В течение лета цены на встроенно-пристроенные помещения первых этажей жилых домов росли на 3-4% в месяц (офисы) и 6-7% (торговые помещения). Спрос по-прежнему превышает предложение, собственники ВПП еще долго могут рассчитывать на доход.
С января по август 2006 г. прирост стоимости 1 м2 офисных площадей, расположенных на первых этажах жилых домов, составил около 50%. Цена достигла $4000-4500 за 1 м2. В сегменте торговых площадей рост за аналогичный период составил 31,5%.
Средняя стоимость 1 м2 в июле-августе 2006 г. составила $3800-4200. Ситуация апреля, когда стоимость офисных площадей превышала стоимость торговых, сохраняется.
Однако рост цен на торговые помещения обогнал динамику прироста офисных. Если в первом полугодии 2006 г. среднемесячный ценовой прирост на офисные площади составил 6,2%, а на торговые 3,6%, то летом ситуация изменилась с точностью до наоборот.
Доступные частному инвестору встроенно-пристроенные помещения продолжают пользоваться устойчивым спросом.
Наиболее частыми претендентами на аренду и покупку данных площадей являются торговые сети, банковские структуры, риелторские и туристические агентства, предприятия общепита и салоны красоты, бизнес которых в последнее время активно развивается.
Между тем количество таких помещений увеличивается незначительно. Как правило, подобные объекты реализуются еще до окончания строительства, поэтому собственники встроенно-пристроенных помещений могут легко сдать их в долгосрочную аренду с минимальными для себя рисками. Более высокий уровень дохода приносят торговые площади.
Отношение стоимости недвижимости к ставке арендной платы находится для торговых площадей в диапазоне 5,5-6,5 пункта, для офисных — 9-10 пунктов. Соответственно, срок окупаемости торговых площадей меньше — это подталкивает к росту их стоимость.
Прямым следствием высокого спроса и дефицита предложения является существенное снижение активности рынка коммерческой недвижимости в секторе встроенно-пристроенных помещений. Общее количество реализуемых объектов в 2006 г. снизилось по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 35-40%.
Такие объекты очень быстро находят своего покупателя и надолго уходят с рынка. Средний срок экспозиции помещений, расположенных на первых этажах жилых домов, снизился с 1-1,5 месяца в начале 2005 г. до 1-2 недель в настоящее время.
Участники рынка в один голос говорят об острейшем дефиците предложений такого типа.
Поэтому тот, кто желает инвестировать в нежилые помещения на первых этажах жилых домов, должен быть готовым как к долгому поиску подходящего объекта, так и к оперативному принятию решения о его приобретении.
Промедление на 1-2 дня может стоить еще 4-5 месяцев поиска. Зато тот, кто стал владельцем соответствующего помещения, может рассчитывать на получение высокого уровня дохода в течение продолжительного времени.
Айдар Галеев
руководитель отдела аналитики и оценки управления коммерческой недвижимости и девелопмента “Миэль-Недвижимости”
