Частные инвестиции в жилую недвижимость – основные задачи и размер капитала

Вложения в недвижимость по праву считаются одними из самых привлекательных для частных инвестиций. Об этом сказано и написано очень много и нет нужды повторяться. Однако , как и в любом деле здесь есть свои сложности и риски , а также есть своя специализация требующая углубленного изучения и погружения в этот процесс.

Определим первоначальный перечень вопросов на который должен ответить для себя частный инвестор это:

а) в какую недвижимость мы можем инвестировать?

в) какой минимальный размер капитала требуется для частных инвестиций в недвижимость?;

с) какие задачи мы должны решить в процессе инвестирования?

Отметим для начала , что в качестве объекта частных инвестиций могут выступать следующие виды недвижимости:

1 Жилая недвижимость , которую можно разделить на

а) жилую городскую недвижимость и

в) жилую загородную недвижимость;

2. Нежилая коммерческая недвижимость (офисы и торговые помещения).

В настоящей статье мы рассмотрим некоторые вопросы инвестиций в жилую городскую (Московскую) недвижимость. Как известно , жилая недвижимость представлена на первичном и вторичном рынке.

Первичный рынок жилой недвижимости представлен жилыми домами, условно подпадающими под следующую классификацию.

1. Экономический класс.

Прежде всего это современное панельное домостроение представленное такими основными сериями как «П-44ТМ (Т) , «КОПЕ» , «П-3М» .

2. Бизнес- класс.

Монолитные и монолитно – кирпичные дома. Обычно позиционируются застройщиками как дома « бизнес – класса». Для этих домов определенное значение имеет местонахождение , внешний вид дома , планировки и площадь квартир , видовые характеристики , подземная парковка , инфраструктура и др.

3. Элитное жилье ( клубные дома , элитные дома , ).

Основными параметрами элитного жилья являются:

- престижное местоположение;

- качество строительства в том числе наличие лучших строительных и отделочных материалов ;

- уникальный архитектурный облик ;

- наличие необходимой , но не перегруженной инфраструктуры ;

- техническое оснащение (инженерия) на основе новейших технологий ;

- равноценное социальное окружение.

- обеспечение безопасности;

Классификация имеет огромное практическое значение. Если с домами эконом класса ситуация более или менее понятна,- главный критерий – наличие типовых проектов , то отличить жилье бизнес – класса от элитного порой бывает нелегко. Многие застройщики часто рекламируют как элитное жилье бизнес класса. Но частный инвестор должен быть в курсе современных тенденций и взглядов профессионалов рынка недвижимости. Это поможет не допустить роковых ошибок и не только сохранить , но и преумножить инвестиции.

Одним из важнейших классификационных критериев недвижимости является цена. В настоящее время в г. Москве существуют следующие ценовые диапазоны для жилья на первичном рынке.

Эконом класс : 1100 – 2000 долларов за м2.

Бизнес класс: 1200 – 3500 долларов за м2.

Элитные дома: 4000 – 15000 долларов за м2.

Таким образом, отвечая на вопрос о минимальных размерах капитала необходимых для вложений на первичном рынке недвижимости , получим следующее.

Для вложений в однокомнатную квартиру эконом класса потребуется:

- $45000 на этапе « котлована»;

- $70000 - $75000 на завершающем этапе.

Для вложений в однокомнатную квартиру « бизнес-класса» потребуется:

- $85000 – $150000 на самом первоначальном и на достаточно ранних этапах ;

Для вложений в элитную недвижимость понадобится $400000 – $500000.

В чем смысл инвестиций на первичном рынке ? Он заключается в том , что бы вложить денежные средства на определенном этапе , когда недвижимость стоит максимально дешево и « продать» эту недвижимость через «переуступку права» до момента , когда построенный дом будет принят государственной комиссией и недвижимость перейдет на вторичный рынок.

В инвестициях на первичном рынке имеется определенная специфика. Так , если строительство дома эконом класса продолжается приблизительно 1 год , то дом бизнес класса будет строиться 1,5-2,5 года , а элитный дом не менее 2-3-х года. Соответственно это возможный срок инвестиций на первичном рынке.

Минимальная доходность в новостройки не менее 20% годовых , максимальную доходность просчитать довольно сложно. Так , вложив 70000 долларов в однокомнатную квартиру в доме эконом класса , можно превратить их в 95000 , продав эту квартиру на этапе сдачи дома госкомиссии. Годовой доход может составить 35%. Аналогичная ситуация с домами бизнес класса и в элитном домостроении. Однако , не все так просто. У первичного рынка недвижимости существуют довольно высокие инвестиционные риски. В – первых чаще всего необходимо произвести 100% оплату на стадии строительства котлована. Во- вторых существует риск задержки сроков строительства, а в отдельных случаях риск того , что дом вообще никогда не будет построен. В третьих в современной практике имеют место случаи ошибок , а то и прямого мошенничества , когда одни и те же квартиры продаются дважды разным людям. И, наконец, несоблюдение качества строительства грозит инвесторам получение объекта классом ниже заявленного. Минимизация этих рисков для частного инвестора возможна прежде всего при определенной близости к застройщику , когда возможно иметь реальную информацию о состоянии хода строительства и реализации квартир.

Вторичный рынок жилой недвижимости также имеет определенную классификацию.

1. Элитное жилье. Учитывая , что рынку элитной недвижимости порядка 10 лет , - вторичный рынок элитного жилья фактически отсутствует. Существует определенное ограниченное количество предложений в домах элитного домостроения.

2. Бизнес класс. К этой категории помимо современных монолитно – кирпичных домов относятся кирпичные дома «ЦК» и «Сов.Мина» , а также отдельные так называемые «сталинские дома»,например «высотки» , дома на ул.Тверская , на Кутузовском проспекте , на Фрунзенской набережной и др.Количество предложений квартир этого класса также ограничено.

3. Эконом класс. Качественные кирпичные дома советского периода , новые серии панельных домов , доходные дореволюционные дома , отдельные серии панельно-блочных домов советского периода.

4. Дома пониженной комфортности. В основном это так называемые «хрущевки» , отдельные серии панельных домов советского периода , ветхие и аварийные строения.

Цены на вторичном рынке г. Москвы колеблются :

- на квартиры домов пониженной комфортности от от1400 до 2500 долларов за м2.

-на квартиры эконом класса от 2500 долларов за м2 до 3400 долларов за м2;

- на квартиры бизнес класса от 3500 долларов за м2 до 9000 долларов за м2;

- на элитные квартиры от 6000 долларов за м2 до 20000 долларов за м2.

Минимальная сумма инвестиций в однокомнатную квартиру дома пониженной комфортности в октябре 2005 года может составить 55000 долларов. Но, скорее всего за такую цену квартиру купить не удастся. Бюджет минимальных инвестиций должен быть 60 – 65000 долларов , а для квартир эконом класса в зависимости от метража не менее 90000 долларов.

Бюджет на квартиры бизнес класса начинается от 150000 долларов , но что бы иметь выбор необходимо иметь хотя бы 200000 долларов. Элитное жилье дешевле , чем за 500000 не купить , но реальный бюджет начинается от 700000 долларов Цель частных инвестиций во вторичном рынке жилья также как и на рынке первичного жилья это получение дохода за счет общего роста цен на недвижимость .

Однако объект инвестиций может значительно отличатся.

Рассмотрим очень коротко основные объекты инвестиций на вторичном рынке недвижимости имея ввиду , что подробное рассмотрение каждого из объектов может являться предметом самостоятельной статьи.

1.Инвестиции в старые малоэтажные дома, расположенные в Центральном округе.

Подобные инвестиции возможны, как правило, через расселение. Смысл их в дальнейшем очень качественном ремонте , включающем дизайнерские решения и на этой основе повышение класса жилья и последующая продажа.

2. Инвестиции в пятиэтажные «хрущевки».

Основная идея инвестиций заключается в том , что бы дождаться сноса дома и взамен получить квартиру в современном панельном доме относящимся к эконом классу. Квартира в таком доме , независимо от его местонахождения всегда дороже квартиры в сносимом доме. В дальнейшем квартира в новом доме перепродается.

3. Инвестиции в «договор ренты».

Суть инвестиций заключается в покупке квартиры или реже комнаты за четверть ее рыночной цены с последующим пожизненным содержанием проживаемого пенсионера. Окупаемость таких инвестиций 8-10 лет , поэтому для большей эффективности необходимо вложение в несколько квартир.

4. Инвестиции в любую иную квартиру с целью получения дохода за счет дальнейшего роста ее цены и ( или) последующей сдачи квартиры в аренду.

5. Инвестиции в элитные квартиры с последующим ремонтом и перепродажей. Вероятнее всего список можно продолжить.