Высокий темп изменений последних полутора лет в экономической и политической жизни России оказал серьезное влияние на российский рынок зарубежной недвижимости. Можно ли ожидать в 2016-м стабилизации или некоторого роста рынка при определенных условиях?
По данным ЦБ РФ за первые 9 месяцев 2015-го года россияне потратили $743 млн. на покупку зарубежной недвижимости, тогда как за тот же период 2014-го года этот показатель составил $1,54 млрд. Как известно, Центробанк учитывает только официальные переводы со счетов физлиц в российских банках, и очевидно, что абсолютные цифры занижены в несколько раз. Тем не менее, динамику рынка эти данные вполне отражают – за год его объем в денежном выражении сократился более чем на 50%.
Однако если рассмотреть внимательнее поквартальные показатели 2015-го года, то несложно увидеть, что минимум был достигнут во 2-м квартале, причем падение к предыдущему составило немногим более 15%, тогда как в 3-м квартале был зафиксирован символический рост по отношению к предыдущему периоду.
Можно ли на основании этих данных предположить, что рынок уже достиг своего дна? Такое мнение отнюдь не будет беспочвенным. Давайте разберемся в том, что принес нам 2015-й год, и какие его тенденции, вероятно, перейдут в 2016-ый.
Коллапс, который не состоялся
Ощущение, что спокойная жизнь заканчивается, начало ярко проявляться с середины 2014-го года, когда российский бизнес впервые столкнулся с понятием «санкции». Мрачные настроения достигли своего максимума к позапрошлому декабрю, когда резкий скачок курса рубля сделал перспективы многих сфер бизнеса туманными. При этом тотальный драматизм присутствовал как раз на рынке покупки зарубежной недвижимости, ведь и политика и экономика предвещали в 2015-м году его полный коллапс. Однако по факту никакой катастрофы не случилось.
Если говорить о профессионалах, то, как обычно в таких случаях, произошла тотальная чистка рядов. Все, кто оказался на рынке случайно или пришел на легкие деньги «сытых» годов, просто не смог выстоять в этот бурный период. Среди российских агентств, которые целенаправленно работают с зарубежной недвижимостью, остались только серьезные профессионалы, для кого этот бизнес действительно всерьез и надолго. Такое оздоровление организма, безусловно, оказывает существенное влияние на качество продукта, то есть того сервиса и спектра предложений, которые обеспечивают российские агентства своим клиентам. В итоге покупатели отмечают, что сотрудничать с агентствами стало комфортнее и выгоднее.
Больше конкретики
Теперь о клиентах. Можно ли говорить о том, что падение рынка более чем наполовину означает массовый отказ от идеи покупки недвижимости за рубежом? На наш взгляд, нет. Россияне активно покупают уже более 15 лет. За это время сформировался целый конгломерат русских, которые активно пользуются своей зарубежной собственности в разное время и для разных целей. А покупки для русских зачастую вирусное явление: купил друг, значит нужно и мне.
Еще большая группа потенциальных покупателей уже успела много времени провести за рубежом, полюбить определенный образ жизни, и поставить покупку зарубежной недвижимости в свои жизненные приоритеты. И как только им позволят обстоятельства, такой отложенный спрос может быть очень быстро реализован. Наконец, есть и такие покупатели, для которых недвижимость за рубежом нужна по вполне конкретным причинам, связанным с лечением, образованием, бизнесом и т.д.
Поэтому на главный вопрос года – будут ли покупать русские за рубежом, - мы однозначно отвечаем утвердительно. Учитывая все изложенные мотивы, можно с уверенностью говорить, что поток покупателей-россиян окончательно не иссякнет. Прошедшие полтора года смыли тех, кому и не очень надо было, и в результат рынок стал гораздо конкретнее. На нем остались покупатели, которые знали и знают, что они хотят приобрести и где, мало подверженные страхам.
Перестройка спроса
Однако даже самых стойких покупателей нынешние обстоятельства заставляют корректировать свои планы и бюджеты. Рынок претерпевает серьезные изменения, но и времена нынче не шуточные. За этот год в России произошло «вымывание» среднего класса среди покупателей, но это компенсировалось ростом интереса к элитному жилью и недвижимости эконом-класса. Те, кто сейчас рассматривает зарубежную покупку, делают это очень разумно и явно предпочитают выгоду и гарантии эмоциональным импульсам, характерным в «тучные» годы. Рафинирование спроса и предложения - явный результат кризисных явлений.
Профессионалы российского рынка недвижимости единогласно отмечают, что ослабление рубля подвело многих клиентов к мысли, что приобретенная зарубежная недвижимость может приносить доход в валюте. В этой связи вырос спрос на доходную и коммерческую недвижимость, а отношение к покупке курортной недвижимости стало прагматичным. Теперь оценка будущей сдачи в аренду, вопросы налогообложения и получения прибыли обсуждаются задолго до совершения сделки. В выигрыше будут те проекты и компании, которые смогут показать клиентам эту выгоду и предложить подходящий вариант.
Кроме того, в сложных политических и экономических российских реалиях возрастает спрос на предложения, подразумевающие получение ВНЖ или ПМЖ. Наличие запасного (или второго!) аэродрома расширяет возможности для жизни и дает если не гарантии, то большее спокойствие. Компаниям, которые хотят преуспеть на российском рынке в предстоящем году, необходимо формировать комплексные предложения, помогая клиентам в вопросах гражданства или вида на жительство.
Что же касается традиционного желания большинства российских покупателей приобрести жилье у моря, этот мотив по-прежнему остается лидирующим, и покупатели хорошо понимают, что политическая ситуация может меняться очень быстро, но жизнь на этом не заканчивается, а солнце светить не перестает. Кризис не может быть вечным. Мы просто учимся жить в новых условиях, а отдых и забота о здоровье нужны даже в самые неспокойные времена.
Работать, несмотря ни на что
Лет пять назад мы вошли в полосу стремительных изменений, и вряд ли стоит ожидать возврата к неторопливому течению жизни. Теперь скорость и непредсказуемость этих изменений будет только нарастать. Возможно, темп происходящих сегодня событий станет казаться нормой в самом ближайшем будущем, и те, кто смогут стабильно работать в условиях неопределенности точно окажутся в выигрыше.
В целом предстоящий год обещает быть успешным для тех компаний, которые умеют не сдавать свои позиции, а приспосабливаться к меняющейся ситуации, вести спокойную и вдумчивую работу с клиентами несмотря ни на что. Непременно будут вознаграждены усилия, приложенные к изучению спроса и анализу мотивов клиентов.
Что же касается построения рекламных кампаний в интернете, то здесь самой правильной стратегией будет выбор в пользу качества, а не количества. Говоря о рекламе на порталах, можно сказать, что большее значение сейчас имеет не объем базы данных, а наличие выгодных с финансовой и стратегической точек зрения предложений, их яркое представление и дополнительное продвижение.
