За рубежом очень много предложений для частных лиц по инвестированию в недвижимость посредством различных инвестиционных фондов, в том числе пенсионных. В России же не могу найти подобных предложений. Почему таких фондов нет у нас?
Игорь ИНДРИКСОНС, управляющий инвестициями в недвижимость, основатель консалтингового портала indriksons.ru:
Действительно, за рубежом достаточно распространены фонды недвижимости, относящиеся к категории фондов Real estate investment trust (REIT). Данные фонды популярны у частных инвесторов. Например, даже имея $20 в кармане, вы можете вложить их в офисное здание в США через такой фонд и получать свой процент от аренды офисного здания.
В России же подобных фондов нет по двум основным причинам. Во-первых, российским финансистам не выгодно структурировать инвестиционный фонд недвижимости, так как согласно действующему российскому законодательству, подобный фонд будет подвержен двойной налоговой нагрузке, а именно, он будет облагаться корпоративным налогом с прибыли фонда и налогом с прибыли инвесторов (налогообложение дивидендов инвесторов). В результате после уплаты всех налогов остаются только «слезы». В свою очередь за рубежом фонды недвижимости, относящиеся к вышеупомянутой категории REIT, освобождены от корпоративного налога. Налогообложение перекладывается полностью на инвесторов, которые самостоятельно платят налог там, где они являются налоговыми резидентами.
Что немаловажно, на уровне законодательства фонды, относящиеся к категории REIT, обязаны выплачивать 90% получаемого дохода инвесторам. Само собой разумеется, что в России такого закона тоже нет. В любой стране, где появлялись такие фонды, изначально менялось законодательство. В России коррумпированная власть не заинтересована сделать подобные фонды недвижимости доступными для населения, так как по сравнению с хваленой пенсионной системой, это схема гораздо более интересна. Вообще в этом смысле Россия уникальная страна – основными инвесторами на любом рынке недвижимости мира являются пенсионный фонды, так как недвижимость - это низкорисковый актив, а в России пенсионную систему ограничили вложением в негосударственные бумаги.
Вторая причина, по которой в России не развиваются инвестиционные фонды недвижимости, ориентированные на массового частного инвестора, – это желание российского инвестора владеть недвижимостью напрямую, чтобы титул был выписан на его имя. Но это, вопрос решаемый. Если доработать законодательную базу на предмет ряда осязаемых гарантий и поближе познакомить инвесторов с инвестиционными фондами недвижимости, то проблема отпадет сама собой.
Илья ШКОП, председатель совета Гильдии риэлторов Москвы:
Ответ прост, вся сфера ценных бумаг в России в сто, а, может, и в тысячу раз меньше, чем, скажем, в США. Поэтому инвестфондов, спекулирующих на недвижимости, в России почти нет, а если они есть, то о них мало кому известно. Очевидно, что со временем этот пласт рынка у нас появится, но через десять или 20 лет, сейчас сказать сложно.
Юлия ПЛЕТНЕВА, эксперт ГРМ, гендиректор АН «Мэтр Роше Юго-Запад»:
У нас есть определенное количество предложений от паевых инвестиционных фондов (ПИФов), инвестирующих в недвижимость для частных лиц. (Тройка-Диалог, ВТБ Капитал, Раффайзен Капитал, УралСиб Капитал). Многие из ПИФов напрямую инвестируют в недвижимость: рентный бизнес (права аренды), строительные проекты, управляющие компании. ПИФы являются одним из инструментов фондового рынка, наиболее доступных частным лицам, однако, нужно потратить некоторое время, чтобы разобраться, как все это работает.
ПИФы, ввиду того, что это явление новое на рынке инвестирования в недвижимость и достаточно не простое для понимания простого гражданина явление, пока не имеет большой популярности и широкого распространения среди частных лиц. Хотя это отличный инструмент для инвестирования и извлечения прибыли из недвижимости под руководством опытных специалистов. Думаю, в дальнейшем инвестиции в недвижимость посредством ПИФов приобретут популярность и в России.
Что касается пенсионных фондов, то, насколько я понимаю, по ним возможно только общее инвестирование, т.е. частное лицо не может указать фонду, куда инвестировать средства. Вклад частного лица может быть "обезличено" инвестирован в выгодные, с точки зрения аналитиков фонда, проекты, возможно, это будет и недвижимость, если фонд посчитает такое инвестирование надежным.
Фото: tranio.ru
