На рынке новостроек рассрочка от застройщика уже не выглядит экзотикой. Это стало популярной альтернативой ипотеке, особенно в условиях, когда ставки по кредитам остаются высокими, а банки не готовы одобрять кредиты массово. Однако растущий объём сделок с рассрочкой вызывает всё больше обеспокоенности со стороны банков и регуляторов. В этой статье разберёмся, почему банковское сообщество воспринимает рассрочки как угрозу, и как это может повлиять на покупателей и рынок недвижимости в целом.
Как рассрочки стали трендом
Рассрочка — это схема, при которой покупатель вносит первоначальный взнос, а остальная часть суммы выплачивается напрямую застройщику по согласованному графику, без участия банка. В отличие от ипотеки, здесь нет процентной ставки, андеррайтинга и проверки платёжеспособности.
По данным аналитического центра «Дом.РФ», к середине 2025 года количество сделок с участием рассрочки выросло почти втрое по сравнению с 2023 годом. А в некоторых регионах, например в Санкт-Петербурге, рассрочка используется в 35–45% первичных продаж — особенно в комфорт- и бизнес-классе.
Такой формат стал популярен по нескольким причинам:
- Рост ипотечных ставок выше 16% в 2024 году сделал кредиты менее доступными.
- Некоторые застройщики предлагают рассрочку на 12–36 месяцев с нулевым удорожанием.
- Отсутствие необходимости подтверждать доходы делает формат доступным для самозанятых, ИП и фрилансеров.
Почему банки против
1. Снижение доходов банков
Главная причина недовольства очевидна — рассрочка вытесняет ипотеку. А значит, банки теряют прибыль от процентов, комиссий, страховых и других сопутствующих услуг. Особенно остро это чувствуется в период стагнации: объёмы ипотечного кредитования уже снизились на 30% за год, по данным Центробанка.
2. Угроза системе проектного финансирования
Сегодня 99% строек реализуются через эскроу-счета. Застройщик получает доступ к деньгам дольщиков только после сдачи дома, а стройку финансирует банк.
Но если покупатели платят напрямую застройщику, минуя эскроу, у девелопера появляется дополнительный денежный поток, не контролируемый банком. Это нарушает баланс рисков. В случае срыва сроков или финансовых проблем у застройщика, банк может не вернуть свои средства, а покупатель — остаться без квартиры и компенсаций.
3. Отсутствие прозрачности
Рассрочки не отражаются в кредитных историях. В результате банки не видят реальной долговой нагрузки клиента. Это особенно опасно при оформлении ипотеки в другом банке: человек может получить кредит, уже имея серьёзные обязательства перед застройщиком, о которых никто не знает.
Что говорит регулятор
Центробанк уже высказывался по этому поводу. Весной 2025 года в одном из обзоров финансовой стабильности Банк России отметил резкий рост задолженности граждан перед застройщиками — на конец марта сумма достигла 1 трлн рублей.
Регулятор подчеркнул, что рассрочки выходят за рамки регулируемого кредитного рынка. Это может повлечь риски как для покупателей, так и для банков, участвующих в проектном финансировании. Возможные меры, которые сейчас обсуждаются:
- Учет рассрочек в расчётах долговой нагрузки (ПДН).
- Введение требований к застройщикам по раскрытию данных о рассрочках.
- Ограничение на совмещение рассрочки с участием в льготных программах.
Как это влияет на покупателей
На первый взгляд, рассрочка — это просто и удобно. Но есть нюансы:
- Нет защиты государства. В отличие от ипотеки через эскроу-счёт, в рассрочке покупатель сам финансирует стройку. В случае банкротства застройщика вернуть деньги будет практически невозможно.
- Ограниченные варианты. Рассрочку чаще предлагают на квартиры, которые хуже продаются или находятся в ранней стадии строительства.
- Цена может быть выше. Визуально квартира по рассрочке может стоить столько же, но итоговая стоимость из-за скрытых условий (удорожание после первого года, обязательные платежи) может оказаться выше ипотечной.
- Нет налоговых вычетов. Рассрочка не даёт права на налоговый вычет по процентам, как в ипотеке, а значит, экономия теряется.
Что говорят застройщики?
У самих девелоперов отношение к рассрочкам неоднозначное. С одной стороны, это инструмент, который помогает поддерживать спрос в условиях высокой ключевой ставки. Особенно это важно для региональных застройщиков и тех, кто работает в сегменте массового жилья.
С другой стороны, чрезмерное увлечение рассрочками грозит подорвать финансовую устойчивость компании. В отличие от ипотеки, где деньги приходят банку сразу, по рассрочке платежи поступают постепенно — а расходы на стройку идут постоянно.
Некоторые крупные компании, такие как «ПИК» и «ЛСР», уже начали отказываться от рассрочек, считая их слишком рискованными и невыгодными в долгосрочной перспективе.
Что будет дальше?
Скорее всего, рассрочки никуда не исчезнут — но их роль будет снижаться. Основной сценарий: сохранение формата в рамках специальных программ (например, 0% на 6 месяцев), но под более жёстким контролем.
Покупателям стоит внимательно читать условия и консультироваться с юристами, прежде чем соглашаться на рассрочку. А застройщикам — помнить, что временная выгода не всегда оправдывает стратегические риски.
Рассрочки стали важным инструментом продаж в кризисное время, но они нарушают установленную экосистему, где главную роль играют банки и эскроу-счета. Регуляторы готовятся ужесточать правила, а банкам всё труднее удерживать позиции. Будущее рассрочек — в прозрачности, умеренности и партнёрском подходе к клиентам.
