закладных. Хотя здесь есть опасность «надуть ипотечный пузырь», как это произошло в Америке, так что действовать надо аккуратно.
Чтобы предложение развивалось с опережением спроса, следует сформировать прозрачную и понятную систему госзаказа. Сейчас, как ни парадоксально, складывается удобная ситуация для масштабного строительства социального жилья. В качестве ориентира можно взять опыт некоторых европейских стран, где государственные служащие получают жилье по договору социального найма, но с правом приобретения в собственность, если отработают определенный срок.
Но самое главное — чтобы деньги, уже предоставленные казной, все-таки дошли до реальной экономики. Здесь не нужно никаких нововведений, достаточно, если государство будет выполнять свою основную функцию — осуществлять контроль и регулирование. Только в реальном секторе эти средства будут способствовать созданию новых рабочих мест, модернизации производства, переподготовке персонала (что особенно актуально с учетом идущих сокращений).
Фото: www.grandsmeta.ru
