Северный Кипр является спорной политической единицей, что, однако, никак не сказывается на том, что эта часть острова очень живописна, располагает длинными песчаными пляжами, чистым морем, круглогодичными возможностями для жизни и отдыха; сегодня у покупки недвижимости здесь есть обратная сторона – и ознакомиться со всеми плюсами и минусами инвестиций в Северный Кипр помогают наши эксперты.
Немного истории
Традиционно Кипр населяли греки и турки – представители двух культур, двух религий, двух различных взглядов на мир. И сегодня Северный Кипр (или, официально, Турецкая Республика Северного Кипра) как государство официально признается лишь Турцией, для остального мира являясь частью Республики Кипр. Как и у любого конфликта, здесь есть две стороны, поэтому мы рассказываем лишь о фактах, позволяя читателям делать выводы самостоятельно.
В 1960 году Кипр обрел независимость от Великобритании и получил статус свободного государства Республика Кипр, равные возможности управления которым были предоставлены турецкой и греческой общинам. В результате беспорядков между местными греками и турками столица Кипра Никосия была разделена на греческую и турецкую части. Линия была проведена по карте обычным зеленым карандашом, из-за чего граница Южного и Северного Кипра получила название «зеленой линии».
После многочисленных конфликтов и кризисов между греческим и турецким населением острова, ООН признал Зеленую линию официальной границей между Южным и Северным Кипром. Это произошло в 1974 году после турецкого вторжения на Кипр, так называемой операции «Атилла», поэтому Зеленую линию также называют «Линией Атилла». Сегодня она находится под охраной контингента Вооруженных сил ООН по поддержанию мира на Кипре. Северная часть острова «отошла» турецкому населению, а греческое переместилось на юг, хотя до сир пор на севере можно встретить греческие поселения. Согласно условиям мирного договора, в 1975 году на севере предполагалось создание федерации, однако ни Республика Кипр, ни международное сообщество не поддержали этой идеи.
В 1983 году Турецкое Федеративное Государство Северного Кипра объявило о своей независимости – и приняло название Турецкая Республика Северного Кипра (или, сокращенно, Северный Кипр). ООН отклонила декларацию независимости Турецкой Республики Северного Кипра. Северный Кипр является демократической республикой, которой управляет президент. Конституция была принята на референдуме 5 мая 1985 года. 30 апреля 2015 года президентом ТРСК стал Мустафа Акынджи, сменивший Дервиша Эроглу.
Вопрос об объединении острова открыт
Переговоры об объединении острова идут уже давно, но в данный момент этот вопрос продолжает «висеть в воздухе». В 2004 году под эгидой ООН на Кипре проводился референдум, на котором его население принимало решение по поводу «Плана Аннана». Генеральный секретарь ООН Кофи Аннан предложил создать на острове двухобщинное и двухзональное государство вместо единой Республики Кипр. Против него проголосовали 75% греков-киприотов, и, напротив, большинство турецкого населения острова проголосовали «за». По мнению греков, согласие с планом Аннана означало бы признание турецкой интервенции и отмену текущих решений Совета Безопасности ООН по Кипру.
Власти Южного и Северного Кипра, а также президенты Греции и Турции уже много лет регулярно проводят официальные встречи, на которых обсуждают создание «единого государства объединенный Кипр». Однако пока, ввиду разных причин, они не пришли к eдиному мнению по этому вопросу.
Последствия «раскола»
Спорное политическое положение Северного Кипра обуславливает ряд инфраструктурных, визовых, транспортных тонкостей, а также определенным образом сказывается на владении землей и недвижимостью. Так, МИД России предупреждает россиян о возможных негативных последствиях покупки недвижимости на «спорной» территории Северного Кипра ввиду того, что часть земель здесь до сих пор принадлежит грекам-киприотам, которые могут предъявить на них права, а кадастровая система Северного Кипра не является официально признанной.
Для решения земельных конфликтов и спорных моментов о собственности на Северном Кипре в 2006 году в Никосии начала работу Комиссия по Недвижимому имуществу (IPC), признанная Европейским Судом по Правам Человека.
Европейский суд по Правам Человека в официальном документе заявляет о том, что в случае возникновения спорных моментов о владении землей или недвижимостью следует обращаться в Комиссию по Недвижимому Имуществу – с титулом (официальным документом на собственность) и сбором в размере 100 турецких лир. Согласно данным официального сайта IPC, на период к 29 мая 2015 года Комиссия рассмотрела всего 6179 заявок со стороны греков-киприотов, по 663 из них были вынесены «дружественные» резолюции и 18 прошли официальное слушание. В результате заявителям, официально владеющим землей на территории Северного Кипра, была выплачена компенсация в общей сумме более €306 млн.
Как добраться?
Добраться по воздуху до Северного Кипра можно лишь через Турцию, тут же находится единственное в мире посольство Северного Кипра (поэтому для въезда не его территорию виза не нужна). Однако, все туристы или инвесторы, желающие посетить Северный Кипр напрямую, должны иметь ввиду, что со штампом прибытия на его территорию, им будет заказан въезд в Республику Кипр, а также МИД России предупреждает о возможном возникновении сложностей с получением шенгенских виз, в частности, Греции. Сегодня «официально приемлемым» вариантом является посещение Республики Кипр (для которого требуется виза) – и короткий ознакомительный визит с его территории к северным соседям.
Прямые регулярные авиарейсы в единственный аэропорт Северного Кипра Эрджан (Ercan) выполняются из Стамбула, Анкары, Анталии, Измира и Аданы авиакомпаниями Turkish Airlines, Atlas Jet, Pegasus. Время в пути – около часа. От аэропорта до столицы Северного Кипра Никосии полчаса езды, а до Фамагусты и Кирении – около 40 минут.
Паром из Аланьи идет около 2,5 часов, из Ташуджу – приблизительно два часа. Автомобильные паромы ходят только из Ташуджу.
На Северный Кипр можно попасть и по следующему маршруту: прилетев в Ларнаку, пересечь сухопутную границу с Северным Кипром на автомобиле на одном из пропускных пунктов. В этом случае понадобится виза Республики Кипр.
Немного географии
Столицей Северного Кипра является Никосия (Лефкоша), а главными городами – Фамагуста (Гази Магоса), Кирения (Гирне) и Гюзельюрт (Морфу). Каждый город традиционно имеет два названия: греческое и турецкое.
Условно Северный Кипр разделяют на пять районов: Никосия, Гюзельюрт, Кирения, Фамагуста и полуостров Карпаз.
Эксперты отмечают, что для иностранцев – покупателей недвижимости Северного Кипра в основном интересны регионы Кирении и Фамагусты. Гюзельюрт – это отдаленный сельскохозяйственный регион без необходимой для отдыха и жизни инфраструктуры. Никосия находится в центре острова, а ведь иностранцы едут на Кипр ради моря и пляжей, а в центре острова таковых не имеется. Полуостров Карпаз – это заповедник, на территории которого строительство недвижимости преимущественно запрещено. Из-за более развитой инфраструктуры для постоянного проживания больше подходит Кирения, а для пляжного отдыха более привлекательна Фамагуста.
Почему Северный Кипр?
Северный Кипр традиционно является менее туристичным и менее «загруженным» курортным направлением, чем южная часть острова. При этом здесь разнообразен выбор туристического жилья, представленный как бюджетными апартаментами, так и пятизвездочными отелями (однако известных мировых сетей здесь не найти). Это касается и объектов недвижимости для постоянного проживания. Если инвесторов не смущает спорный политический статус Северного Кипра – то покупка недвижимости здесь вполне может себя оправдать.
Как стоимость жилья, так и стоимость проживания здесь относительно невысока – и на порядок ниже южной части острова. Сегодня жители Северного Кипра считают неоспоримым преимуществом cвою политическую принадлежность к «стабильной Турции», особенно в то время, когда Евросоюз, членом которого является Республика Кипр, переживает кризис. Официальной валютой здесь является турецкая лира. Cредняя цена 1 кв. м жилья в Фамагусте, по данным портала Numbeo, в 2014 году составляла €600. Эксперты сравнивают ее со стоимостью жилья в Болгарии, отмечая, что на Кипре «высоким сезоном» являются целых восемь месяцев в году. Средняя сумма расходов на жизнь, с учетом оплаты коммунальных платежей, питания, отдыха и бензина составляет около €400 в месяц на семью из двух человек.
Лето на Кипре продолжительное (с мая по октябрь), сухое и жаркое, а зимы теплые. Летом столбик термометра может подниматься выше +35°C в тени, но благодаря умеренной влажности жара переносится достаточно легко. Для Северного Кипра характерна более богатое разнообразие растительности, чем на юге, что является преимуществом в условиях практически постоянной жары. Что же касается пляжного отдыха, то здешние пляжи не уступают в красоте, протяженности и чистоте воды многим курортам Средиземноморья.
Что посмотреть
Северный Кипр богат достопримечательностями, в том числе и древнейшими археологическими раскопками, с которыми можно ознакомиться в одном из археологических парков. Историю можно почувствовать и на улицах городов, которые также богаты памятниками Средневековья. Благодаря греческому наследию на территории Северного Кипра находится множество православных святынь.
Одним из самых «насыщенных» достопримечательностями городов считается Кирения: здесь множество исторических памятников. Обязательными пунктами посещения при знакомстве с Киренией являются историческая пристань, осмотр городской стены, Морской Музей с затонувшим кораблем, монастырь в Беллапаисе, башня святого Иллариона, мечеть и усыпальница Пророка Омара и башня Буфавенто.
Фамагуста до 1974 года была самым процветающим и развитым городом Кипра: наиболее богатые греческие фамилии Кипра происходят именно отсюда. После турецкого вторжения многие греки покинули север и обосновались в разных областях греческой части острова, особенно в районах Лимассола, дав таким образом развитие новому городу на юге. Одной из самых фотографируемых достопримечательностей является стена вокруг старого города, имеющая высоту 15-17 метров. Непременно стоит посетить бывший кафедральный собор святого Николая, а ныне мечеть Лала Мустафы-паши, церковь Петра и Павла, а также церковь Девы Марии в Лиопетри. В южной части Фамагусты находится Греческий Мыс, с которого открывается панорама города и побережья, а у его подножья есть несколько пещер, которые пользуются популярностью у туристов.
Пригород Фамагусты Вароша – это уже более 40 лет заброшенная курортная зона с несколькими десятками пустующих греческих многоэтажный отелей, город-призрак, обнесенный по периметру заборами с колючей проволокой и охраняемый турецкими военными.
Кухня Северного Кипра
Кухня Северного Кипра является ярким фьюжном региональных традиций – Турции, Греции, Средиземноморья. Свежайшие овощи и фрукты, морепродукты, богатство мясных блюд и ближневосточных закусок – ее квинэссенция. Влияние Турции выражается в наличии таких блюд, как донер дурум кебаб (шаурма с курицей или свежайшей бараниной с перцем, квашеной капустой и айраном), микс-кебаб (шашлык из нескольких видов мяса). Без мезе – бесчетной смены разнообразных закусок – не обходится ни одно застолье. А традиционным блюдом Северного Кипра является шафтали кебаб – котлетка в сеточке из оболочки желудка барана. Популярны супы, в том числе чорба, а также килипача – суп из бараньих мозгов. В прибрежных водах водится несколько сортов рыбы, относительна невысока цена на лобстеров. Хороши восточные сладости.
Ситуация на рынке недвижимости
Одной из главных особенностей здешнего рынка недвижимости, безусловно, является политический статус земель. Часть земельных участков на территории Северного Кипра до сих пор официально принадлежит покинувшим эти места грекам-киприотам, поэтому при покупке жилья нужно тщательно проверять документы объекта. В этом плане более надежны крупные новые проекты, отмечают эксперты, ведь, как правило, они возводятся со всей необходимой разрешительной документацией. Но и здесь не лишним будет прибегать к совету «Доверяй, но проверяй». На сегодняшний день на Северном Кипре ведется активная застройка, в особенности в «студенческих» и курортных районах.
Рынок недвижимости Северного Кипра представлен разнообразными объектами – от скромных студий до вилл различной ценовой категории. Выбор последних не так велик, как выбор апартаментов, – и зачастую отдельно стоящие дома возводятся здесь «под заказ».
Содержание жилья по европейским меркам здесь стоит недорого, так, годовой налог на квартиру площадью 100 кв. м составляет около €35. Ежемесячное обслуживание жилья в комплексе обойдется в сумму €50-€150. Владение недвижимостью любой стоимости дает право на получение ВНЖ (срок оформления которого около 21 дня). Как правило, любой объект недвижимости можно приобрести в кредит на срок до 10 лет с первым платежом от 25% от стоимости недвижимости под 8%-12% годовых. При этом не требуется попечителей и справок о доходах.
Северный Кипр – территория университетов. На данный момент их здесь восемь, и самыми популярными являются Ближневосточный Университет (Near East University), Американский Университет Гирне (Girne American University), Восточно-Средиземноморский Университет (Eastern Mediterranean University), филиал Ближневосточного Технического Университета (Middle East Technical University), Европейский Университет Лефке (European University of Lefke) и Международный Университет Кипра (Cyprus International University).
По сообщению экспертов, практически все жилье вокруг студенческого городка Кирении круглогодично занято студентами – и вообще около трети 35-тысячного населения Кирении составляют именно учащиеся университетов. Они зачастую снимают апартаменты «вскладчину», не особенно экономя, и арендное жилье (одно-, двух-, трехспальные апартаменты) востребовано у них 12 месяцев в году. Аналогична ситуация и в Фамагусте. Меблированные двухспальные апартаменты, стоимостью около €95 000 можно сдавать за €450-€500 в месяц. Стоимость аренды может достигать и €700 и выше в случае обстановки и оборудования класса «люкс».
Цены
Наиболее дорогой на Северном Кипре является недвижимость Кирении, темпы роста цен в ней также высоки: за последние 10 лет земли под строительство подорожали здесь почти в 10 раз. Портовый город Кирения и ее пригород (районы западной Кирении Караогланоглу, Алсанджак, Лапта, Каршияка, восточной: Каракум, Чаталкей, Есентепе) считается наиболее выгодным местом для покупки жилья у иностранцев. Нужно не забывать, что стоимость жизни и отдыха в Кирении – также наиболее высокая на Северном Кипре.
Россияне в основном приобретают одно-, двухспальные квартиры или трехспальные виллы для постоянного проживания в Кирении и ее окрестностях. Так, квартиры-студии со встроенной мебелью (кухонный гарнитур, встроенные шкафы, но не обязательно меблированные) можно приобрести от €42,000, односпальные – от €50 000, двухспальные – от €63 000. Вилла с тремя спальнями площадью от 110 кв. м обойдется приблизительно от €130 000 в зависимости от района. Стоимость премиальной виллы площадью 250 кв. м в районе Кирении может достигать и €500 000. Цена возрастает по мере приближения к пляжной полосе. Цена двухспальных апартаментов на набережной может составлять €100 000 и выше.
В популярных обслуживаемых комплексах пригорода Кирении стоимость апартаментов начинается от €67 000 (две спальни, площадь около 68 кв. м) до €105 000 (три спальни, площадь около 125 кв. м). В течение туристического сезона их можно сдать за сумму от €500 в неделю, а цена недельной аренды вилл в этих же обслуживаемых комплексах начинается от €1000 в неделю. Приблизительно также обстоит дело и с ценами на жилье и аренду в жилых комплексах Фамагусты.
Что касается Фамагусты, то, как правило, иностранцы приобретают здесь одно, двух-, трехспальные апартаменты, таунхаусы и пентхаусы для отдыха на побережье. В центре, который, как отмечают эксперты, не отличается гармоничностью застройки, жилье можно приобрести для последующей сдачи студентам. Популярные пляжные районы – Искеле, Богас, Яни Богазычи и сама Фамагуста.
Доход от роста цен на недвижимость на Северном Кипре составляет около 10% годовых, а аренда – прибыль в размере 7%-8% годовых.
Портал HomesOverseas.ru благодарит за помощь в подготовке статьи Наталью Завалишину (Distant Property), Дениса Аверкиева (Nokta LTD), Игоря Коршунова (Leverage Investments LTD), Сергея Филатова (Pafilia Property Developments).
