Торговая недвижимость города-миллионника Челябинска только начинает набирать обороты. Интерес со стороны федеральных арендаторов заставляет местных девелоперов использовать новые концепции торговых объектов, оставляя «за бортом современности» устаревшие полурыночные форматы. Путем проб и ошибок рынок приобретает цивилизованный облик.
С 1999 года в Челябинске наблюдается значительный рост товарооборота. По данным компании Astera (которая ведет в Челябинске такие проекты, как «Кольцо» и «Фиеста»), за 10 месяцев 2007 года данный показатель достиг отметки в 202,6 млрд руб. (причем розничный оборот на 80% формируется организациями, и только 20% занимает доля продажи товаров на городских рынках). Этот фактор стимулирует развитие рынка торговой недвижимости города.
Незабытое старое
Рынок торговой недвижимости города находится в стадии развития, уровень заполняемости практически всех ТЦ составляет 95–96%. По словам старшего финансового аналитика компании Astera Ольги Земцовой, в среднесрочной перспективе о насыщении этого сегмента речи пока не идет. «Несмотря на наличие определенной конкуренции, остро стоит вопрос качества. В Челябинске, даже при учете некачественных торговых площадей, процент обеспеченности низкий. А если принимать в расчет только качественную торговую недвижимость, то можно говорить о 193 кв. м на тысячу человек», – считает эксперт.
В городе сохраняется множество комплексов старого формата, в которых небольшие отделы и салоны практически не объединены общей идеей или товарной группой. В большинстве челябинских ТЦ арендаторы подбираются стихийно. По прогнозам специалистов, лишь через 3–4 года на рынке появится достаточное количество торговых и торгово-развлекательных объектов с детально проработанными архитектурной и арендной концепциями. Помимо названных факторов, в понятие «качественный комплекс» эксперты включают наличие большого ассортимента товаров, кондиционирования, просторных и освещенных коридоров, хорошего напольного покрытия, уборных и мест общепита, детской комнаты, а также достаточного количества вертикальных коммуникаций. По мнению директора по маркетингу управляющей компании «Сити-Парк» (ТРК «Горки») Алексея Прокошина, существующие челябинские ТРК не имеют четкого ценового позиционирования. Однако эксперты уверены, что «размытость» в данном вопросе уйдет в прошлое при появлении в непосредственной близости друг от друга новых торговых точек. В этом случае основным преимуществом станет выбор целевой аудитории. По мнению специалиста, конкуренция между комплексами обострится, если их будут разделять 15 минут езды на общественном транспорте.
Федеральный «наезд»
Новые торговые и торгово-развлекательные объекты возводятся в Челябинске постоянно. В прошлом году введены в эксплуатацию вторая и третья очереди ТРК «Фокус», открыт ТЦ «Сити-Радуга», а также реализован еще ряд проектов. К слову, премию CRE Federal Awards 2008 в номинации «Малый торговый центр» получил именно комплекс «Сити-Радуга». В начале мая текущего года начал работу ТРК «КУБа» (50 тыс. кв. м), во второй половине года планируется ввод первой очереди центра целевой покупки «Квартал» (16 тыс. кв. м), а также открытие в ноябре первой очереди ТРЦ «Фиеста» (43 тыс. кв. м). Вторая очередь центра намечена к вводу в эксплуатацию в 2009-м, в ее рамках начнут функционировать гипермаркет DIY и большая развлекательная зона. В следующем году планируется открытие ТРЦ «Родник» – самого большого на данный момент объекта размером 140 тыс. кв. м, а также завершение ряда других проектов.
Тем не менее в Челябинске сохраняется дефицит качественных площадей этого сегмента, что особенно заметно на фоне возрастающего интереса к ним со стороны федеральных торговых сетей. На рынке уже присутствует большинство продуктовых ритейлеров: «Перекресток», «Карусель», «НАШ гипермаркет», «Пятерочка», «ДИКСИ», «Патерсон» и т. д. В 2007 году открылся немецкий METRO Cash & Carry. А челябинский рынок бытовой техники и электроники представлен практически всеми федеральными компаниями. По подсчетам специалистов фирмы Astera, доля сетевых операторов в Челябинске в среднесрочной перспективе составит 65–80%, что соответствует уровню города-миллионника с развитым рынком торговой недвижимости.
Федеральные игроки предъявляют высокие требования к качеству помещений. По словам коммерческого директора УК «Сити-Парк» Анны Капустиной, в настоящий момент стандартом современного ТК считается передача арендатору площадей в виде shell & core («под чистовую отделку»): бетонная стяжка на полу, стены из ГКЛ и отсутствие потолка. Так, чтобы учесть пожелания операторов, при разработке будущего ТРК «КУБа» несколько раз менялась общая планировка комплекса. Сейчас 65% торговых площадей этого объекта арендуют федеральные компании.
ПРЯМАЯ РЕЧЬ:
Михаил Юревич, мэр города Челябинска
По индустриальной мощи Челябинск находится в первой десятке городов России. В общероссийском производстве его доля значительна, особенно это касается продукции тяжелой промышленности. У нас масштабно идут строительство и реконструкция дорог. В декабре 2007 года после реконструкции открылся мост через реку Миасс. Это важнейшая транспортная артерия, связывающая центр города с Калининским, Курчатовским, Металлургическим районами. Продолжается возведение внутреннего транспортного кольца – оно обеспечит движение транзитного и грузового транспорта, минуя центральную часть города.
Еще один тренд – высокий спрос на торгово-развлекательные услуги со стороны потребителей. Уровень дохода населения растет, вследствие чего увеличиваются потребность и возможность тратить деньги на покупки и отдых. Так, в городе есть комплекс площадью около 20 тыс. кв. м, специализирующийся на развлекательной составляющей, – это КРК «Мегаполис». Сегмент ТРК в Челябинске, по мнению экспертов, находится на ранней стадии формирования. Первый крупный комплекс такого рода открылся два года назад, и на последующие два года развитие данного формата может стать основным направлением в торговой недвижимости. Однако Ольга Земцова советует с осторожностью привлекать в качестве «якоря» развлекательного оператора. «На северо-западе есть концептуальный ТРК «Фокус» – комплекс хороший, но с проблемами. Часть площадей была продана крупным арендаторам, они сделали отдельные входы и тем самым перенаправили большой поток посетителей. Кроме того, у объекта имелась значительная развлекательная составляющая – она занимала второй и третий этажи. В настоящее время арендатор съехал, и сейчас в комплексе эти площади пустуют», – приводит пример эксперт.
Делаем ставки
По данным на 1 октября 2007 года, совокупное предложение арендопригодных торговых площадей в городе Челябинске составило чуть более 400 тыс. кв. м, что на 62% превысило аналогичный показатель предыдущего года. По прогнозам экспертов компании Astera, в 2008-м эта цифра будет равняться 528 тыс. кв. м. Средняя арендная ставка на 1 января 2008 года отмечена на уровне 1,1 тыс. руб./кв. м/мес., включая НДС. А в мае 2008-го она составила 1,4 тыс. руб./кв. м/мес., включая НДС. Самые высокие арендные ставки зафиксированы в ТЦ «Сити-Радуга», ТК «Никитинский» и ТК «Экспресс».
По величине арендных ставок Челябинск занимает второе место среди городов Уральского федерального округа.
Стоит отметить, что с приходом крупных сетей на челябинский рынок появилась гибкая ставка аренды – с процента от товарооборота.
Несмотря на то, что данный показатель наиболее высок в центре города, эта территория все еще полна устаревших ТК и торговых рядов. Наибольшее количество современных комплексов сосредоточено в спальных районах. Одним из перспективных направлений участники рынка называют северо-запад – именно здесь строятся современные жилые дома, активно прирастает город. Там находится ТРК «Фокус», в ближайшее время откроется ТРЦ «Фиеста». Популярный комплекс «Горки» расположен в восточном направлении. До сих пор существуют районы, практически лишенные качественных торговых площадей: Металлургический (единственный ТК «КС»), Тракторозаводский (ТЦ «Башня») и Ленинский. Однако изменение сложившейся расстановки сил – дело времени. Из-за сложностей получения земельных участков в центре города строительство новых ТК идет по двум основным путям: за счет редевелопмента бывших промышленных объектов либо освоения окраин, городов-спутников и населенных пунктов области.
ПРЯМАЯ РЕЧЬ:
Михаил Юревич мэр города Челябинска
Если говорить о крупных регионах России, то интерес зарубежных инвесторов к ним проявляется давно, а активность – недавно. Потому что для иностранцев стабильность и безопасность ведения бизнеса гораздо важнее доходности. Главное для них – устойчивость рынка, чистота сделок. Во многих регионах на протяжении последних пяти лет происходило «вычищение» городов от криминальных структур и «серого» бизнеса. Эта тенденция затронула и Челябинск. Иностранные инвесторы стали проявлять активность в самых крупных центральных городах не более пяти лет назад, а в таких, как Челябинск, – не более двух.
Интенсивно и экстенсивно
Среди успешных проектов редевелопмента можно назвать ТРЦ «Фиеста» (на территории бывшей швейной фабрики), ТРК «КУБа» (бывший часовой завод «Молния»), ЦЦП «Квартал» (здание кожевенного завода), ТРЦ «Горки» (один из цехов завода «Строммашина»), ТК «Калибр» на месте одноименного предприятия и проч. Помимо удачного местоположения, при редевелопменте существует возможность экономии на инфраструктуре. По данным агентства недвижимости E.R.A., пригодные для этого заброшенные здания советской постройки можно купить по цене 15–30 тыс. руб. за кв. м. При грамотном подходе объект обеспечит рентабельность в 15–20%, считают эксперты.
Второй способ – уход из центра – также достаточно распространен. Так, METRO Cash & Carry располагается на юго-востоке между городом-спутником Копейском и Челябинском, по соседству в 2009-м начнется возведение первого челябинского ТЦ «МЕГА». В начале июля текущего года инвестиционная группа «Пионер» приступила к строительству четырехэтажного ТРЦ «Кристалл» (площадью 33 тыс. кв. м) в центре города Миасса Челябинской области. «В городах с населением от 100 тысяч человек выручка с одного квадратного метра площади на 19–21% выше, чем в областном центре-миллионнике, – делится расчетами директор по связям с общественностью торговой сети «Техносила» Надежда Сенюк. – Поэтому открытие магазинов в области дает ощутимый прирост оборота».
Особенно привлекательны для девелоперов и торговых операторов города-спутники Челябинска, например Копейск. Сейчас здесь строится первый современный ТК площадью 11 тыс. кв. м. «По мере насыщения городского пространства объектами они непременно станут появляться на подобной периферии, – рассуждает руководитель отдела консалтинга компании Astera Евгения Васильева. – Здесь можно учесть и тот факт, что определенная доля населения перебирается в пригороды. В самом Челябинске квартиры дорогие, а в Копейске их стоимость на 15–30% дешевле, да и ехать туда близко. В этом городе-спутнике уже начали возводить хорошее жилье, а следовательно, будет развиваться торговая недвижимость».
«Совместный труд для моей пользы»
С целью повышения инвестиционной привлекательности региона администрации ряда городов Челябинской области разработали проект создания агломерации, в рамках которой Челябинск объединится с соседними муниципальными образованиями. В нее войдут Копейск, Еманжелинск, Коркино, Еткуль, Аргаяш и сельские поселения Сосновского и Красноармейского районов. Слияния муниципалитетов или прямого присоединения территорий к областному центру при этом не произойдет.
Такое новообразование должно помочь Челябинску вывести ряд производств за пределы города во избежание экологического коллапса, а также пополнить запас свободных участков под новую застройку. Кроме этого, в числе преимуществ называется развитие систем водоснабжения и дорожной инфраструктуры. Проблема совершенствования транспортной инфраструктуры области назрела во многом из-за того, что до 1990-х годов масса городов в регионе были закрытыми, и при решении этого вопроса в первую очередь ориентировались на нужды промышленных предприятий. Сейчас властями разработана концепция социально-экономического развития Челябинской области до 2010 года, которая предусматривает ввод первого участка метрополитена и строительство транспортного кольца вокруг центра Челябинска.
Сегодня по инвестиционному потенциалу регион входит в первую двадцатку ведущих субъектов России. Согласно данным «Эксперт РА – АК& M», в рейтинге инвестиционного климата Челябинская область относится к группе 2В (средний потенциал – умеренный риск).
Взгляд в будущее
По мере появления более качественных торговых комплексов крупные арендаторы будут перебазироваться в них. Постепенно первые челябинские ТЦ, строившиеся без концепции, станут невостребованными, что приведет к необходимости их редевелопмента. Уже сегодня для участия в создании многих проектов коммерческой недвижимости Челябинска привлекаются федеральные консалтинговые компании, и на рынке формируется пул профессиональных игроков. Также в регион выходит новый формат специализированных торговых комплексов, посвященных определенным товарным группам, соответствующим одной направленности (строительство и ремонт, дизайн интерьеров, спортивные товары и т. д.). Проявит себя и общий региональный тренд к укрупнению форматов. Наконец, к 2010 году исследователи рынка ожидают появление районных и микрорайонных торговых центров (центров шаговой доступности) площадью до 10 тыс. кв. м.
