Урегулированием правил использования рассрочки на рынке недвижимости может заняться Банк России. Сейчас покупатели зачастую покупают квартиру в рассрочку, чтобы основную часть долга заплатить через год-два, взяв ипотеку, когда она, надеются покупатели, подешевеет.
Во второй половине 2024 года выросла популярность рассрочки от застройщика, рассказали "Российской газете" в ЦБ. Опрос застройщиков в 2024 году показал, что рассрочки составляли около 20% продаж.
"Эти программы могут нести дополнительные риски для покупателей и для застройщиков, - отметила пресс-служба ЦБ. - Для покупателей это в первую очередь риски роста долговой нагрузки в случае необходимости перейти в ипотеку после завершения рассрочки, длительность которой довольно ограничена (обычно не более 1-2 лет - до ввода дома в эксплуатацию). Застройщики, в свою очередь, могут столкнуться с кредитным риском и ухудшением экономики проектов из-за более низкой наполняемости эскроу в сравнении с продажами через ипотеку или 100% оплатой. Кроме того, схемы рассрочки на жилье не всегда достаточно прозрачны, а задолженность человека перед застройщиком не передается в бюро кредитных историй. Это может привести к неправильной оценке долговой нагрузки человека и даже его дефолту при выдаче кредитов".
При расширении практики продаж жилья в рассрочку может потребоваться регулирование, ЦБ уже обсуждает это с заинтересованными ведомствами. "Наша цель - учет долговой нагрузки человека и ограничение связанных с этим рисков, а также понятность и прозрачность условий рассрочки для покупателя, включая отсутствие скрытых переплат и комиссий", - пояснили в ЦБ.
Если рассрочки каким-то образом будут ограничены, застройщикам предстоит искать другие способы привлечения клиентов, говорит директор рынков России и СНГ fam Properties Валерий Тумин. "Одним из таких методов может стать улучшение условий ипотеки или введение новых форм кредитования, которые позволят покупателям получить жилье на более гибких условиях. Кроме того, активнее может развиваться аренда с правом выкупа, что становится все более привлекательным для населения", - говорит он.
Ограничения на рассрочку также могут вызвать трудности для рынка в целом, отмечает он. Для застройщиков, считает Тумин, важно учитывать, что помимо привлечения покупателей рассрочка помогает им управлять денежным потоком и в случае ее ограничения их финансовая стабильность может быть под угрозой.
Ранее вице-премьер Марат Хуснуллин сообщал, что уже в весеннюю сессию Госдумой может быть принят закон, регулирующий рассрочки при покупке жилья. И он направлен скорее на "прозрачность" рассрочки для застройщиков. Сейчас, если, например, банк выдает ипотеку, то есть ипотечный залог и квартира защищена. Если же застройщик дает рассрочку на квартиру, а покупатель ему не платит, то приходится решать вопрос через суд. А суд чаще всего встает на сторону покупателя жилья, отметил вице-премьер. И применить какие-то меры к неплательщику очень сложно. "Поэтому мы сейчас действительно готовим меры законодательные, чтобы застройщики и банки были как минимум уравнены в правах по этой рассрочке жилья", - пояснил Хуснуллин.
Руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг отмечал, что при использовании рассрочки и покупатель, и застройщик остаются в проигрыше. У застройщика медленно наполняются счета эскроу и растет ставка по проектному финансированию. Покупатель может столкнуться с тем, что после окончания рассрочки проценты по ипотеке, которую он планировал взять в тот момент, окажутся выше, чем он ожидал. Рассрочку застройщики могут использовать как крайнюю меру - когда рыночные ставки высокие, а продавать проекты нужно, считает Гольдберг. В основном это будет использоваться по проектам, у которых распроданность ниже норматива. В этом случае выгода от привлечения средств через рассрочку уравновешивает повышение ставки по проектному финансированию.
"Я думаю, что как только ставки по ипотеке вернутся к нормальным значениям, хотя бы на уровень 12-14%, тема рассрочек исчезнет сама по себе, потому что это невыгодно застройщикам", - говорит эксперт.
