Предположим, у организации или конкретного человека есть имущество, с которого он хочет получать доход. Если передать такое имущество в доверительное управление специалистам, то на этом можно хорошо заработать. Сегодня юрист М2 рассказывает, как грамотно оформить передачу имущества в управление.
Доверительное управление имуществом представляет собой осуществление прав собственника в рамках договора. Оно осуществляется в интересах определенного лица и, как правило, имеет конечной целью получение прибыли. Бытует заблуждение, что при передаче имущества в доверительное управление собственник теряет права на него. Это не так: просто все действия с имуществом будет совершать не владелец, а управляющая компания. В том случае, если по каким-либо причинам собственник сочтет нужным прекратить отношения с управляющим, достаточно будет расторгнуть договор.
В доверительное управление может передаваться практически любое имущество, кроме находящегося в хозяйственном ведении или оперативном управлении. Имущество, которым на праве хозяйственного ведения владеют государственные и муниципальные унитарные предприятия, нельзя сдавать в аренду, продавать и пр.
Казенные предприятия и учреждения владеют имуществом на праве оперативного управления. Подобное имущество разрешено продавать, но только с согласия собственника. Кроме того, собственник имущества имеет право изъять его в случае нецелевого использования. Поэтому при сдаче, например, здания в аренду необходимо заручиться поддержкой владельца.
Также законодательство ограничивает доверительное управление денежными средствами. Для остального имущества таких ограничений нет.
В чьи руки отдать штурвал
Лицо, которое инициирует доверительное управление, именуется учредителем доверительного управления. Обычно он является собственником имущества. Но есть некоторые исключения из этого правила. В частности, к ним относится управление завещанным имуществом (при назначении душеприказчика) или имуществом подопечного. В этих случаях учредителем управления является душеприказчик или орган опеки. Выгодоприобретателем в последнем случае выступает собственник имущества, над которым установлена опека. Доверительное управление в вышеуказанных случаях прекращается на основаниях, предусмотренных для прекращения договора или в связи с окончанием (снятием) опеки или вступлением наследников в свои права.
Доверительным управляющим может быть как гражданин, так и юридическое лицо. Однако ни при каких обстоятельствах в качестве доверительного управляющего не разрешается выступать учреждениям, унитарным предприятиям, а также государственным и муниципальным органам власти. Вместе с тем в большинстве случаев доверительным управляющим является коммерческая организация. Доверительный управляющий не вправе одновременно быть и выгодоприобретателем по договору.
Договор о доверии
При заключении договора доверительного управления законодательство предоставляет сторонам почти полную свободу — стороны получают возможность создать договор, который полностью отвечает конкретным задачам и учитывает особенности имущества. Но недостаточная регламентация оформления договора порождает множество вопросов, связанных как с процедурой его заключения, так и с его содержанием. Ниже мы остановимся на основных моментах, связанных с заключением договора.
По закону договор доверительного управления недвижимостью заключается в форме, предусмотренной законодательством для договора купли-продажи недвижимости. Он обязательно должен содержать сведения о выгодоприобретателе, передаваемом в управление имуществе и о сроке действия договора (максимум пять лет). Вместе с тем законодательство предусматривает автоматическое продление договора по истечении срока (на тех же условиях на аналогичный срок), если ни одна из сторон не заявила о его расторжении.
Также в договоре следует определить размер и порядок выплаты вознаграждения доверительному управляющему. Ст. 1016 Гражданского кодекса РФ, говоря о том, что указанные условия должны быть отражены в документе, допускает оговорку: «Eсли выплата вознаграждения предусмотрена договором». Следовательно, если условие о вознаграждении управляющего в тексте договора отсутствует, это не является нарушением — управляющий будет осуществлять свои полномочия бесплатно.
Устная договоренность о вознаграждении управляющего недопустима, поскольку договор заключается в письменной форме. Если стороны по каким-либо причинам не упомянули о вознаграждении в первоначальном тексте договора, они вправе заключить дополнительное соглашение, регулирующее данный вопрос. При этом, как следует из текста ст. 1016 ГК РФ, нельзя ограничиться простым указанием на право управляющего получить вознаграждение. Само оно, равно как и расходы на управление имуществом, может выплачиваться за счет доходов от использования имущества. Таким образом, если вознаграждение управляющего зависит от эффективности управления имуществом, он будет больше заинтересован в положительном результате.
Что касается расторжения и прекращения договора, то законодательством установлено, что при досрочном расторжении сторона-инициатор должна уведомить вторую сторону за три месяца, если иной срок не указан в договоре. При прекращении договора имущество передается лицу, указанному в договоре. Если вопрос передачи имущества не урегулирован, оно возвращается учредителю управления.
Что не запрещено, то разрешено
Наиболее важный вопрос — вопрос полномочий управляющего. По общему правилу, управляющий может совершать с имуществом любые действия в интересах выгодоприобретателя. Законом прямо определено, что распоряжение недвижимостью реально только в том случае, если это определяется договором. Но распоряжением недвижимостью считается не только ее продажа, но и сдача в аренду. Таким образом, законодательство вынуждает учредителей управления и управляющих максимально точно определять круг полномочий последних в тексте договора.
Законодательство старается максимально защитить права учредителя управления. С одной стороны, управляющий наделяется полномочиями по защите прав на имущество. С другой стороны, он обязан исполнять свои полномочия лично, а в случае их передачи другому лицу несет перед учредителем управления ответственность за его действия.
Кроме того, ст. 1020 ГК РФ предписывает управляющему предоставлять отчет о своей деятельности учредителю управления и выгодоприобретателю в порядке и в сроки, предусмотренные договором. Таким образом, изначально определив ограниченный перечень условий, которые обязательно содержатся в договоре, законодательство постепенно за счет формулировок расширяет этот перечень.
Все сделки, которые управляющий производит с имуществом, он совершает от своего имени, указывая при этом, что является доверительным управляющим. Если по какой-либо причине управляющий не сообщил о своем статусе контрагента по сделке, считается, что он приобрел права и обязанности по сделке для себя. Итак, в договоре доверительного управления нужно указать: выгодоприобретателя, передаваемое в управление имущество, срок договора и условия его продления, размер и условия выплаты вознаграждения управляющему, круг его полномочий (прав и обязанностей), а также его ответственность по договору.
Управляющий отражает переданное имущество на отдельном балансе и ведет отдельную бухгалтерию. Что интересно, если имущество передано в доверительное управление, на него нельзя наложить взыскание по обязательствам его собственника. Разумеется, обязательства самого управляющего также не являются основанием для наложения взыскания на имущество.
Но из вышеуказанного правила есть два исключения: банкротство собственника или случаи, когда переданное в управление имущество было предварительно заложено и взыскание накладывает залогодержатель. При иных обстоятельствах передача имущества в доверительное управление позволит надежно укрыть его от посягательств любых лиц.
Учитывая несовершенство законодательства, доверительное управление имуществом физических лиц экономически нецелесообразно. Но для организаций значение доверительного управления переоценить сложно. Но поскольку институт доверительного управления имуществом в России недостаточно развит, большинство контрагентов плохо понимают, почему имуществом распоряжается не собственник. Для предотвращения подобных проблем управляющему приходится еще в процессе предварительных переговоров разъяснять свои права. Впрочем, если мучения управляющего вас не смущают, а доверие к нему безгранично, тогда доверительное управление — ваш вариант.
Фото Натальи Львовой
