В Россию пришел такой рынок недвижимости, которого и риэлторы, и клиенты просто не видели. Недвижимость сегодня не растет в цене, но и не падает. Рынок этот как бы замер. О том, почему так случилось, и что ждет недвижимость в будущем, я беседую с руководителем компании «ХИРШ» Феликсом Альбертом.
— Да, такого рынка в столице не было давно. Что-то похожее можно было наблюдать после кризисов 1998 и 2008 годов, но там все как-то быстро пришло в норму. А сейчас, похоже, что ситуация затянется на годы.
— Значит, будет и падать стоимость квартир?
— Трудно сказать, что будет завтра, но сегодня цена начинает снижаться. Это значит, что покупатели находятся в приоритетном положении. По моим оценкам стоимость квартир снижается в среднем темпе от 1 до 2 % в месяц. Это от 10 до 20% в год в рублевом эквиваленте. Квартиры, которые выставлялись за 10 млн реально продаются за 9. И тенденция эта сохраняется. Хочу отметить, что это совсем неплохо для рынка. Когда рынок перегрет и на нем слишком высокие цены, то мало местных покупателей могут позволить улучшить свои жилищные условия. Покупают квартиры больше «северяне» или «нефтяники». Так что хочу еще раз повторить, что снижение цен в целом неплохо для рынка.
— Но цены вроде как начали снижаться только недавно.
— Да нет, это происходит уже с весны.
— Значит, собственники начали понимать, что держать их дальше не имеет смысла….
— Не только это. 95% людей понимают, что им же нужно не только купить себе новое жилье, но в большинстве случаев продать старое. Тогда они начали анализировать ситуацию. И тут выяснилось, что то, что они хотят купить, цена на него тоже снижается. Соответственно, чтобы мне купить трехкомнатную квартиру, надо меньше денег, и тогда я тоже могу уступить в цене. То есть, собственники уже готовы идти на компромисс.
— У них просто за такую цену уже не берут.
— Не берут. Но пока не все понимают, что надо снижаться. Надеются, что вдруг рынок пойдет в другую сторону. Кстати, когда им идут навстречу, то есть, дают скидки, то и они тоже стараются найти компромисс…
— Значит, сегодня торг уместен?
— Да. Но еще совсем недавно хозяева квартир говорили, что это даже не обсуждается, то сегодня уже обсуждается все, любая сумма. И торг идет активно. К примеру, если квартира стоит 20 млн, то торг может доходить до 2, если 10 млн, то опуститься хозяин может до миллиона. Если квартира стоит 7 млн, то хозяева уступают до 500 тысяч. Так что той цене, которая стоит в рекламе, верить не нужно. По факту стоимость квартиры на 10% ниже. По моим наблюдениям даже в рекламе цена уже начинает снижаться.
— А как идут продажи? Сейчас можно слышать, что продажа через аукцион выгодна и продавцам, и покупателям. Вы как к этому относитесь?
— Отрицательно. Это обман. Закон аукциона звучит так: тот, кто дал самое большое предложение, тот и выиграл. Это означает, что если самое большое предложение окажется тем, какое выставлено на аукцион, то квартиру обязаны продать по такой цене.
— То есть, по стартовой цене?
— Да, если больше никто не предложил. Но вы спросите у собственников квартир: они готовы продать по стартовой цене, то есть ниже рынка? И что вы услышите?
— Понятно, что «нет».
— Конечно же. Это означает, что в самой сути аукциона заложен обман. Или собственника, или покупателя. Да, ваша цена максимальная, но за эту цену мы вам не продадим. Как это называется? Теперь другое. Собственнику обещали, что цена будет точно выше стартовой. А она не поднялась, к примеру. Кого обманули? Поэтому, если все начинается со стопроцентного обмана потребителя, то это не может хорошо закончиться.
— Значит, такой метод вы не исповедуете.
— Нет. Тем более, что эта форма не подходит для 99% людей, которые выросли в патроналистком обществе, которые не азартны, не играют в азартные игры, которые не любят адреналин, которые, где есть шанс проиграть, не станут в этом участвовать в отличие от американцев, у которых менталитет другой. Вот они настроены на выигрыш, на игру…У нас, если это делать, происходит совсем в другой форме, технологически в другой последовательности и т.д. Мы это делаем, но это не аукцион и не несет элементы прямого аукциона.
— Но у вас же бывает, что на одну квартиру претендуют по 2-3 покупателя?
— Да, но это не аукцион, который начинается с заниженной и неправдивой цены.
— Скажите, а продавцы не фиксирую цену в долларах?
— Они попробовали это сделать, когда пошел бурный рост валюты, но…ничего не получилось. Это глупости. Если ты свои доходы оцениваешь в валюте, то и пересчитываешь в нее. Но сколько таких? Ноль-ноль целых одна десятая. Остальные же оценивают, получают и мыслят в рублях. Поэтому фиксировать цену в валюте бессмысленно, не работает.
— Говорят, что активность рынка чуть увеличилась. Вы это замечаете?
— Но это обычное явление, так всегда происходит к концу года. Только это пока активность, которая не выражается в сделках. Звонки, просмотры, обсуждения….
— Скажите, какими вы видите перспективы московского рынка?
— Сейчас время шансов, можно найти хороший вариант и сыграть на разнице. Когда рынок стабильный, то разница в цене всегда известна.
— Значит, даже сделку можно разделить?
— Вполне. Я бы советовал тем, кому нужно решать квартирный вопрос, включить четвертую скорость и реализовывать свою мечту. Квартир на рынке много. Можно посмотреть 10-20 квартир и выбрать ту, где тебе дадут наибольшую скидку. А ее дадут! Если человеку реально нужно продать свою квартиру, то он всегда пойдет на компромисс. Так что сейчас есть все возможности для совершения хорошей сделки.
Но если вы не спешите продавать, то может быть и нет смысла в такой активности. Здесь все зависит от личных обстоятельств.
— А продавцам вы бы что посоветовали?
— Если вы видите, что перед вами реальный покупатель, то будьте гибче и уступчивее. Тем, кто держит цены и будет их держать на уровне прошлого года, не продать свою квартиру в ближайшие 2-3 года. Они просто не отдают себе отчет в том, что проигрывают, у них нет экономического мышления. Они не понимаю, что если держат цену, то каждый день теряют на инфляции. К примеру, 8 млн рублей сегодня и 8 через год – это, как говорят в Одессе, две большие разницы. Понятно, что через год найдется покупатель и на их квартиру и купит ее по той цене, но что вы сможете купить за вырученные деньги через год, это большой вопрос. Поэтому лучше сегодня сделать скидку в 10%, чем потерять через год 20 или 30%. Такое мое мнение!
