Британский рынок недвижимости разделился на две разнонаправленно развивающиеся части. Цены на дома в Лондоне, в отличие от остальной страны, не зависят от экономической ситуации в Британии и продолжают расти
По данным Государственого земельного реестра Великобритании на апрель, цены на жилье в стране в целом снизились на 1% — до 249,9 тыс. долларов (усредненным объектом жилой недвижимости здесь считается двухэтажный трехкомнатный таунхаус). Снижение началось еще в январе прошлого года и продолжалось из месяца в месяц. Но в то же время цены на жилье в Лондоне росли — в апреле они оказались на 5,1% выше, чем в предыдущем году. Стоимость среднего дома составила 561,9 тыс. долларов. При этом цены на жилье в Лондоне не уменьшались с сентября 2009 года, когда завершилась первая фаза экономического кризиса.
Кроме того, немного подорожало жилье на юго-востоке и востоке Англии — на 1%. Из-за близости Лондона многие жители этих регионов работают в столице — в зоне часовой доступности от мегаполиса поездом или автомобилем находятся Оксфорд, Кембридж и приморский Брайтон. Однако там, где влияние Лондона из-за более существенного расстояния уже слабо, цены на недвижимость в лучшем случае остаются прежними. В худшем — например, в Уэльсе или в Йоркшире, на севере, — снижаются. Это добавляет головной боли тем, чьи ипотечные кредиты превышают текущую стоимость купленных на них домов.
Разнонаправленность динамики рынка недвижимости в очередной раз подчеркнула отличия Лондона от страны в целом. Встроенная в глобальную сеть успешных мировых городов столица экономически оказалась намного успешнее регионов. По прогнозам Еврокомиссии, британский ВВП в 2012 году вырастет лишь на 0,5% — в первом квартале, как и в последнем квартале прошлого года, он снижался. Это меньше заявленного британским правительством ежегодного роста на 2%. Слабый рост, сокращение госрасходов, а следовательно, рабочих мест в госсекторе, высокая безработица способствуют спаду на рынке недвижимости страны. Однако это не характерно для Лондона, в котором экономическая ситуация лучше, а безработица снижается накануне Олимпийских игр. Кроме того, столица явно выиграла от интереса к ней иностранных покупателей, которым в последние годы понравилось иметь дома или квартиры с лондонским адресом.
Затишье после бури
Данные Государственного земельного реестра, впрочем, отличаются от оценок частных компаний. Реестр, в который с 1995 года вносятся все сделки по покупке и продаже жилья, утверждает, что цены в целом по стране снижаются. Однако частная ипотечная компания Nationwide полагает, что они немного выросли: в мае средний британский дом подорожал на 0,3% — до 258,5 тыс. долларов. Интернет-портал Hometrack, специализирующийся на анализе рынка недвижимости Британии, отмечает, что цены на жилье в мае выросли на 0,2%.
Такая разница в оценках связана с разными методами подсчета. Земельный реестр измеряет изменение цены лишь тех объектов недвижимости, которые меняли владельца раньше, и отмечает финальную цену сделки. Ипотечные компании фиксируют лишь цены по одобренным ипотечным кредитам, а не по действительной цене сделки, которая заключается позже. Отраслевые порталы Hometrack и Rightmove используют данные опроса 3,5 тыс. агентств недвижимости, которые оценивают «реалистичную цену продажи» по четырем типам жилых объектов (от квартир до отдельных домов с садом) в районе их работы.
Но, несмотря на различные методики, общий вывод о ситуации на рынке недвижимости негативный. «Спрос на жилье остается низким из-за слабости рынка труда, где не растут зарплаты и высока безработица. Однако цены при этом не падают, что можно было бы предположить, поскольку на рынок выставляется совсем немного домов. Причиной этого стали низкие объемы строительства в последние годы, не адекватные потребностям рынка», — говорит Роберт Гарднер, главный экономист ипотечного агентства Nationwide.
Действительно, из кризиса 2008–2009 годов строительство жилья в Британии практически не ведется. По данным министерства сообществ и местного управления, в первом квартале этого года было начато строительство всего 24,1 тыс. новых жилых объектов, что на 11% меньше, чем в последние три месяца прошлого года, или на 15% меньше, чем год назад. «Низкая активность строительства связана с финансовыми проблемами, с которыми столкнулись многие девелоперы во время кризиса. Им до сих пор трудно привлекать заемные ресурсы. Кроме того, жесткие нормы регулирования препятствуют строительству жилья там, где на него есть спрос: в Лондоне и его окрестностях. Свободной для застройки земли просто нет, а вывести земли из сельскохозяйственного использования под застройку практически невозможно из-за правил», — рассказывает Мартин Эллис, экономист ипотечного банка Halifax.
В то время как строительство замедлилось, численность населения продолжала расти. По данным Бюро национальной статистики (ONS), с июля 2009-го по июнь 2010 года (это самые свежие доступные данные) население Британии выросло на 470 тыс. человек — до 62,3 млн. Годовой прирост в 0,8% оказался самым высоким с 1962 года, когда Британия, как и другие западные страны, переживала эру послевоенного бэби-бума. Чуть более половины прироста населения обеспечила рождаемость (самая высокая за последние двадцать лет), а также миграция, прежде всего из стран Евросоюза. По оценкам ONS, за первое десятилетие XXI века население Великобритании выросло на 3,1 млн человек. При таких темпах роста уже в ближайшие 15–18 лет оно может достигнуть 70 млн человек. Растущее население будет создавать спрос на недвижимость, поэтому девелоперы ожидают улучшения ситуации на строительном рынке, включая снятие ряда ограничений на застройку и более широкие возможности для кредитования.
Заморские миллионы
Несоответствие между спросом и предложением на британском рынке жилья ярче всего демонстрирует Лондон, население которого быстро растет. Столица остается самым динамичным регионом британской экономики (темпы роста здесь примерно в два раза выше средних по стране), даже несмотря на продолжающийся кризис в соседней еврозоне. Это привлекает новых мигрантов, что создает спрос на жилье — в Лондоне сегодня самые высокие цены на аренду недвижимости в Европе, на которые тратится до 50% доходов арендаторов.
Впрочем, один из ключевых факторов — привлекательность Лондона для иностранных покупателей. «Ситуация в центральных районах Лондона никак не зависит от происходящего в экономике Британии и даже от состояния лондонского Сити. Ее определяет в первую очередь спрос со стороны покупателей из-за рубежа, прежде всего из развивающихся экономик, которые рассматривают Лондон как безопасную гавань для своих капиталов и семей», — говорит Эд Стэнсфилд, экономист консалтинговой компании Capital Economics.
По оценкам агентства недвижимости Knight Frank, цена среднего жилого объекта в центре Лондона сегодня на 40% выше уровня марта 2009 года (когда был отмечен минимум в разгар кризиса) и на 10% выше уровня марта 2008 года (когда был достигнут последний пик). При этом, несмотря на то что цены на самую привлекательную недвижимость превзошли докризисный уровень, относительная слабость фунта стерлингов сделала Лондон популярным среди покупателей из Азии и с Ближнего Востока. Более того, проблемы еврозоны и замедление роста в азиатских экономиках привлекло новых покупателей. «Богатые греки, итальянцы и испанцы стали покупать недвижимость в Лондоне из-за экономической неопределенности в своих странах. А обеспеченные покупатели из Азии, России, с Ближнего Востока остаются очень активными на рынке, поскольку многим из них нравится иметь второй дом в Лондоне, где есть возможность давать неплохое образование детям и наслаждаться театрами, музеями, парками», — рассказала Кэти Раули, сотрудник агентства Marsh & Parsons в лондонском районе Notting Hill.
Именно поэтому в Knight Frank ожидают, что к 2016 году цены на недвижимость в центральной части Лондона вырастут на 24% — 60% сделок будет заключаться с иностранными покупателями. Впрочем, некоторые аналитики полагают, что именно в центральном Лондоне сформировался ценовой пузырь, который может быстро сдуться в случае новых экономических кризисов. Например, в конце мая компания Fathom Consulting опубликовала прогноз, согласно которому в случае распада еврозоны и последующего масштабного кризиса цены в центре Лондона могут упасть на 50%. Кроме того, аналитики отмечают, что другие внешние факторы, например резкое снижение цен на нефть или замедление азиатских экономик, могут значительно сократить интерес к лондонской недвижимости у покупателей из России, стран Ближнего Востока и Китая, что также приведет к снижению цен в центре британской столицы.
Фото: www.znedv.ru
