Во второй половине сентября в Нижнем Новгороде состоялась традиционная бизнес-встреча «Золотая пора Нижегородского рынка недвижимости», на которой присутствовали первые лица Российской Гильдии Риэлторов, представители региональных ассоциаций риэлторов, в том числе из Москвы, Санкт-Петербурга, Екатеринбурга, Челябинска, Волгограда, Саратова, Владимира. В рамках бизнес-встречи прошли заседания Правления и Национального совета Российской Гильдии Риэлторов.
Сегодня мы предлагаем вашему вниманию эксклюзивное интервью газете «Полезная площадь» Анны Лупашко, президента РГР, Анатолия Рябинина, президента НГСР, и Александра Жилевского, директора агентства «Выбор-недвижимость».
- Анна Ивановна, для вас наверняка не секрет, что в различных СМИ работа агентств недвижимости в целом и отдельных агентов в частности нередко подвергается жесткой критике. Основной аргумент, который приводится, можно сформулировать примерно так: «Денег взяли много, а сами ничего не делали, пришлось все делать самостоятельно». Как бы вы могли прокомментировать эту ситуацию?
А.Лупашко. После отмены лицензирования риэлторской деятельности в 2002 году практически каждый желающий может назвать себя специалистом в области оказания профессиональных услуг при проведении операций на рынке недвижимости. И это вызывает лично у меня и, думаю, у всех представителей профессионального риэлторского сообщества большую озабоченность, ведь мало назваться риэлтором, надо еще и качественно оказывать услугу! А это непросто.
Посудите сами. Риэлторская услуга – это услуга комплексная. От специалиста риэлторской компании, помимо подбора объекта недвижимости, который должен соответствовать потребностям конкретной семьи, клиента, требуется еще немало: собрать пакет документов в соответствии с требованиями действующего законодательства, подготовить проект договора отчуждения и подать его на государственную регистрацию, организовать передачу объекта недвижимости от продавца к покупателю, от дарителя к одаряемому и т.д. И еще масса различных нюансов!
В Российской Гильдии риэлторов, в Нижегородской Гильдии сертифицированных риэлторов, выработаны стандарты оказания риэлторской услуги. Сегодня не все компании, присутствующие на рынке, готовы исполнять эти стандарты. Думаю, что когда членство в профессиональном сообществе станет обязательным для всех операторов рынка недвижимости, ситуация кардинально изменится.
Мое глубокое убеждение, что будущее рынка недвижимости – это организованный бизнес, который гарантирует государству и обществу высокое качество оказания риэлторской услуги. Одиночка, маклер, никогда не сможет такие гарантии дать.
А. Жилевский. К сожалению, негатив часто доминирует над позитивом. И вряд ли активно будут обсуждаться сотни успешно проведенных той или иной компанией сделок. Но если в ходе сделки возникнут проблемы, негативные последствия, то, скорее всего, именно эта информации и вызовет общественный резонанс.
Но, конечно, проблема не только в этом. На рынке оказания риэлторских услуг действуют либо профессионалы, либо те, кто не смог себя больше нигде реализовать. Естественно, о каком качестве услуги можно говорить во втором случае?
При этом у многих россиян на первом месте стоит цена услуги, а уже потом ее качество. И когда маклер предлагает «все сделать» за 15-20 тысяч, а риэлторская компания просит за свои услуги больше, то клиент часто выбирает более дешевый вариант. Часто не задумываясь при этом, каковы будут последствия: «Авось пронесет, авось не со мной». Отсюда и жалобы на то, что «деньги заплатил, а все делал сам». С частным маклером именно так и будет. Поэтому наличие частных маклеров на рынке – большая проблема. Это безответственность, бесконтрольность, отсутствие социальной ответственности. Компании, входящие в Гильдию, работают по совершенно иным принципам.
- Но, если маклеры существуют, и их немало, значит, их услуги востребованы.
А.Лупашко. В таком социально значимом секторе экономики, как рынок недвижимости, государству выгодно проявлять больше активности и заинтересованности в том, чтобы рынок был цивилизованным, чтобы услуги оказывались на высокопрофессиональном уровне, чтобы граждане не страдали от последствий непрофессиональных, а порой даже преступных действий маклеров. Сейчас в стране идет большая работа по совершенствованию гражданского законодательства. Созрели условия и для регулирования риэлторской деятельности. В том числе, для принятия специального федерального закона.
Давайте посмотрим, как обстоят дела во многих зарубежных странах: население привыкло пользоваться услугами специалистов. Неважно, что это: ремонт квартиры, устранение протечки, обустройство земельного участка, или помощь в продаже недвижимости. Ведь только специалисты гарантируют, что работы будут проведены надлежащим образом, отвечают за их качество, несут ответственность.
А что происходит у нас? Самый дорогой в финансовом плане актив для большинства российских семей – жилье. Суммы, которые проходят по сделкам с недвижимостью, сопоставимы с размером капитала, который конкретная семья может накопить только за целую жизнь. А доверяются они зачастую первому встречному. Парадокс!
Возможно, все дело в психологии. Возможно, это пережитки советской эпохи, когда все важные решения за людей принимало государство, и население не привыкло действовать самостоятельно, оценивать риски и последствия своих действий. Это факт: пока у многих российских собственников нет ответственности в плане распоряжения и управления своим имуществом.
Бесплатная приватизация жилья породила в нашей стране огромный класс собственников недвижимости. В России больше 80 % жилья находится в частных руках. Для сравнения, в Австрии только 10 % жилой недвижимости находится в частной собственности физических лиц. Остальная – в руках специальных фондов по управлению недвижимостью, муниципалитетов. На Западе население, в основном, арендуют квартиры.
- Что вы, как профессионалы, делаете, чтобы изменить ситуацию?
А. Лупашко. Мы работаем. Российская Гильдия риэлторов на протяжении всей своей истории, более 20 лет, делает шаги по созданию и развитию в России цивилизованного рынка недвижимости. После отмены лицензирования риэлторской деятельности РГР озаботилась тем, чтобы создать альтернативные инструменты, позволяющие поддерживать качественную, профессиональную услугу. Нами была создана и зарегистрирована в Госстандарте РФ система добровольной сертификации услуг на рынке недвижимости, которая предъявляет требования к компаниям и специалистам, занимающимся риэлторской деятельностью.
А. Жилевский. Стандарт РГР - это скомпилированный положительный российский опыт. Это закон для членов Гильдии. К его выработке шли очень долго, поскольку было необходимо сделать так, чтобы стандарт был доступен для реализации самыми разными компаниями с соблюдением главного принципа - высокого качества оказания риэлторской услуги. Ведь что такое стандарт в сделке с недвижимостью? Это определенный регламент работ, которые должны идти друг за другом в определенной последовательности и объеме.
А. Лупашко. В соответствии со стандартом РГР каждая компания - член регионального объединения риэлторов, должна застраховать свою профессиональную ответственность. Клиент в результате получает гарантию, что, если произойдет профессиональная ошибка, страховая компания возместит ему убытки.
Также в РГР, в наших региональных объединениях, существует комплексная система защиты интересов клиентов. Первый уровень - комиссии по разрешению споров на базе операторов рынка недвижимости. Следующий уровень - комитеты по защите прав потребителей в ассоциациях, затем, комиссия по этике - на уровне РГР. В систему включены и третейские суды.
Ведется в Гильдии и единый реестр аттестованных специалистов, агентов и брокеров. Он размещен на сайте РГР, находится в свободном доступе.
Специалисты, вошедшие в этот реестр, прошли соответствующее обучение, сдали очень непростые экзамены, и подтверждают свою квалификацию на право заниматься риэлторской деятельностью каждые три года.
- Выбрав специалиста из этого списка, можно быть уверенным, что услуга будет оказана качественно?
А. Лупашко. Вы можете быть уверены, что обратились действительно к квалифицированному специалисту, прошедшему специальное обучение и аттестацию.
- Вернемся к членству в Гильдии. Большинство агентств недвижимости в профессиональное сообщество не входят. Так обстоят дела в Нижнем Новгороде, насколько мне известно, во многих других регионах ситуация аналогична. Когда она изменится?
А. Лупашко. Профессиональные объединения, подобные РГР, существуют за рубежом сто, а, порой, и двести лет. Граждане таких стран не задаются вопросом, как и где найти специалиста, чтобы совершить сделку с недвижимостью. Путь понятен — обратиться в профильное профессиональное объединение!
Во многих странах Европы, например, невозможно заниматься риэлторской деятельностью, если твоя компания не входит в профессиональное объединение. Это требование обязательно не только для риэлторов, но и для представителей других смежных профессий: строителей, оценщиков, страховщиков и т.д.
Когда наш, российский потребитель будет задавать вопрос маклеру, является ли его компания членом профессионального объединения, Гильдии, тогда, видимо, и наступит переломный момент.
Для этого мы, члены РГР, занимаемся просветительской деятельностью. Развиваем профессиональные сайты, проводим круглые столы, разъясняем, чем компании-члены Гильдии отличаются от тех операторов рынка, которые в профессиональное объединение не входят.
А. Жилевский. Очень важный вопрос – уровень директора агентства недвижимости. Когда мы во времена моего президентства в НГСР приняли решение, что все члены местного профессионального сообщества должны быть сертифицированы в обязательном порядке, в НГРС входило 47 компаний, после сертификации осталось 27. До этого 3-4 месяца мы ездили по компаниям, помогали привести в порядок документы, советовали, как все сделать правильно. Бесплатно консультировали конкурентов! Но для многих директоров сертификация оказалась непреодолимым барьером. Потому что смысл происходящих изменений руководители должны были не только понять сами, но и донести его до своих сотрудников, и, в результате, до клиентов.
Собственно, такие компании и не должны быть в рядах профессионального сообщества, потому что они не понимают самого главного – какой должна быть профессиональная риэлторская услуга.
- Как вы оцениваете результаты просветительской деятельности Гильдии?
А. Лупашко. Коллеги мне подсказывают, что в НГСР входит около 30 компаний, и через них проходит более 65 % всех сделок. Эта цифра на многое открывает глаза. Это конкретный результат работы Гильдии.
А. Рябинин. Важно еще и внимание и мнение потребителей, тех людей, для которых, в конечном итоге, все и делается. Все чаще клиенты начинают придавать факту вступления компании в профессиональное сообщество важное значение. В результате растет доля рынка, которая контролируется компаниями, входящими в Гильдию. По крайней мере, так происходит в Нижегородском регионе.
Выбор этот потребитель делает не случайно: именно в профессиональных компаниях он получает дополнительные услуги, сервис и реальную защиту своих интересов.
А. Жилевский. На мой взгляд, то, чего добилась компания «Выбор-недвижимость», процентов на 80 результат нашего вступления в профессиональное объединение. Это результат посещений различных конгрессов и семинаров, обмена положительным опытом ведения риэлторского бизнеса среди российских компаний. И это, кстати, стало весомым аргументом, когда принималось решение о вступлении НГРС в члены РГР.
- Сейчас наступил новый этап развития профессионального сообщества - саморегулирование. Что бы вы можете сказать по этому поводу?
А. Рябинин. Институт СРО придуман не в России. Идея саморегулирования успешно работает на рынках Европы и Америки, это эффективная мировая практика. И российские власти поддержали ее на самом высоком уровне. Для бюджета страны - это экономия на содержание госаппарата. Для каждого участника СРО - это контроль за его деятельностью со стороны членов сообщества, которые как никто разбираются в нюансах и специфике работы. Обмениваются опытом, работают по единым стандартам, обучаются и совершенствуются в своей деятельности. Работа каждого влияет на репутацию всех остальных, поэтому абсолютно не заинтересованы члены СРО быть в содружестве с «плохой» компанией, которая может лишить их клиентов и рынка. Для потребителей – это более высокое качество услуг и ответственность перед ним. Ответственность, что крайне важно, в том числе коллективная.
А. Жилевский. Проще говоря, саморегулирование – это когда коллеги по бизнесу объединяются и готовы работать вместе. Мы несем финансовую ответственность перед клиентами всей нашей ассоциацией, согласно закону о саморегулировании. Поэтому абы кого в ассоциацию взять просто не можем. Зачем? Чтобы нести ответственность, финансовую в том числе, за низкое качество оказания услуги непрофессиональной компанией?
Члены НГСР стопроцентно вошли в СРО. Это было решение общего собрания. НГСР уникальна в России: мы стопроцентно сертифицированы, стопроцентно вошли в СРО, полностью выполнив требования закона о саморегулировании. На нашем опыте регистрировались СРО в других городах.
Так что НГСР задала тон, а все остальные профессиональные ассоциации стали на нас равняться. Позиция лидерства приятна, но ко многому обязывает.
- Получается, что многие компании не хотят соответствовать мировым стандартам?
А. Жилевский. В основном не могут. Для некоторых это просто шок, когда начинают предъявляться какие-то требования. А качественная услуга строится из небольших кирпичиков, понимания на каждом этапе сделки, кто и за что отвечает, на основе каких документов. Вот простой пример: в принципе, очевидно, что деньги просто и безопасно передавать через банковскую ячейку. Но некоторые руководители рассуждают приблизительно так: «Зачем мне это надо, зачем лишние расходы, я могу и у себя в сейфе деньги хранить». Непонимание полное!
Но все эти нововведения, которых требует качественное оказание риэлторской услуги, конечно же, приводят к росту ее себестоимости, за качество надо платить. А клиенты, как я уже говорил, чаще вначале ориентируются на цену. Так что вопросов еще много, есть, над чем работать.
РГР – что дальше?
Валерий Виноградов, президент-элект РГР:
- Рынок недвижимости в нашей стране существует более 20 лет, и все это время он был разделен, условно говоря, на серый и на белый.
На белом рынке работают профессионалы. Именно они объединились для создания Гильдии, чтобы создать цивилизованный рынок недвижимости во всей России. И все 20 лет РГР шла по этому пути. Мы сами создали систему сертификации агентств недвижимости, ввели процедуру аттестации специалистов. Сейчас наступил новый этап – саморегулирование. Можно сказать, что он показывает властям степень зрелость отрасли.
Мы стали саморегулируемой организацией добровольно. Понятно, что для нас это дополнительные издержки, но мы таким образом повышаем свою ответственность перед клиентами, дополнительно страхуя свою профессиональную ответственность.
Следующим этапом станет принятие закона о риэлторской деятельности, который окончательно все расставит по своим местам, сделает невозможным работу на рынке оказания риэлторских услуг без участия агентства недвижимости в саморегулируемой организации.
Поэтому сейчас перед РГР ставятся две глобальные задачи:
- дальнейшее развитие цивилизованного рынка недвижимости России через введение обязательной сертификации, аттестации и саморегулирования для всех членов РГР;
- создание вместе с партнерами по рынку, с государственными органами условий, при которых невозможно будет оказывать незаконные услуги на рынке недвижимости.
И мы уже начали двигаться по этому пути. За последний год, например, введен стандарт риэлторской услуги, где четко прописано, что должен делать риэлтор. Также введен стандарт образования для риэлторов.
И еще одна важная задача – отстройка профессионалов от непрофессионалов в глазах клиентов. И эту задачу мы тоже начали постепенно решать. Найти настоящих профессионалов уже сейчас можно на сайте РГР - это реестр аттестованных специалистов.
В общем, задачи перед нами стоят непростые, но мы уверены, что справимся. Иначе и быть не может: дорогу осилит идущий.
