Сегодня, кажется, весь жилищный фонд пришел в движение. Люди активно изменяют свое место жительства. Кто-то улучшает свое жилье, расширяет его или переезжает в более престижный район. Другие разъезжаются, а третьи продают доставшуюся в наследство квартиру. Чему же тут удивляться? В нашей стране на одного человека в среднем приходится 20 квадратных метров жилья, но это соотношение год от года меняется: население сокращается, строится много новых домов. Да и финансовые возможности людей меняются теперь намного быстрее, чем раньше. Кто-то богатеет, другие, наоборот, начинают испытывать серьезные экономические трудности и пытаются выйти из затруднений, в том числе и с помощью резервов, заложенных в недвижимом имуществе.
И каждый раз, встав перед необходимостью совершить какую-нибудь сделку с недвижимостью, люди оказываются перед нелегким выбором: решить проблему самостоятельно, доверить все специализированной фирме или найти агента по знакомству. Первый вариант подходит немногим: нужно обладать недюжинными способностями, уверенностью в себе и значительным временем, чтобы самостоятельно обменять или купить квартиру. Это вариант для смелых. А вот вторые два на сегодня самые распространенные. Социологи утверждают, что те, кто столкнулся с необходимостью покупки-продажи квартиры, разделяются на две примерно равные группы: одни идут в агентство недвижимости, другие начинают поиск «своего риэлтора».
Плюсы и минусы «своего риэлтора»
«Свой риэлтор» – это человек, которого посоветовали знакомые или родственники. Им может оказаться и специалист из какого-нибудь агентства недвижимости, и практикующий частным образом маклер. В свое время, решая острую жилищную проблему, я опробовала на себе оба варианта. Моя давняя знакомая, в трудные 90-е годы оставшись с двумя малыми детьми и безработным мужем на руках, от отчаяния ринулась в непростую профессию агента по недвижимости. Она начала, как и многие – пришла в агентство по объявлению. Затем, сменив несколько фирм и даже открыв на некоторое время собственное ЧП, остановилась на варианте частной деятельности в свободное от основной работы время. Я пригласила ее домой на чай, чтобы узнать побольше об особенностях такой формы работы.
Женя призналась сразу, что далеко не каждый человек сможет быть риэлтором. В профессию приходит много людей, но много и уходит, и это неудивительно. Риэлтор должен уметь общаться с людьми, понимать все сложности человеческой психологии, иметь выдержанный и твердый характер, отличную память, обладать навыками работы с документами и постоянно пополнять свой запас знаний, ведь за нашим российским законодательством, меняющимся как кожа хамелеона, ленивому человеку не успеть. Ничего удивительного, что в профессии много людей с высшим образованием, имеющих солидный житейский опыт - наивным и малообразованным здесь не место.
- Сколько моих знакомых разорилось исключительно из-за своей самонадеянности. Поработали в агентстве, решили, что все умеют, и открыли свою фирму. И прогорели в дым. Да это еще не самое страшное, ведь можно и в грязное судебное дело влипнуть. Моя коллега, например, попала в долгое судебное разбирательство не по своей вине, я выступала в «группе поддержки» и точно знаю: мне такого не надо. Вообще, приходится быть очень осторожной и любую сомнительную операцию с недвижимостью отвергать, ведь у меня двое детей и приходится думать не только о себе, но и о них, - делится опытом подруга.
Частный агент вынужден действовать, опираясь исключительно на свою интуицию и опыт, ведь за ним нет крепкой юридической службы. В этом есть свои минусы, но есть и плюсы: он более осторожен в выборе вариантов, щепетилен в отношениях с заказчиком, поскольку от его добросовестности зависит круг его клиентуры.
- Вот уже несколько лет, как меня с рук на руки передают бывшие клиенты, - признается подруга, - и порой непросто разобраться, как мой номер телефона оказался у нового заказчика. Рекомендуют меня, конечно же, те, кто остался доволен моей работой. И хотя поток клиентов в таком случае не гарантирован, как у агентства, широко рекламирующего себя, но зато я имею возможность работать с человеком до тех пор, пока мы не решим его проблему именно так, как нужно ему. Поэтому ко мне часто обращаются люди со сложными вариантами. Это как с одеждой. Если у вас стандартная фигура, вы идете в магазин готовой одежды и выбираете платье или костюм, сообразуясь со вкусами и кошельком. А если у вас нестандарт, вы идете к портному в надежде, что он сошьет вам хороший костюм, который не только подчеркнет достоинства фигуры или внешности (они есть у каждого человека!), но и скроет какие-то недостатки».
Бывает, говорит Женя, что работать с клиентом приходится год и даже два. Например, владелец одного магазина на первом этаже жилого здания на улице Бекетова расширял его площадь: ему было нужно купить квартиры именно в этом доме, а владельцы квартир тоже не хотели уезжать с насиженного места. Ведь улица Бекетова – не улица Новикова-Прибоя, и если человек прожил здесь четверть века, ему нет резона что-то менять.
Еще одно существенное обстоятельство – доверительность. Когда вы приходите в крупное агентство, вам трудно сразу раскрыть чужому человеку все свои желания и обстоятельства. К тому же в агентстве вы можете встретить молодого специалиста, и вам покажется, что молодость в этом случае – серьезный порок, да и говорят в агентстве непонятно, используют много незнакомых терминов. Такое поведение отталкивает, прежде всего, пожилых клиентов, и они начинают искать «своего риэлтора» по знакомым.
Частный агент - это маклер
- Давайте сразу определимся с терминами, - комментирует менеджер отдела продаж агентства недвижимости «Монолит – Истейт» Сергей Сорочан. – Человек, работающий на рынке недвижимости частным образом – это не риэлтор и не агент по недвижимости. Это маклер. И его работа принципиально отличается от работы риэлтора агентства недвижимости. Чтобы вам было сразу понятно это отличие, я приведу аналогию из другой сферы - сферы государственного регулирования дорожного движения. Возможно, кому-то такая аналогия покажется слишком смелой, но зато она предельно ясно иллюстрирует ситуацию. Есть инспектор ГИБДД, который выходит на дорогу и контролирует правильность действий всех участников дорожного движения, а нарушителей штрафует в полном соответствии с законами. Если тот же инспектор захочет в свободное от работы время надеть форму и выйти на дорогу «побомбить» нарушителей, чтобы собрать деньги себе в карман, это будет нарушение закона с его стороны. Если форму наденет человек, вообще не связанный с ГИБДД, это будет уже преступлением. Такая же ситуация складывается и в сфере недвижимости. Есть агентства недвижимости, работающие на рынке по правилам, в полном соответствии с законом, они платят все налоги и, кроме того, входят в Нижегородскую Гильдию Риэлторов. А есть недобросовестные маклеры, которые пытаются «порегулировать», но при этом нарушают все мыслимые и немыслимые правила, не несут никакой ответственности, не платят налоги в казну, не являются членами Гильдии Риэлторов и дискредитируют само звание риэлтора. Это и есть маклеры.
Часто такими маклерами становятся люди, поработавшие какое-то время в агентстве недвижимости и ушедшие оттуда. Порой таких людей выгоняют из агентства за левые сделки или за нарушения трудовой дисциплины. Порой они уходят потому, что не хотят делиться с агентством выручкой, считают, что могут оставить себе все честно заработанные комиссионные.
Это не полный перечень отличий маклера от риэлтора. Когда сделка по недвижимости проводится в агентстве, она сопровождается и поддерживается от первого до последнего шага всей структурой агентства. Работа агента контролируется менеджером и юридической службой (что очень важно), агент использует профессиональную базу данных и технические средства: телефон, компьютер, множительную технику, детектор и счётчик денег, работает на территории фирмы. В этом залог чистоты и правильности совершаемой сделки. Маклера никто не контролирует, поэтому клиент вынужден полагаться лишь на его честное слово. Часто маклеры и работают « на доверии», требуя у клиента доверенность на совершение сделки. Задача маклера – получить деньги, юридическая чистота сделки его мало интересует. Даже если это так называемый честный маклер (а они себя именно так позиционируют). Потому что когда встает выбор деньги или честность, он чаще всего делает выбор в пользу денег. Тем более что когда маклер продает недвижимость по доверенности, никто не мешает ему обмануть и продавца, и покупателя, оставив часть денег от продажи себе.
Нам приходится иногда работать с маклерами. Опыт показывает, что передача денег должна в таких случаях происходить на самом последнем этапе сделки – выписки и освобождения жилплощади. В противном случае маклер может исчезнуть на этапе получения денег, а процедура государственной регистрации объекта недвижимости, выписки и освобождения жилплощади достается клиенту, поверившему ему на слово. Но сделка не может считаться законченной, пока владелец жилья не получит права на него в полном объеме.
Маклер нарушает законы цивилизованного рынка недвижимости и всегда работает на грани государственной законности. Кто-то скажет, что маклер помог ему решить проблемы. Я не отрицаю такой возможности, но это, скорее, исключение из правил, а не само правило. На дороге тоже можно нарушать правила и оставаться до поры невредимым, создавая при этом опасность для других участников дорожного движения. Впрочем, опыт показывает, что и на дороге лихач рано или поздно бывает наказан.
Фото: www.gorobzor.ru
