На московском рынке новостроек обозначилась достаточно отчетливая тенденция к резкому смещению структуры предложения в сторону ультраэкономичных жилищ. Участники рынка недвижимости вынуждены перестраиваться под нужды "посткризисных" покупателей, которые в большинстве своем заинтересованы в максимальной экономии.
Покупатели сегодня выбирают квартиры исходя из их абсолютной стоимости, а не цены квадратного метра. Чем дешевле квартира, тем быстрее она уходит с рынка. Предложения в панельных домах от 4 млн рублей улетают как горячие пирожки, даже если это типовая квартира с кухней в 4 кв.м. Ушла мода на однокомнатные квартиры по 50 метров, популярность вновь завоевывает малогабаритное жилье по 25-35 . Застройщики стали уменьшать размеры квартир в домах, которые находятся на начальной стадии строительства. Таким образом, компании пытаются повысить доступность жилья за счет снижения его стоимости.
Лучше меньше, да больше
В период советского домостроения стандартный метраж однокомнатной квартиры, расположенной в доме "хрущевской" серии, составлял не более 33 кв.м, причем размер кухни обычно не превышал 5-5,5 кв.м. В домах "брежневских" времен однокомнатные квартиры имели чуть больший метраж - около 35-36 кв.м, причем эта "прибавка" обеспечивала в первую очередь более просторную кухню - от 6 до 7 кв.м. Затем наступила пора создания домов, имеющих улучшенные планировки, например, серии, которую безоговорочно можно назвать знаковой, - П-44. Однокомнатные квартиры в "улучшенных" домах стали еще просторнее, приблизившись к 40 кв.м, размер кухонь вновь увеличился, достигнув 8,5-9 кв.м. В последующих модификациях - П-44М эта тенденция продолжилась: "однушки" приобрели размер, перешагнувший 40-метровую отметку, а метраж кухонь превысил 10 квадратов.
Разумеется, застройщики не замедлили воспользоваться "монолитными" возможностями, следствием чего стала ярко проявившая себя в 2005-2007 годах тенденция увеличения площади "однушки" в монолитных домах до 70-90 кв.м, "двушки" - до 120-150 кв.м. Причем во многих случаях подобный метраж с единственной целью - увеличить цену жилья. Сегодня наблюдается обратная тенденция: девелоперы вновь принялись штамповать малогабаритное жилье, пытаясь тем самым оживить низкий платежеспособный спрос.
"Нельзя сказать, что тенденция к уменьшению метража проявила себя лишь в связи с кризисом: первые признаки неготовности к приобретению 70-метровых "однушек" и более чем 100-метровых "двушек" покупатели продемонстрировали за несколько лет до кризиса, - говорит генеральный директор "РЕЛАЙТ-Недвижимость" Олег Самойлов. - И наиболее дальновидные застройщики, уловив эту неготовность, уменьшили размеры квартир в возводимых домах еще два-три года назад. Сегодня же в связи с существенным сокращением покупательской способности потребителей стремление к сокращению размеров приобрело более выраженный характер".
Например, в ГК "Пионер" пересмотрели ЖК с рабочим названием "Текстильщики", который находился в 2009 году в стадии проектирования. "Начиная проектировать этот комплекс, мы планировали больше половины от общего объема квартир сделать стометровыми, - рассказывает коммерческий директор ГК "Пионер" Дмитрий Отяковский. - До кризиса рынок бы их поглотил, но в 2009 году мы поняли необходимость переформатировать проект, сделав акцент на квартиры меньшей площади. В связи с этим возросла нагрузка на инженерную и социальную инфраструктуру проекта, однако наши подсчеты показывают, что это выгоднее, чем "зависнуть" с продажами на начальной стадии. Сокращение площадей позволило, сохранив количество комнат и цену квадратного метра, сделать квартиры дешевле в среднем на миллион-полтора рублей".
"В Волгограде мы полностью изменили проект нового жилого дома, чтобы сделать квартиры более доступными для покупателей, - сообщает директор по маркетингу компании "Пересвет-Инвест" Ирина Кирсанова. - В первую очередь сменили класс дома с "бизнеса" на "эконом", пересмотрели архитектурно-планировочные решения в пользу максимального увеличения жилой площади. Увеличили количество этажей с 19 до 22 и общую площадь объекта с 24 000 до 30 000 кв.м. Ранее планировалось, что площадь однокомнатных квартир будет варьировать от 50 кв.м, сейчас покупателям будут предложены квартиры от 39 кв.м, при этом можно будет изменить площадь приобретаемого объекта по желаемым параметрам".
Как показал опрос участников рынка, уменьшаются площади не только жилья эконом- и бизнес-класса, но в том числе и элитного. "В 2008 году команда проекта "Итальянский квартал" спрогнозировала, что будущее за оптимальными метражами - до 100 кв.м. Именно кризис дал нам возможность переосмыслить и переформатировать наш проект, - говорит заместитель генерального директора компании "ГУТА-ДЕВЕЛОПМЕНТ" Анна Миронова. - Площади квартир были уменьшены, несмотря на то что строить квартиры площадью до 100 кв.м в элитном жилье сложно. Мы потратили большие деньги на доработку проекта - и не прогадали".
В настоящее время в элитных жилых комплексах площадь однокомнатных квартир начинается уже от 45-47 кв.м. В эконом-классе этот показатель еще меньше - в ЖК "Эдальго" минимальная площадь квартиры составляет 29 кв.м. В подмосковных городах есть проекты, где площадь самых маленьких однокомнатных квартир начинается от 21 кв.м (например, в ЖК "Город' Ок"). То же самое происходит и за городом - в сегменте таунхаусов. Если до кризиса стандартными были площади 220-300 кв.м, то теперь таунхаусы начинаются от 120 кв.м, говорят эксперты. Данная антикризисная стратегия оправданна, уверены они, так как позволяет решить одну из ключевых задач девелоперского бизнеса - обеспечить высокую рыночную востребованность производимого продукта, а проще говоря - выйти с нулевой стадии проекта и начать активную стройку.
Нет предела совершенству
Со слов экспертов, для проектов сегмента масс-маркет, вышедших на рынок после кризиса, характерно также изменение квартирографии объектов в пользу одно- и двухкомнатных квартир. Если до кризиса в квартирографии жилого комплекса трехкомнатные и четырехкомнатные квартиры могли составлять 30-40% всего объема, то сегодня их доля редко превышает 25%.
Реконцепции подверглись не только площади квартир, но и планировки. "До кризиса во многих проектах было предусмотрено избыточное количество квартир с неоптимальным соотношением жилых и нежилых, вспомогательных площадей, то есть с неоправданно большими коридорами, холлами, лоджиями и пр., - говорит руководитель департамента новостроек компании Est-a-Tet Юлия Гераськина. - Встречалось соотношение 40 на 60%, где 40% приходилось на нежилые метры".
Нередко улучшенные планировки предполагают сегодня также наличие дополнительного окна, позволяющего запланировать еще одну комнату. Появились предложения, планировка которых позволяет из однокомнатной квартиры сделать двухкомнатную или из нескольких однокомнатных сделать многокомнатную квартиру. Таким образом, расширяется линейка предлагаемого продукта. "Некоторые застройщики, которые ранее работали только в дорогих сегментах рынка, а сейчас вынуждены строить объекты эконом-класса, привносят в свои дома атрибуты домов бизнес-класса, например, ту же свободную планировку", - комментирует директор по маркетингу Группы компаний "КОНТИ" Юрий Синяев.
Еще одно веяние посткризиcного времени - рост спроса на квартиры с отделкой: все больше покупателей стремятся приобрести квартиру и въехать в нее без дополнительных затрат на ремонт. В результате застройщики стали выводить на рынок квартиры с чистовой отделкой (ЖК "Марфино", ЖК "Нахимово"). В некоторых проектах предусмотрены внутренние перегородки. Такие решения позволяют покупателям сэкономить на ремонте.
Поскольку массированная застройка жилыми комплексами эконом-класса в основном приходится на Подмосковье, именно там появился новый формат жилья "с человеческим лицом" - малоэтажная застройка, при этом в ряде жилых комплексов квартиры снабжены такими опциями, как небольшой участок земли и кладовка. Так, "Мосстройреконструкция" в марте этого года вывела на рынок недвижимости новый продукт: малоэтажные дома из железобетонных изделий на 8 или 12 квартир - "ЕВРО-8" и "ЕВРО-12", где каждая квартира имеет кладовое помещение в цокольном этаже и небольшой приусадебный участок. Дополнительным бонусом для покупателей таких квартир является кратчайший срок возведения дома - всего 3 месяца от фундаментной плиты до полной готовности. Первые малоэтажные кварталы компания построит в подмосковных городах Балашиха и Нахабино.
"В целом для посткризисного периода характерно более скрупулезное отношение девелоперов и застройщиков к опциям жилья эконом-класса, - говорит директор по маркетингу и продажам "Мосстройреконструкция" Ольга Веденисова. - Так как спрос на объекты бизнес-класса резко сократился, продавцы сегодня делают ставку на покупателя сегмента масс-маркет и стараются максимально учесть его потребности. Как следствие, в объектах эконом-класса оптимизируется соотношение "цена-качество", и клиент получает более совершенный продукт".
Однако представитель компании "РЕНОВА-СтройГруп" замечает: "Те девелоперы, которые решили строить жилые объекты в сегменте "жесткого эконома", рассчитывают получать доходность в размере 30-40% и больше, при этом они мало вкладывают. Такие объекты раскупаются на стадии проектирования и строятся всего за 4-6 месяцев. Однако такое доступное жилье не всегда означает достойное".
Фото: emp-gellibert.com
