Для все большего числа арендаторов базовая ставка за квадратный метр становится не единственным критерием выбора помещения. Арендаторы стали требовать больших удобств. Тем более что все чаще они готовы переезжать за пределы Садового кольца, где цена аренды заведомо ниже.
Большое количество вновь возводимых качественных офисных площадей на фоне стабилизации арендных ставок приводит к тому, что многие арендаторы начинают руководствоваться большим числом критериев для аренды офиса, нежели базовая ставка за квадратный метр.
"Офисному рынку Москвы потребовались годы, чтобы понять, что аренда 500 метров эффективной площади по цене $300 - $500 за 1 кв. м в год - то же самое, что и аренда 1000 метров в особняке 19-го века или бывшем НИИ по меньшей стоимости, но потери полезной площади в котором могут составлять до 40%", - говорит Илья Шершнев, директор по развитию компании Swiss Realty Group.
Соответственно девелоперские компании уже на стадии планирования проекта все чаще прибегают к услугам консалтинговых агентств, чтобы иметь четкое представление о потребностях своих конечных потребителей ? арендаторов.
Откуда растет спрос
Наиболее активными и заинтересованными в аренде офисов класса А и В отраслями в 2004 году стали: нефть и газ - 17%, металлургия и торговля металлами - 15,5%, компании, оказывающие услуги населению - 11,7%, финансовый и банковский сектор - 11,7%, телекоммуникации - 8,6%; информационные агентства, массмедиа и ТВ заняли шестое место среди наиболее активных арендаторов.
Стоимость аренды офисных площадей в течение года почти не изменилась. За площади в зданиях класса А, не включая НДС и операционные расходы, арендаторы готовы платить $550 - $750 за кв. м. в год. За площади класса В - $350-550 за кв. м. в год. По оценкам экспертов, ставка аренды класса А за 2004 выросла на 1,5-2%. Стоимость аренды класса B не изменилась или понизилась на несколько процентов. В целом стабилизацию арендных ставок в классе А и некоторое их падение в классе B эксперты связывают со стабильно высокими объемами нового строительства и реконструкциями, выходящими на рынок в последнее время, а также с ожиданиями рынком новых крупных проектов, намеченных на 2005 и 2006 годы.
Как увеличивается предложение
Кроме того, резко увеличилось число проектов строительства офисных зданий на месте промышленных предприятий и зданий бывших НИИ в центральной части города. Едва ли не половина таких проектов относится к числу крупных бизнес-центров. Если еще несколько лет назад девелоперы боялись приступать к строительству зданий, по площади превышающих 5-8 тыс. кв. м, то сегодня проектируются здания на 20-30 тыс. кв. м, как правило, с торговой зоной на первых этажах. По мнению экспертов компании ABN Realty, в случае реализации хотя бы половины из заявленных проектов, в ближайшие годы Москва по объему предложения офисов сможет догнать развитые деловые столицы мира.
По данным компании Colliers International, в течение первого полугодия 2004 года было завершено строительство порядка 380 000 кв.м офисных площадей классов А и В. Объем новых площадей, запланированных к вводу в эксплуатацию до конца 2004 го-да, оценивается еще в 300-350 тыс. кв. м.
Продолжается строительство знаковых для рынка проектов: "Москва-Сити"; "Технопарк" на базе завода ЗИЛ в Нагатинской пойме; 45-этажный небоскреб на месте гостиницы "Мир" на Новом Арбате, 36; "Смоленский пассаж-2" (Смоленская пл., 7-9); 22-этажное здание от "Стимул Групп" (Ленинский пр-т, 13-15).
Будут ли снижаться ставки
В наступающем 2005 году планируется возвести примерно 650 тыс. кв. м. площадей классов А и В. Можно было бы ожидать, что рынок офисов войдет в стадию перенасыщения и ставки аренды начнут медленно снижаться. Однако этого, вероятно, не произойдет. Спрос пока еще слишком высок.
Во втором квартале 2004 года практически полностью были сданы в аренду такие крупные проекты класса А, как "Башня на Набережной" (ММДЦ "Москва-Сити"); Чистопрудный б-р, 17; "Черри Тауэр" (Профсоюзная ул., 56); ЦМТ II (Краснопресненская наб., 12); "Красная Роза" (ул. Тимура Фрунзе, 11); "Новоданиловский Дом"; офисный центр на 1-й Брестской ул.
В целом, почти все новые офисы к моменту завершения строительства были уже арендованы. Поэтому во второй половине года предложение по готовым к въезду площадям заметно уменьшилось. Так, в классе А доступны офисы в бизнес-центре "Александр Хаус", в офисном центре "Кадашевская Слобода", в бизнес-центре "Новинский, 31" (субаренда), в офисном здании по 1-у Колобовскому переулку, в бизнес-центрах "Триангл Хаус" и на Спартаковской ул.
В классе В офисные площади можно арендовать в офисных зданиях на 1-й Тверской-Ямской и Пятницкой ул., в Подсосенском пер. Эксперты отмечают увеличение объектов класса В, выходящих на рынок после проведенной комплексной реконструкции. В первую очередь здесь можно назвать новые предложения компании "АЛМ Девелопмент" в Посланникове пер., на Малой Семеновской и Сторожевой ул. Среди проектов, только готовящихся к реализации, стоит отметить проект офисного центра "Юнион II" на Рязанском пр-те.
Новая тенденция: рост популярности окраин
Хотя самыми востребованными у арендаторов и покупателей по итогам первого полугодия 2004 года стали Центральный деловой район и Замоскворечье, вслед за ними оказались районы, расположенные за пределами Садового кольца. По словам исполнительного директора компании ABN Realty Сергея Колегова, сегодня около 65% договоров по аренде офисов приходится на центр Москвы и уже порядка 30% общего числа сделок фиксируется в пределах ТТК. "Хотя еще буквально два года назад на сделки по объектам, расположенным за Садовым кольцом, приходилось не более 10%",? говорит Колегов. По словам Ольги Таракановой из Knight Frank Russia, за пределами ТТК И МКАД арендаторы ищут офисы высокого уровня комфортности и в полтора-два раза дешевле, чем в центре Москвы. Например, если в Country Park (Химки) квадратный метр стоит от $320 в год, то, например, в бизнес-центре "Романов двор" в Романовом пер.- от $600.
Крупнейшие офисные центры, сданные в 2004 г.
Расположение Площадь, кв. м
Крылатские Холмы ул. 58 000
1-й Лесной пер., 18 47 600
Профсоюзная ул., 56 42 000
Летниковская ул., 11/10, стр. 1-28 39 798
Средний Овчинниковский пер., 8-10 38 500
Садовническая ул., 82 38 000
Малая Семеновская ул., 9 34 000
Большая Ордынка ул., 40 30 000
Дербеневская наб., 7, стр. 22 24 000
Кржижановского ул., 16 22 500
Кожевнический пр-т, 4 20 000
Страстной б-р, 9 19 000
Овчинниковская наб., 22 18 000
Турчанинов пер., 6 17 000
Саляма Адиля ул., 2 15 825
1-я Брестская ул., 29/22 15 000
Варшавское ш., 5, стр. 8 14 226
Озерковская наб., 28 13 752
Химки, Панфилова ул., 19 13 500
Зацепа ул., 39 12 000
Новослободская ул., 16-18 11 785
1-й Кожевнический пер., 6 10 300
Карамышевский пр., 68 9 756
Малый Козихинский пер., 3 9 055
Галина Демидова, газета "Бизнес"
