Новый тренд на рынке зарубежной недвижимости: жители постсоветского пространства интересуются самым-самым дешевым жильем в странах Восточной и Западной Европы
В то время как привычный «средний чек» при покупке недвижимости за рубежом в эконом-классе в любой стране составляет 30-50 тыс. евро, цены в «сверх-низком» сегменте рынка начинаются от 3 тыс. евро. Не за квадрат, а за целый объект. При этом дома и квартиры в диапазоне 3-15 тыс. евро, хотя и находятся в плохом состоянии, но после ремонта, не требующего вложений, превышающих их цену, вполне будут готовы к проживанию. А то, что они расположены далеко в провинции, многие покупатели считают скорее плюсом, чем минусом.
Страны, занимающие первые позиции в рейтинге «недвижимость для экономных», – Эстония, Латвия, Литва, Болгария, Германия, Швеция.
В чем смысл?
Почти во всех странах Шенгенского соглашения наличие недвижимости позволяет получить мультивизу с правом пребывания в стране по 90 дней в каждом полугодии. Например, в Эстонии первая виза дается на полгода, затем на год, а впоследствии – на 5 лет. Аналогичной позиции придерживаются визовые службы Латвии и Литвы. Исключение составляет только Германия, где наличие или отсутствие недвижимости никак не влияет на получения разрешения на въезд. Болгария, хотя и не относится к странам Шенгена, придерживается стандартной модели: виза собственника 90/90, при последующем обращении возможно получение двухгодичной визы, но лимит дней пребывания в стране – тот же: 90 в полугодии. Для покупателей из российских городов, кроме Петербурга, Ленобласти и Карелии, где, как известно, действует облегченный режим получения финской визы (дает право посещения всех стран шенгенской зоны, чем массово и пользуются граждане с петербургской и областной пропиской), пресловутая виза собственника иногда становится решающим аргументом.
Никакой другой статус, дающий, например, право постоянно проживать в стране, где куплена недвижимость, владельцам «не светит». Исключение составляет Болгария – там наличие недвижимости в собственности становится весомым аргументом для российских пенсионеров, желающих получить вид на жительство.
Другой аспект – сугубо материальный. Тот, кто не в состоянии купить полноценную дачу, скажем, под Петербургом, может по цене подержанной иномарки, гаража или малоликвидного дачного участка купить квартиру или дом в европейской стране, где можно будет проводить отпуск или создать «усадьбу своей мечты» – это звучит заманчиво. Да, это, безусловно, будет не на море, но кроме моря, имеются иные плюсы: экология, личная безопасность, низкие цены на продукты и дешевизна рабочей силы и материалов для придания объекту жилого вида.
От 3 до 7 тысяч евро
Это цена небольшой квартиры в старом советском доме в восточной части Эстонии. Такие квартиры появились в продаже в последние годы – в пригородах Нарвы и в маленьких провинциальных городках цены в процессе кризиса упали иногда в разы. Как правило, это вполне полноценные «однушки» и «двушки», требующие косметического ремонта (то есть еще пары-тройки тысяч евро, если считать по скромному варианту) – и можно жить.
Если искать подвох, то он заключается в качестве домов, где эти квартиры расположены. Это серые блочные пятиэтажки советской постройки, например, бывшее имущество советских воинских гарнизонов (подобное жилье в странах соцлагеря по всей Европе строилось для советских офицерских семей и теперь распродается за бесценок). Подвохов юридического характера нет: право собственности возникает полноценное, обременения отсутствуют, право пользования – не ограничено.
Другой вариант за эту же цену – участок земли с домом под снос в Болгарии. Как и в Восточной Европе, в Болгарии до 2008 года дешевой недвижимостью для русских – из того, что в принципе согласился бы обсуждать среднестатистический уважающий себя риэлтор – было принято считать квартиры-студии в курортных комплексах с отдаленным (более года) сроком сдачи и неудачным расположением относительно моря и инфраструктуры. Цены до кризиса начинались от 25 тыс. евро, но российские риэлторы активно не советовали покупать что-либо дешевле 40 тыс. Во многом они оказались правы, но не во всем.
На местном рынке продавались и покупались квартиры в глубинке (50-100-300 и более км от моря), а также сельские дома. Существование этого рынка – рынка исключительно для местных – специалисты, работающие с русскими клиентами, старались своим подопечным не афишировать. Да русские и не слишком активно стремились туда проникнуть: зачем, если такая покупка не сулит ни моря, ни престижа. Поэтому приобщиться к дешевой некурортной недвижимости на докризисном болгарском рынке из иностранцев успели лишь вездесущие британские пенсионеры.
Зато в 2010-2011 гг. картина радикально переменилась. С трудом пережив тотальное отсутствие продаж в 2009-2010 гг., с удивлением осознав, что за это время российский покупатель стал более информированным и менее расточительным, риэлторы (болгарские и российские) оказались вынуждены включить в меню дешевые объекты из рынка «сугубо для местных». Так в листингах оказались сельские домики от 4-5 тыс. евро.
Из реальных предложений: однокомнатная квартира в многоквартирном «блоке» в Малко Тырново, цена – 6 тыс. евро. В селах вокруг Габрово (центр северной Болгарии, 300 км до моря) продаются дома от 6-7 тыс. евро.
Самое дешевое предложение в Литве, которое удалось обнаружить в базах предложений агентств, – квартира в Ионишскиском районе за 3,5 тыс. евро, двухкомнатная, в кирпичном доме. За эту же сумму можно купить кирпичный дом (с участком), требующий ремонта, в деревне недалеко от границы с Латвией.
Дешевое жилье в Швеции – между 4 и 8 тыс. евро. Это означает, что дом требует ремонта и расположен на севере Швеции – в 600-1000 км к северу от Стокгольма.
От 7 до 15 тысяч евро
Квартиры в Нарве и Силламяэ стоят от 7-8 тыс. евро. В Болгарии в 50 км от моря, например, в городке Малко Тырново, за эту сумму уже покупается квартира в блочном доме, которая не потребует ремонта.
В Болгарии число сделок с русскими покупателями в сегменте самого дешевого жилья с каждым годом становится все больше, но все-таки это единичные проценты в общей статистике рынка. Проблема в том, что, когда российский покупатель, приехав в живописную болгарскую деревню в минимум 120 км от моря, видит выставленный за 4 тыс. евро домик с провалившейся от старости черепичной крышей, покосившимся забором, дачным туалетом во дворе и цыганским табором по соседству, то преимущество в виде центрального водопровода (есть во всех селах) он уже не способен осмыслить и резко меняет намерения. А вот за 12-14 тыс. евро уже можно купить вполне крепкий кирпичный дом – например, на юге страны, в 50-80 км от моря, в селах живописного горного массива Странджа, с центральным водопроводом и канализацией. В центре страны выбор домов и квартир на этот бюджет будет зашкаливать за мыслимые пределы, но это минимум 4 часа езды на машине до моря, что устраивает не каждого.
Квартиру на море, несмотря на то что в ряде случаев дисконт от максимальных цен 2008 года составляет уже более 50%, такой бюджет купить все-таки не позволяет. Минимум, предлагаемый на вторичном рынке, – это 15 тыс. евро, и в любом случае это будет крошечная студия на первом этаже, в не менее чем 1-2 км от моря с окнами во двор. Разумеется, покупка не содержит риска, так как это вторичный рынок (строящиеся дешевые варианты мы в посткризисной реальности в принципе не рассматриваем), но и столь же очевидна неликвидность вложения – это непродаваемый (разве что с дисконтом) и несдаваемый вариант. Но если при покупке старой квартиры в странах Балтии или старого дома в Болгарии экономический аспект очевиден – ноль доходности, исключительно для личного пользования, то, прицеливаясь в сторону маленьких самых дешевых квартир на море, российские покупатели часто питают некоторые ложные надежды на этот счет.
Минимум цены на дом в Германии – это 7 тыс. евро, и это в Саксонии. В любом другом регионе бывшей ГДР и на севере Баварии – от 12 тыс. евро.
Как правило, самое дешевое жилье находится далеко от индустриальных центров, от мест, где можно получить работу. Поэтому оно не интересно для местных, и продавцы надеются на иностранных покупателей – русских или скандинавов. Но иногда квартиры эти расположены в курортных местах, что предопределяет спрос на них именно среди наших соотечественников. Большинство делает покупку именно для отдыха. Потенциал сдачи в аренду сомнителен, дешевую недвижимость не стремятся сдавать, поскольку, сдав квартиру в долгосрочную аренду, человек потеряет место, куда можно приезжать на отдых.
Что касается инфраструктуры, то понятия «отдаленная деревня» или «хутор» в Германии вообще не существует. Так сложилось не потому, что немцы не любят жить отдаленно. Нет, дело не в этом: немцы как раз любят покой, и хутора бы определенно пользовались спросом. Причина в другом – в Германии невозможно получить разрешение на строительство дома, если земельный участок лежит вне границы населенного пункта. Плотность заселения здесь настолько велика, что просто нельзя найти отдаленную деревню – любая деревня отдалена от города не более чем на пять-десять километров.
Если вернуться поближе к Петербургу, то однокомнатная квартира в Нарве стоит от 15 тыс. евро. Небольшой домик с приличным земельным наделом в размере 1-2 гектара можно найти за 12-14 тыс. евро. Для россиян при покупке земли есть только одно ограничение: в волостях, прилежащих к границе, физическому лицу участок земли не продадут. Выход – регистрация юрлица – не вызывает процедурных затруднений. Сейчас в Эстонии начали активно покупать недвижимость северные соседи – финны и шведы. Природа почти та же, а цены – раз в 10-20 ниже. За скандинавами следуют петербуржцы в поисках дешевой Европы в полутора часах езды от собственного дома.
Мнения:
Мария Константинова, генеральный директор ООО «Элли Эстейт»:
После кризиса цены на недвижимость в Латвии упали настолько, что сегодня всерьез можно говорить о покупке за 15 тыс. евро одно- или двухкомнатной квартиры. Как правило, она требует ремонта, часто это дома в бывших военных городках, но дома кирпичные и не ветхие. Но самое интересное, что на рынке появляются за 15-20 тыс. евро квартиры в курортном городе Лиепая на берегу моря.
Другой вариант: квартира в Лиепае продается за 30 тыс. евро «вместе с арендатором», который платит 500 евро в месяц. У латышей нет денег для покупки такой недвижимости, но они охотно арендуют. В конечном итоге собственник по европейским меркам очень быстро отобьет все затраты.
За меньшие деньги (5-10 тыс. евро) недвижимость будет невысокого качества, зато она интересна тем, кто хочет получить долгосрочную шенгенскую визу для посещения Европы.
В Латвии базируются дискаунтеры, летающие по всей Европе, и это в последние годы вызвало повышенный интерес к этой стране немцев, англичан, американцев. Кроме того, сегодня здесь реализуются инфраструктурные проекты на средства ЕС.
Анатолий Школьников, директор КС-Immobilien (Германия):
В Германии инвестиционная покупка недорогой недвижимости часто происходит на аукционе. Поначалу россияне боялись этого слова, но сейчас стали этим бизнесом интересоваться. Ограничений на покупку для россиян нет.
Одна из схем попадания объекта на аукцион – его арест по суду за невозврат кредита. Недвижимость переходит в собственность банка и выставляется на торги. Техника оценки такова: 70% от рыночной цены. Торги начинаются с этой отметки (то есть, грубо говоря, 2/3 рыночной цены). Банк может один раз снять объект с торгов, если его не устроит цена, но долго держать имущество ему не выгодно. Сумма на вторых торгах может быть сильно ниже.
Этот бизнес похож на охоту, первый объект надо обязательно купить дешево. Мне известен пример, когда «двушка» была продана за 35% от рыночной цены, вместо 30 тыс. евро за 12,6 тыс. Но неизбежны и провалы. На аукционе цена может возрасти в разы, особенно на доходный дом.
Фото: tranio.ru
